Het verkopen van een woning in lege staat voor eigen bewoning is in financieel opzicht veel aantrekkelijker. Alleen als een corporatie snel geld nodig heeft en niet kan wachten op het verkopen van een lege woning, is verkoop in verhuurde staat een optie.

IVBN-leden en corporaties bouwen (samen) ook voor middeninkomens – de economische betekenis van het wonen

Monopolie
De beleggersvereniging IVBN presenteert een interessante visie op de huurwoningmarkt. Ik vind er vele punten van herkenning in, bijvoorbeeld dat het van belang is om meer woningen te bouwen met een huur boven de € 652 per maand. De IVBN pleit ook voor meer ruimte in het huurbeleid. Voorgesteld wordt de huursombenadering te hanteren, met een opslag van 2% boven inflatie. De institutionele beleggers willen ook woningen in verhuurde staat kunnen overnemen van corporaties. Eerder werd geopperd dit te doen tegen exploitatiewaarde. Dit is een lage waarde en ik heb toen aangegeven dat corporaties niet van plan zijn woningen in de ramsj te doen. In het visiedocument wordt nu marktwaarde als vertrekpunt genoemd. Op zich is het prima dat de mogelijkheid wordt geboden dat beleggers woningen van corporaties overnemen. Ik waag het te betwijfelen of dit een hoge vlucht zal nemen. Het verkopen van een woning in lege staat voor eigen bewoning is in financieel opzicht veel aantrekkelijker. Alleen als een corporatie snel geld nodig heeft en niet kan wachten op het verkopen van een lege woning, is verkoop in verhuurde staat een optie.

Ik vind het erg jammer dat de IVBN een monopolie voor zich opeist in het huursegment voor (lage) middeninkomens. Corporaties zijn er volgens de beleggers alleen voor sociale huurwoningen en de huurgrens van € 652 vinden ze te hoog. De IVBN wil wel samenwerken met corporaties, maar die moeten zich dan wel beperken tot het bouwen en beheren van sociale huurwoningen Dit verbaast me: prominente leden van de IVBN werken al samen met corporaties, waarbij gezamenlijk huurwoningen voor (lage) middeninkomens worden gebouwd. Worden deze leden nu door het IVBN-bestuur streng toegesproken?

Krimpend bezit
Ik zou het zeer toejuichen als beleggers weer meer woningen gaan bouwen dan ze verkopen. De vraag is of dit realistisch is. We zien dat het bezit de afgelopen 10 jaar sterk is afgenomen. Vijftien jaar geleden hadden de institutionele beleggers nog 250.000 woningen, dit aantal is tot onder de 150.000 gedaald. Is er reden om te veronderstellen dat beleggers meer kunnen gaan investeren in de bouw van woningen? Ik vrees van niet. Uit onderzoek van ORTEC Finance blijkt dat pensioenfondsen terughoudend zijn om meer geld te steken in direct vastgoed. Recent meldde belegger Vesteda de aandacht te gaan verleggen van superdure woningen naar het middensegment. Hieraan werd toegevoegd dat de portefeuille gaat krimpen. Door de Brusselse maatregelen en door de vergrijzing groeit de vraag naar woningen met een huur tussen de € 652 en € 850 per maand. De IVBN vindt dat het realiseren van deze woningen een commerciële activiteit is. Dit is een misverstand. Ook bij het vernieuwen van wijken worden middeldure huurwoningen gebouwd. Het bouwen van deze woningen in herstructureringswijken is niet bepaald een commerciële activiteit. Terecht meldde oud-collega en voorman Arjan Schakenbos van Vesteda dat investeringen in middeldure huurwoningen maar matig renderen. Desondanks moet hierin flink worden geïnvesteerd. De IVBN pleit ervoor dat corporaties terug in hun hok moeten. Middengroepen zitten knel. Beleggers kunnen dit nimmer alleen oplossen. De beleggersvereniging zou er verstandiger aan doen om corporaties op te roepen samen op te trekken bij het huisvesten van (lage) middeninkomens, in plaats van zich tegen corporaties af te zetten.

Economische betekenis
De Kamer van Koophandel en de Alliantie hebben Gerard Marlet van het bureau ‘Atlas van de gemeente’ gevraagd onderzoek te doen naar de aantrekkingskracht van de regio Amersfoort. De basis vormde zijn stelling dat ‘werken het wonen volgt’. Duidelijk is dat aantrekkelijke woonmilieus bedrijven aantrekken. Op basis van de verkenning van Marlet bracht de Raad voor de Economische Ontwikkeling (REO) advies uit aan de gemeenten en de corporaties in de regio Amersfoort. Als pas benoemde voorzitter van de REO mocht ik het advies overhandigen aan de wethouders Ruimte en Wonen. Kern van het advies is dat de gemeenten in de regio veel meer samen moeten optrekken op het terrein van het wonen om een aantrekkelijker gebied voor bedrijven te worden. Wij leggen nog weinig nadruk op de economische betekenis van het wonen. Anders is dit in Engeland. Vorige week hadden wij een uitwisseling met enkele Engelse collega’s. Zij leggen veel meer dan wij nadruk op de economische betekenis van het wonen. Ter illustratie noemden zij de economische schade door de geringe verhuisgeneigdheid. Deze wordt in Engeland geschat op maar liefst 542 miljoen pond per jaar. Dit komt onder meer doordat een vastgeroeste woningmarkt de arbeidsmobiliteit hindert. Meer nadruk op de economische relatie tussen het wonen en andere beleidssectoren is belangrijk. Het onderzoek van Gerard Marlet en het advies van de REO is een mooi begin.

Jim Schuyt
(26 - 30 september 2011)