Weblog Jim Schuyt – Ik lever een bijdrage aan een leergang over vastgoed en zorg. Mijn presentatie gaat over samenwerking tussen zorginstellingen en woningcorporaties.

Zorgvastgoed prioriteit? – dubbele rol in VVE -  miljoen huishoudens tussen wal en schip 

Scheiden wonen en zorg
Ik lever een bijdrage aan een leergang over vastgoed en zorg. Mijn presentatie gaat over samenwerking tussen zorginstellingen en woningcorporaties. Ik begin met het goede nieuws, namelijk dat de samenwerking de zegen van de minister van WWI heeft en dat het in eigendom hebben van zorgvastgoed voor corporaties een borgbare activiteit is. Het bezitten van een verzorgings- of verpleeghuis wordt beschouwd als het bezitten van woongelegenheden. Steunpunten voor ouderen en dergelijke worden gezien als maatschappelijk vastgoed. Door de verslechterde financiële positie moeten veel corporaties prioriteiten stellen. Of dit ten gunste van het investeren in zorgvastgoed uitvalt, valt nog te bezien.

Wat mij opvalt is dat het scheiden van wonen en zorg nog steeds niet is geregeld. Ik schrijf zomer 1993. De toenmalig staatssecretaris van VROM, Enneüs Heerma, opent een schitterend wooncomplex voor ouderen met ruime driekamerappartementen. De ouderen wonen hier zelfstandig met zorg. De staatssecretaris houdt een blijmoedig praatje en feliciteert de bewoners. Op de terugweg belt hij met zijn ambtenaren en geeft hen te verstaan dat het uit moet zijn met de bouw van dit soort complexen. Op kosten van VROM – aldus Heerma indertijd – vindt er in de zorg een kwaliteitssprong plaats. Hij voelt daar niets voor. Zeventien jaar en zes bewindslieden van VROM later is er nog niets geregeld. In de krant lees ik dat de staatssecretaris van Binnenlandse Zaken een commissie instelt om wonen en zorg te scheiden. In een bijzin staat dat scheiden hogere kosten voor de huurtoeslag tot gevolg heeft. Een open deur met een voorspelbare uitkomst. 

VVE-beheer
In samenwerking met onze huurderskoepel AAHA organiseren we een werkconferentie over ons beheer van Verenigingen van Eigenaars. Door verkoop van huurwoningen splitsen we appartementen en neemt het aantal woningen van de Alliantie dat onderdeel is van een VVE sterk toe. Op dit moment wordt ongeveer 15% van ons bezit door een VVE beheerd. Vanuit onze actieve huurders wordt vooral ingegaan op de verhouding huurder – verhuurder bij VVE’s. In een VVE heeft een corporatie twee rollen: die van verhuurder en die van eigenaar van het appartementsrecht. We blijken in de praktijk met beide rollen niet altijd even handig om te gaan en halen ze regelmatig door elkaar. Ik stel voor om te oefenen in de rollen door ons formeel op te stellen: wat dienen wij als verhuurder te doen en wat als eigenaar van appartementsrechten.

Out of the box
Vier werkgroepen namen ‘out of the box’ onze organisatie, ons onderhoud, onze kerntaken en onze verkopen onder de loep. Vrijdag presenteren zij hun ideeën. Ik ben onder de indruk van het denkwerk dat is verricht. Er is herkenning en verrassing. Als de voorstellen louter herkenning zouden oproepen waren ze niet vernieuwend genoeg. Als alles verrassend was, ontbrak wellicht de realiteit. Out of the box was de bedoeling, niet out of the planet. De werkgroepen ronden hun essays de komende week af en de directie gaat een keuze maken welke ideeën verder worden uitgewerkt. Het zal nog niet meevallen een keuze te maken uit de vele inspirerende gedachten.

Stapeling treft middeninkomens
In mijn blog van vorige week voorspelde ik dat corporaties per jaar 10.000 woningen minder kunnen bouwen. De borging en garantstelling voor middeldure huurwoningen vallen weg en hierdoor kunnen we binnenkort geen geld meer lenen voor de bouw van woningen met een huur vanaf € 648 huur per maand. In het kader van de afspraken die de minister van WWI en eurocommissaris Kroes maakten, dienen we 90% van onze woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 33.000 per jaar. Door de stapeling van beide maatregelen vallen huishoudens met een inkomen tussen ongeveer € 33.000 en € 43.000 tussen wal en schip. Het gaat hier om meer dan 1 miljoen huishoudens. Vooral degenen die in regio’s wonen met flinke woningtekorten zijn de dupe. Er zijn maar erg weinig woningen met een huur tussen de € 650 en € 750 per maand en corporaties kunnen deze huurwoningen niet langer bouwen. Daarnaast kunnen wij aan deze groep geen sociale huurwoning toewijzen. Is het kopen van een woning voor deze groep realistisch? In het werkgebied van de Alliantie zal dat niet meevallen. Met een inkomen van € 33.000 kan volgens de NHG-normen maximaal € 150.000 worden geleend en iemand die bruto € 43.000 verdient kan maximaal € 200.000 lenen. Veel aanbod is er in deze prijscategorie niet. Geen middeldure huur, geen sociale huur en geen koopwoningen. Waar moeten lage middeninkomens straks wonen?

Jim Schuyt (1 – 5 februari)