Ik ben benieuwd of minister Spies wél afreist naar Brussel om te pleiten voor meer ruimte bij het toewijzen van sociale huurwoningen aan lage middengroepen.

Sturen op kasstromen – herstel vanaf 2015 – streepjespak voor zelfverrijking – gaat Spies wél naar Brussel? – verkoopplicht onverstandig

Gezond
2011 was in alle opzichten voor de Alliantie een goed jaar. We hebben de sterkste reputatie van alle corporaties en realiseerden mooie resultaten met onze visitatie. Belangrijker nog is dat we er in financieel opzicht prima voor staan. Ons jaarresultaat over 2011 is waarschijnlijk toch licht negatief. Dit wordt vooral veroorzaakt door een lagere waarde van ons bezit. De Alliantie waardeert op markwaarde in verhuurde staat. Op basis hiervan was ons bezit 7 miljard euro waard. De waarde van het bezit is gedaald met 1% en dat drukt het resultaat met 70 miljoen euro. Wij sturen vooral op kasstromen en ik lig bepaald niet wakker van waardeveranderingen van ons bezit. Belangrijker zijn onze operationele kasstromen en die van onze (des)investeringen. Die zijn positief.

Een halfvol glas
Ondanks de mooie resultaten, klinkt de economische crisis in onze prestaties door. We verkochten minder woningen dan gepland en onze investeringen bleven ook achter. Gemeten in aantallen verkochten we 82% – bijna 900 woningen – van het aantal huurwoningen dat we volgens onze begroting wilden verkopen. Tegen het decor van de crisis is dit een prestatie van formaat. We hebben wel minder inkomsten dan begroot en deze worden gecompenseerd door minder investeringen. In 2011 investeerden we ruim 185 miljoen euro. Hiermee realiseerden we ruim 75% van onze geplande investeringen. Ook onze nieuwbouwproductie was in 2011 aanzienlijk lager dan die in 2010. In 2010 leverden we nog ruim 1600 woningen op, terwijl in 2011 de teller op een kleine 1100 nieuwe woningen is blijven steken. Ik vind dat we ondanks de crisis in 2011 nog flink geïnvesteerd, verkocht en nieuw gebouwd hebben. Het glas is half vol. Ik maak me wel zorgen over 2012 en 2013. Ik verwacht dat de trend naar beneden zich in de komende jaren voortzet. Voor ons woningmarktgebied gaan we uit van herstel vanaf 2015. Om te voorkomen dat er dan een groot gat in onze nieuwbouwproductie valt, zijn we op kousenvoeten al gaan acquireren voor productie vanaf 2015.

Liquiditeit
Er is een onderscheid tussen zelfverrijking en zelfoverschatting in de volkshuisvesting. Als er sprake is van zelfverrijking is het wat mij betreft simpel: oppakken, afvoeren en een streepjespak aantrekken. Ook in het afgelopen jaar werden we met zelfverrijking geconfronteerd. Ik hoop dat bij het bepalen van de strafmaat ook wordt meegenomen dat niet alleen van de eigen corporatie is gestolen, maar dat ook alle ruim 400 corporaties enorm worden geschaad.

We hebben de afgelopen jaren ook een aantal gevallen van zelfoverschatting gezien. Corporaties, die dachten van alles aan te kunnen en veel te veel risico’s zijn aangegaan. De aankoop en verbouw van de SS Rotterdam is hiervan een sprekend voorbeeld. Door de economische crisis worden de problemen zichtbaar. Meer corporaties zullen moeten afboeken op ontwikkellocaties waar indertijd te veel voor is betaald. Dit betekent ontegenzeggelijk publiciteit waar we niet om zitten te springen. Ik ben blij dat de Alliantie geen gekke bokkensprongen heeft gemaakt. Het tijdperk van solvabiliteit en vermogen ligt definitief achter ons. Alles draait in de komende jaren om liquiditeiten. Dat wij er financieel goed voorstaan, komt doordat wij al jaren op kasstromen sturen.

Uitdagingen
Als ik in de vooruitkijkspiegel kijk zie ik uitdagingen. Na de kaders, de eindbeelden en bouwstenen landt onze organisatieverandering – de Alliantie 3.0 – in 2012. Inzet is een efficiëntere en slimmere organisatie. Ik verwacht dat de Alliantie meer één organisatie wordt waarbij de voordelen van de grote schaal worden gecombineerd met die van de kleine schaal. We bundelen activiteiten zonder de sterke positie van onze regiobedrijven teniet te doen.

De Tweede Kamer behandelt in 2012 de nieuwe Woningwet. De belangrijkste vraag is of corporaties ook lage middeninkomens kunnen bedienen en door kunnen gaan met de aanpak van sleetse wijken. Ik ben benieuwd of de nieuwe minister Spies wél afreist naar Brussel om te pleiten voor meer ruimte bij het toewijzen van sociale huurwoningen aan lage middengroepen. In het zicht van het nieuwe jaar besloot het kabinet dat corporaties 75% van hun bezit aan zittende huurders te koop moeten gaan aanbieden. Op korte termijn levert dit geen enkel probleem op. Wij hebben 30% van ons bezit als ‘te koop’ aangemerkt. Van de huurwoningen die wij verkopen wordt zo’n 15% van de zittende huurders de eigenaar. De verkoopplicht heeft op langere termijn wel grote gevolgen. De aantrekkelijke woningen op de aantrekkelijke plekken worden verkocht. Hugo Priemus noemde in de Volkskrant het besluit een karatetrap voor de corporaties. Hij refereerde aan de karatetrap van Wesley van W. aan AZ-keeper Esteban. De Ajax-hooligan was dronken toen hij de trap uitdeelde en heeft een IQ van 71. Het kabinet is toch verstandiger?

Jim Schuyt

28 december 2011 – 4 januari 2012