Vier adviezen
Mijn adviezen: hoogte inkomen bepaalt de huur, kijk naar regionale woningmarkten, kijk naar de èchte markthuur en naar de praktijk.
Acht miljoen afgeboekt in 2009 – toekomstscenario’s met veel hoogstedelijk wonen en groeiende kloof tussen arm en rijk – SER hervormt de woningmarkt in 30 jaar – Mijn adviezen: hoogte inkomen bepaalt de huur, kijk naar regionale woningmarkten, kijk naar de èchte markthuur en naar de praktijk.
Afboeken
Onze Raad van Commissarissen buigt zich deze week over het jaarverslag van de Alliantie. Het is een kloek boekwerk van maar liefst ruim 300 pagina’s. Aan de ene kant hoor ik met regelmaat de oproep om werk te maken met het verminderen van regeldruk, terwijl aan de andere kant de verantwoordingsstukken en onderzoeken steeds omvangrijker worden. Nieuw is de visitatie in verband met de wijkaanpak. Ik zou wel eens willen weten hoeveel menskracht en dus geld wij hieraan besteden. De Alliantie realiseerde over 2009 een mooi financieel resultaat. Belangrijk is dat wij ook volgens onze accountant de zaken goed op orde hebben. Door de crisis moeten bedrijven en ook corporaties afboeken op ontwikkellocaties en grondposities. Voor de Alliantie was dat in 2009 in totaal acht miljoen euro. Veel investerende en ontwikkelende corporaties zullen geld moeten afboeken. De afboekingen zullen fors zijn als in het verleden duur is ingekocht. Ik verwacht in de komende maanden lijstjes van hoeveel corporaties hebben afgeboekt.
Scenario’s
Het Netwerk Vrouwelijke Managers Wooncorporaties heeft samen met het Sioo (centrum voor organisatieverandering) een leergang ‘ Succesvol besturen van wooncorporaties’ opgezet. Nicole van Wijk, onze controller in Amsterdam, volgde deze leergang en ze had me gevraagd de afsluitende bijeenkomst bij te wonen. De deelnemers aan de leergang hadden vier scenario’s voor de toekomst van het wonen uitgewerkt en 2030 is de referentie. De scenario’s waren langs de assen ‘economische welvaart / economische krimp’ en ‘individueel / collectief’ uitgewerkt. Veel hoogstedelijk wonen en een groeiende kloof tussen arm en rijk zijn bij mij blijven hangen. Bij enkele perspectieven bekruipt me het gevoel dat het gelukkig scenario’s zijn en geen werkelijkheid. Studenten van een ROC hadden er aansprekende filmpjes bij gemaakt.
SER: hervorming woningmarkt in dertig jaar
In mijn blog van vorige week noemde ik het langverwachte advies van de SER-commissie woningmarkt. Ik had toen het advies nog niet kunnen lezen. Nu wel en het is het lezen waard. De analyse die de commissie maakt is informatief, gedegen en interessant. De commissie formuleert voor de corporaties twee varianten: de integrale en de splitsing. Bij de integrale variant wordt de markthuur gevraagd en de extra inkomsten die hierdoor bij corporaties terecht komen worden via een wet voor 90% afgeroomd. De opgehaalde middelen – verwachte opbrengst 6 miljard per jaar – worden in een fonds stopt. De splitsingsvariant is ingewikkelder. Hier wordt de belegger (stichting) gesplitst van het bedrijf (nv of bv). De stichting en eventueel andere investeerders bezitten de aandelen in het bedrijf. Het doel van het bedrijf is winstmaximalisatie. Het dividend dat de stichting krijgt kan wel oplopen tot 10 miljard per jaar. De voorstellen van SER-commissie zetten de woningmarkt op zijn kop en de gevolgen zijn ingrijpend. Geruststellend wordt erbij opgemerkt dat de hervorming van de woningmarkt 30 jaar in beslag zal nemen. Dan zijn we tenminste acht kabinetten verder.
Van woning naar huishouden
In alle analyses en adviezen staan scheefwonen en indirecte subsidies centraal. Veel mensen zouden gezien hun inkomen een te lage huur betalen. Dit moet de wereld uit. Corporaties stuurden tot op heden vooral op de kwaliteit en de prijs van de woning. In het vervolg moet er naar het inkomen worden gekeken. Ik blijf niet achter en geef hier maar liefst vier adviezen:
1. Bepaal een verantwoorde woonquote. Vraag het NIBUD om advies welk deel van het inkomen maximaal aan het wonen mag worden besteed. Wanneer is het deel te laag en woont een huurder of een koper scheef? Laat de politiek hier een uitspraak over doen.
2. Kijk naar regionale woningmarkten: in de adviezen wordt de Nederlandse woningmarkt op één hoop gegooid. Er wordt gerekend met gemiddelden. Ga na wat de verschillende adviezen voor regionale woningmarkten betekenen. Ik voorspel dat wat voor de ene regionale woningmarkt een zegen betekent een ramp voor een andere is.
3. Ga na wat de werkelijke verschillen tussen de huidige huur en de markthuur zijn. De markthuur wordt door economen en beleidsmakers bepaald door een formule. De meesten gaan ervan uit dat de markthuur 4,5% van de WOZ-waarde is. Het CPB gaat zelfs uit van 5,7%. Is de waarde van een lege woning wel een goede maat om de huur te bepalen? Laten we de modellen even laten voor wat ze zijn en naar de markthuur in de praktijk gaan kijken.
4. Analyseer wat de voorstellen in de praktijk betekenen. Werken ze segregatie in de hand? Betekenen ze een investeringsprikkel? Wordt er geen geld rondgepompt? Hoeveel huishoudens zijn straks van de huurtoeslag afhankelijk? Hoe zit het met de armoedeval?
Er zijn adviezen genoeg. Laten we nu nagaan wat ze voor huurders in de praktijk van alledag betekenen. Ik voorspel: dit wordt schrikken.
Jim Schuyt (19-23 april 2010)
1 reactie
De afgelopen tijd heb ik wat historische gegevens op een rijtje gezet. Daar komt het volgende uit:
A. In de periode 1976-2010 waren er slechts 2 jaar waarin de huren minder verhoofd werden dan de stijging van het algemene prijspeil, in alle andere jaren werden de huren meer, en soms fors meer, verhoogd.
B. Resultaat daarvan is dat de ‘reele huren’ in deze periode 60% gestegen zijn. Anders gezegd: de huren zijn in totaal 60% meer gestegen dan de andere prijzen. Wanneer we de huurstijging uit het algemene prijspeil halen dan wordt dit zelfs 70 tot 80%.
C. Het resultaat daarvan is dat de woonquote, het gedeelte van het besteedbaar inkomen dat aan woonlasten wordt besteed, na 1976 fors gestegen is. Weliswaar is het beslag van de ‘kale’ huur op het inkomen vooral tot 2000 sterk gestegen maar daarna niet meer zo sterk veranderd, maar de woonlasten inclusief water, energie en overige lasten, de bruto woonquote, is na 2000 nog wel degelijk sterk gestegen.
D. Anders gezegd: wonen is, in Nederland, uitgedrukt als het percentage van het inkomen dat huurders aan het wonen besteden, nog nooit zo duur geweest als in 2009 (alhoewel, 2010 zou nog wel eens duurder kunnen zijn).
E. Volgens het CPB moet het rendement van de corporaties omhoog. Dit gaat uit van het algemene evenwichtsdenken van de neo-liberale economen, een denkwijze die er in de versie van de economen van het CPB tamelijk rigide vanuit gaat dat de ideale maatschappij enkel uit winsmaximaliserende kapitalisten en de nutsmaximaliserende homo economicus bestaat. Consequentie hiervan is dat, doordat de prijs van koopwoningen (!) gestegen is (wat weer mogelijk was doordat de banken tussen 1994 en 1998 de kredietkraan richting huizenkopers mochten open zetten) het vermogen van corporaties hoger moet worden ingeschat zodat de huren omhoog moeten om op dit gestegen vermogen toch een kapitalistisch verantwoord rendement te halen. Helaas, echte markten zien er anders uit. Op echte markten zijn er ook andere partijen dan winstmaximaliserende kapitalisten – en zelfs private bedrijven blijken, wanneer je goed kijkt, vaak andere belangen te hebben dan louter maximale winst (hoewel concurrentie ze inderdaad kan opdrijven tot kostenminimalisatie en imitatie van de concurrent). In de woorden van de econoom Hicks: “the greatest of all monopoly profits is a quiet life”. Vennootschappen, B.V.’s, N.V.’s Z.Z.P.-ers, corporaties, cooperaties, de overheden in Nederland, particulieren, maatschappen – allemaal treden ze vanuit telkens weer andere belangen, kennis en inzichten op op de markt. Het is minimaal merkwaardig en, geredeneerd vanuit de inzichten van andere rapporten over de Nederlandse woningmarkt, zelfs onprofessioneel dat men de institutionele kenmerken van de markt slechts ziet als hinderpalen op weg naar het ‘algemene evenwicht’ – en niet als juist de elementen die de markt doen werken! Vroeger streefden de communisten hun eigen heilstaat na, waarin de ‘nieuwe mensch’ zou opstaan om dit ideaal werkbaar te maken. Helaas. De ‘nieuwe mensch’ kwam er niet, en het ‘reeel bestaande socialisme’ bleek niet altijd even aangenaam te zijn. Tegenwoordig streven neo-liberale economen hun eigen heilstaat na, waarin de homo economicus moet opstaan om dit ideaal werkbaar te maken. Helaas. De homo economicus is door experimentele psychologen en neurologen ondertussen niet zozeer ten grave gedragen alswel verpulverd en verwerkt tot zwerfhondenvoer – en evenmin als de communistische heilstaat zal neo-liberale heilstaat aan de verwachtingen voldoen. Beter is niet zozeer he toch wat mythologische idee van het ‘algemene marktevenwicht’ te verlaten. Zonder homo economicus is dat namelijk niet ‘Pareto-optimaal’, en dus geen maatstaf meer. We wonen in Nederland beter dan ooit te voren (meer ruimte, stromend water, riolering, verwarming, goede keukens en noem maar op). Maar we betalen er ook meer voor dan ooit te voren – mede doordat de reele prijzen van koopwoningen de afgelopen decennia verdrievoudigd zijn. In een dergelijke situatie suggereren dat de huurprijzen met maar liefst 50% moeten stijgen, op termijn, is ridicuul. Wonen is nog nooit zo duur geweest als nu – het probleem is niet het (afgemeten tegen de prijs van koopwoningen en de rendementseis van de hypothetische kapitalistische ondernemer) te lage rendement van de corporaties. Een corporatie is nu eenmaal geen kapitalistische onderneming, en het is maar de vraag of je op een markt waar maar een paar procent van de voorraad elk jaar van eigenaar wisselt de rest van de voorraad tegen de marktprijs van die transacties moet waarderen. En dat is het al helemaal als de corporaties voor een groot deel van hun woningen absoluut niet van plan zijn om deze op de markt aan te bieden. Een niet marktgerichte waardering van de waarde van de woningen, bijvoorbeeld de herbouwwaarde, ligt hier meer voor de hand (ter info: de herbouwwaarde zal, rekening houden met kubieke meters en de bouwkosten, per woning in 2009 tussen de 60.000 en de 90.000 gelegen hebben, aanzienlijk alger dan de 106.000 die door AEdes wordt berekend en al helemaal lager dan de verkoopprijs).
Samenvattend: wonen is nog nooit zo duur geweest als in 2009, de huren zijn de afgelopen decennia, vergeleken met het algemene prijspeil, fors verhoogd, het CPB gaat ten onrechte uit van een ‘One price fits all’ en een ‘One return on equity fits all’ benadering voor de berekening van het rendement van bedrijven. Het werkelijke probleem zijn niet de te lage huren. Het werkelijke probleem is hoe we wonen (huren en kopen) goedkoper kunnen maken – lagere grondprijzen, lagere hypotheken, lagere BTW, productiviteitsgroei in de bouw, kleinere huizen en kavels, energiebesparing, aftopping hypotheekrenteaftrek, lagere normen voor de hypotheekgarantie en wellicht zelfs meer mensen in een huis – dat is de weg vooruit. Dan wordt de woonquote lager, wat de macro-economisch ruimte biedt voor meer bestedingen door huishoudens aan de ene kant en meer productiefactoren die worden ingezet voor onze werkelijke problemen (zorg!) aan de andere kant.
Merijn Knibbe
Merijn Knibbe