Is het een goed voorstel om  corporaties in de komende tien jaar 800.000 woningen te laten verkopen? De omvang van de sector is niet heilig. Als die kleiner moet worden is dit geen punt. De eerste vraag die moet worden beantwoord luidt: hebben we veel te veel sociale huurwoningen?

Goed bedoeld voorstel van zwaargewichten – verkenning  pensioenfondsen – zeepbel kantorenmarkt

Prominenten
Het bijzondere gelegenheidstrio Hans Hillen, Arthur Docters van Leeuwen en Sweder van Wijnbergen deed een opmerkelijk voorstel. Corporaties zitten financieel in zwaar weer, laat ze een derde van hun bezit verkopen. Volgens deze zwaargewichten is hiermee de investeringscapaciteit op orde en dient de politiek corporaties met rust te laten. Het is een goede zaak dat prominenten zich met de corporatiesector bemoeien, al is het de vraag of de politiek naar hen luistert. Sinds het gedoe in het CDA wordt niet meer automatisch naar senioren met een mening geluisterd. Is het een goed voorstel om  corporaties in de komende tien jaar 800.000 woningen te laten verkopen? De omvang van de sector is niet heilig. Als die kleiner moet worden is dit geen punt. De eerste vraag die moet worden beantwoord luidt: hebben we veel te veel sociale huurwoningen? Ik waag het te betwijfelen. Op langere termijn groeit door de vergrijzing het aantal mensen dat aangewezen is op een sociale huurwoning. Voordat we ‘ ja’ zeggen tegen het voorstel moeten we eerst nagaan of een uitverkoop van woningen verantwoord is. De tweede vraag luidt: is de verkoop van 80.000 woningen per jaar realistisch? Ik denk van niet. De markt zou er danig door worden verstoord. Gedacht wordt aan verkoop van huurwoningen aan zittende bewoners. Het leeuwendeel van de bewoners heeft niet de financiële middelen om hun woning te kopen. Het is ook de vraag of de oproep aan de politiek om na de massale verkoop de corporaties met rust te laten gehoor vindt. Ik denk van niet. Misschien moeten corporaties ook niet met rust gelaten worden. Wat mij betreft is het een goed bedoeld, maar onzalig voorstel.

Pensioenfondsen
Ongeveer 20% van hun vermogen beleggen pensioenfondsen in vastgoed. De helft hiervan in Nederland. In de bijeenkomst van De Vernieuwde Stad hebben we het onder meer over de verkenning die we hebben laten uitvoeren naar de vraag of pensioenfondsen meer zouden willen beleggen. De uitkomst is volstrekt helder. Directe beleggingen in vastgoed door pensioenfondsen zijn uitgesloten. Via vastgoedfondsen –zoals Vesteda– wordt ook niet veel meer belegd in woningen. Dit heeft twee oorzaken. In de eerste plaats bepaalt de politiek via het huurbeleid het directe rendement en de politiek wordt niet echt vertrouwd. In de tweede plaats zit je aan beleggingen in woningen lang vast. Anders dan bijvoorbeeld bij aandelen kun je er niet met een simpele druk op de knop van af. Pensioenfondsen zijn wel geïnteresseerd in het aan corporaties verstrekken van leningen die aan de inflatie zijn gekoppeld. Vooral als deze door het rijk worden gegarandeerd. Hoe moeten we dan de uitspraak van de IVBN duiden? Deze koepel van beleggers zegt complexen woningen van corporaties te willen kopen. Het antwoord zit hem in de prijs. De IVBN wil bezit van corporaties tegen de exploitatiewaarde kopen. Met andere woorden: de beleggers willen de prijs betalen die gebaseerd is op huurinkomsten minus de kosten van het beheer. Deze prijs is veel lager dan de marktwaarde of de WOZ-waarde. De gemiddelde exploitatiewaarde van onze woningen is 55.000 euro, de gemiddelde marktwaarde in verhuurde staat bedraagt 114.500 euro en de WOZ-waarde is gemiddeld 184.300 euro. Corporaties zouden als het aan de beleggers ligt, hun woningen dus in de ramsj moeten doen. Geen denken aan. Is het een goede gedachte dat corporaties bezit van beleggers tegen exploitatiewaarde gaan overnemen?

Zeepbel
Ik ben geen expert op het gebied van de kantorenmarkt, maar heb er wel een opvatting over en woon een bijeenkomst bij van RABO Vastgoed. De woningmarkt –aldus de aanwezigen– maakt moeilijke tijden door, maar op termijn komt dat wel goed. De vraag naar woonruimte is sluimerend aanwezig, de vraaguitval op de kantorenmarkt is echter blijvend. Ik deel deze opvatting van harte. In Nederland staat bijna 7 miljoen vierkante meter aan kantoren leeg. Alleen in Amsterdam al 1 miljoen vierkante meter. De leegstand neemt alleen maar toe, aangezien er nog steeds nieuwe kantoren bij worden gebouwd. Ook als de economie groeit, blijft de leegstand enorm. Ook al omdat het nieuwe werken veel minder ruimte vraagt. Op iedere plek kan op ieder moment in direct contact met het hoofdkantoor worden gewerkt. Het mobiele werken houdt ook in dat steeds vaker vanuit huis wordt gewerkt. Het gemiddeld aantal vierkante meter per werknemer neemt drastisch af. Kantoren zijn over het algemeen in het bezit van beleggers. Deze hebben niet de neiging flink op kantoren af te boeken. Het probleem schuiven ze voor zich uit. Ik schat dat de beleggingswaarde van leegstaande kantoren tussen de 15 en 20 miljard euro bedraagt. Dit is een zeepbel van de eerste orde. Er zit niets anders op dan flink afboeken, herbestemmen of slopen en nieuwe woningen bouwen. Vluchten kan niet meer; wachten op betere tijden voor de kantorenmarkt is vruchteloos.

Jim Schuyt (13 – 17 september)