In de concerndirectie bespreken we met onze strategen en beleidsmakers de prestatieafspraken met gemeenten. Eén van onze talentvolle medewerkers – Annemarie van Gils – leidt de discussie in.

Afspraken met gemeenten – energiebesparing leeft – heroverwegingen – naar markthuren? 

Afspraken met gemeenten
In de concerndirectie bespreken we met onze strategen en beleidsmakers de prestatieafspraken met gemeenten. Eén van onze talentvolle medewerkers – Annemarie van Gils – leidt de discussie in. Gemeenten zijn met onze huurders de belangrijkste belanghouders waarmee we afspraken maken. Als we kijken naar de in 2006 gesneuvelde Woonwet en naar de in 2010 waarschijnlijk verongelukte Herzieningswet, dan wordt de positie die gemeenten innemen steeds belangrijker. We verwachten dat het maken van afspraken in de komende jaren gaat knellen. We zien dat corporaties bij investeringsafwegingen steeds vaker de regio als vertrekpunt nemen. Lokale verankering verschuift naar regionale verankering, terwijl de regio in bestuurlijk opzicht niet of nauwelijks bestaat. Essentieel bij afspraken is de wederkerigheid. Bij de huidige prestatieafspraken is deze wederkerigheid ver te zoeken. We verwachten dat dit er in de toekomst niet veel beter op zal worden. Gemeenten hebben steeds minder middelen om financiële prikkels in te zetten. Er zal nog meer naar corporaties worden gekeken en ook bij ons groeien de bomen bepaald niet tot in de hemel. Wellicht kunnen gemeenten het aloude fenomeen van gemeentegarantie bij financieringen afstoffen? In de jaren tachtig en negentig garandeerden gemeenten vaak de leningen die corporaties aantrokken. Nu we zien dat de financiering bij corporaties steeds vaker een rol speelt bij de investeringsafweging, kan gemeentegarantie helpen. Of gooit hier de Europese Commissie met de staatssteunbeschikking roet in het eten? 

Energiebesparing leeft
Ik ben lid van het Platform Energietransitie Gebouwde Omgeving. Deze week ga ik naar het symposium dat PEGO organiseerde met de titel ‘Verleidelijk verplichten’. Steeds meer politici en maatschappelijke organisaties zijn ervan overtuigd dat we onze besparingsdoelstellingen zonder verplichtingen niet halen. Ik ben niet erg onder de indruk van de inhoud van de presentaties. Als aangegeven wordt dat convenanten gemiddeld minder effectief zijn dan financiële prikkels als belastingen en subsidies, springen de veters niet uit mijn schoenen. Belangrijker vind ik dat er 400 personen aanwezig waren. Het treffen van energetische maatregelen leeft breed en anders dan in het verleden verwacht ik niet dat de belangstelling, ondanks de crisis, afneemt. 

De heroverwegingen
Volgende week is het zover: dan komen de voorstellen voor bezuinigingen van de twintig ambtelijke commissies naar buiten. De kranten schrijven al over de suggesties die de ambtenaren gaan doen. Door de berichten te combineren en te puzzelen, krijg ik een beeld van wat ons te wachten staat.

Dat de aftrek van de hypotheekrente onder vuur komt, is geen nieuws. Ik verwachtte dat gekozen zou worden voor het annuïtair afschrijven van de lening. Dit heeft als voordeel dat de huiseigenaar in het begin nog behoorlijk wat belasting kan aftrekken en met het verstrijken der jaren steeds minder. Ik begrijp dat het onderbrengen van het eigen huis in box 3 wordt geopperd. Een dergelijke maatregel is ingrijpender.

Voor wat betreft de huursector lijkt de suggestie van een aantal maanden terug van tafel om de corporaties de huurtoeslag te laten betalen. De huurtoeslag blijft bij het Rijk. Maar er komt een pleidooi om het inflatievolgend huurbeleid los te laten en de huren flink te laten stijgen. Hierbij wordt gedacht aan het loslaten van het huidige Woningwaarderingstelsel en de huur te koppelen aan de WOZ-waarde. Hiermee zou de huur meer marktconform worden. De voorstellen van de ambtelijke werkgroep die zich op het wonen stortte zijn belangrijk en kunnen diep ingrijpen. Ik ga vooral kijken op welke ordeningsprincipes de voorstellen zijn gebaseerd. Gaat het om het verbeteren van het huidige bestel, of voeren de welvaartseconomen met hun voorstellen voor liberalisering en privatisering de boventoon? De ordening staat op het spel: we staan op de T-kruising. Vernieuwen we de volkshuisvesting of gaat de markt regeren? 

Naar markthuren?
Veel economen roepen dat corporaties te weinig huur vragen en dat hiermee sprake is van indirecte subsidiëring. Feit is dat de Alliantie per jaar bijna 300 miljoen euro aan huur vraagt. Dit is inderdaad lager dan de maximale huur die we mogen vragen. De Alliantie vraagt 75% van de maximale huur. Als we aan al onze huurders de maximale huur zouden vragen, komt er per jaar € 390 miljoen euro binnen. Dit is echter theorie. In Almere, bijvoorbeeld, kunnen we vaak de maximale huur niet vragen, omdat de markthuur lager is. Soms willen we de maximale huur niet vragen, omdat dit haaks staat op waar we voor staan. Als we voor grote woningen in Amsterdam, bijvoorbeeld, de maximaal toegestane huur vragen, wordt de huur van deze woningen hoger dan € 648,- per maand. We kunnen ze dan niet meer verhuren aan huishoudens die recht hebben op een huurtoeslag. De huurinkomsten bij beleggers bedragen overigens ongeveer 80% van de maximale huur. Verstrekken de beleggers ook indirecte subsidie aan hun huurders? 
Stel dat we de welvaartseconomen volgen en markthuren gaan vragen, dan stijgen onze huurinkomsten met ongeveer 50%. Berekend is dat de markthuur gelijk is aan 4,5% van de WOZ-waarde. De totale WOZ-waarde van de woningen van de Alliantie is ruim 10 miljard euro. Bij markthuren zouden we dus ruim € 450 miljoen per jaar aan huren binnenkrijgen. Maar voor veel huishoudens is de markthuur onbetaalbaar. De uitgaven voor de huurtoeslag zouden dan vervolgens als een komeet omhoogschieten. Is dit een wenkend perspectief? 

Jim Schuyt (15 – 19 maart)