We maken regelmatig mee dat de afgesproken prijs voor de grond van sociale huurwoningen hoger is dan de residuele grondwaarde. Het is wennen, maar het is geen uitzondering dat sociale huurwoningen private huur- en koopwoningen via hogere grondkosten subsidiëren.

Crisis nog niet op dieptepunt – afspraken over grondkosten – investeringen en de schatkist – Huur op Maat en inkomenspolitiek 

De praktijk en de wetenschap
Het ministerie van BZK schrijft aan een woonvisie. Maandagavond discussieert het bestuurdersplatform van De Vernieuwde Stad (DVS) hierover met Bert van Delden, plaatsvervangend directeur-generaal bij BZK. Duidelijk is dat we nog een flinke investeringsopgave voor de boeg hebben. De voorraad moet worden vernieuwd, de krimp vraagt om investeringen, gebieden moet (her)ontwikkeld worden en er moeten nog steeds nieuwe woningen worden gebouwd. Er is een structurele vraag naar woningen. De komende tien jaar ongeveer 500.000. De komende twintig jaar moeten er 800.000 nieuwe woningen worden gebouwd. Het ministerie van BZK gaat er –zoals zo velen – vanuit dat het dieptepunt van de crisis voor de woningbouw is bereikt en dat er vanaf dit jaar weer meer nieuwe woningen worden gebouwd. Het rijk baseert zich op de officiële toekomstvoorspellers. Ik vraag: wie van de leden van DVS verwacht dit jaar meer woningen op te leveren dan in 2010? Dit is een niet onbelangrijke steekproef, aangezien wij meer dan een kwart van de totale nieuwbouwproductie voor onze rekening nemen. Alleen Marien de Langen, mijn gewaardeerde collega van woningcorporatie Mitros, steekt zijn hand op. Alle anderen verwachten minder woningen op te leveren. Opnieuw blijkt dat er licht zit tussen de praktijk en de prognoses die gebaseerd zijn op wetenschap. De crisis in de woningbouw lijkt zijn dieptepunt nog niet bereikt te hebben.

Residuele grondwaarde
In de crisis doen zich opvallende zaken voor. De opvatting dat gemeenten corporaties voor de bouw van sociale huurwoningen veel lagere grondkosten in rekening brengen, leeft in brede kring. Dit zou een vorm van staatssteun zijn. Gemeenten en corporaties hebben over de grondkosten afspraken gemaakt en deze liggen vast. De rekening die private partijen, zoals institutionele beleggers en ontwikkelaars, voor de grond betalen is meestal afhankelijk van wat een project aan kosten kan dragen. In het jargon ‘residuele grondwaarde’ genoemd. Om projecten haalbaar te maken, kan er veel minder dan in de hoogtijdagen van de koopwoningmarkt voor de grond worden betaald. We maken regelmatig mee dat de afgesproken prijs voor de grond van sociale huurwoningen hoger is dan de residuele grondwaarde. Het is wennen, maar het is geen uitzondering dat sociale huurwoningen private huur- en koopwoningen via hogere grondkosten subsidiëren.

€ 98.224.505
Met ons jaarverslag ronden we 2010 af. We boekstaven onze volkshuisvestelijke en financiële prestaties. Ik ben benieuwd hoeveel we het vorige jaar financieel aan de overheid hebben bijgedragen. Zoals bekend, legt de rijksoverheid corporaties een heffing op, die de Alliantie jaarlijks ongeveer 15 miljoen euro gaat kosten. In 2010 betaalden we bijna 100 miljoen euro aan belasting. Ruim één derde van onze huurinkomsten maakten we in 2010 aan de overheid over. We dragen dus al stevig bij aan de schatkist. We betaalden 17,5 miljoen euro aan vennootschapsbelasting, ruim 10 miljoen aan onroerende zaakbelasting en bijna 15 miljoen aan loonbelasting. Als klap op de vuurpijl maakten we aan de penningmeester van ons land ruim 49 miljoen euro aan omzetbelasting over. Als we meer investeren, betalen we meer omzetbelasting. Met de aangekondigde heffing kunnen we minder investeren en betalen we dus minder belasting. Zou het rijk niet met de heffing ‘penny wise pound foolish’ zijn?

Huur op Maat
Dit jaar wordt het experiment Huur op Maat geëvalueerd. De essentie bij Huur op Maat is dat een huurder de markthuur betaalt en degenen die dit niet kunnen betalen een korting krijgen. Deze week vindt in de Nieuwe Kerk in Den Haag een congres plaats over dit vernieuwende project. De Alliantie past Huur op Maat toe in Amersfoort en Hilversum. Professor Jan van der Schaar houdt een overtuigend betoog. Hij vindt het huurbeleid volstrekt irrationeel en ziet in Huur op Maat een correctie op de huidige systematiek van huurregulering. Vanzelfsprekend komt de bekende kritiek op Huur op Maat naar voren: door huurders met een smalle beurs een korting te geven, is sprake van ‘overconsumptie’. Huurders krijgen te veel waar voor hun geld. Vergeten wordt even dat het inkomen periodiek wordt getoetst en als een huurder meer inkomen ontvangt, hij de markthuur gaat betalen. In het huidige systeem wordt alleen bij het sluiten van het huurcontract naar het inkomen gekeken en als iemand meer gaat verdienen, blijft hij de sociale huur betalen. Scheefbetalen dus. Wat is erger: als iemand met een laag inkomen flink wat woonkwaliteit consumeert of als iemand met een hoog inkomen een sociale huurwoning bezet houdt?

Een ander kritiekpunt is dat corporaties met Huur op Maat aan inkomenspolitiek doen, zoals Peter Boelhouwer, hoogleraar volkshuisvesting, onlangs in de Volkskrant betoogde. Corporaties worden geacht aan inkomenspolitiek te doen. We kijken immers op basis van de gemeentelijke huisvestingsverordeningen en op last van Brussel naar het inkomen. Als Huur op Maat het experiment voorbij is, mag het rijk de normen van wat een betaalbare huur is, vaststellen. Corporaties zitten bepaald niet te springen om dat zelf te doen. Huurders vinden Huur op Maat redelijk en billijk. Ik ben het zeer met Jan van der Schaar eens: laten we Huur op Maat inzetten als correctie op het huidige huurbeleid.

Jim Schuyt (18 – 22 april )