Slordige brief
Alleen hogere inkomens met een huur onder € 652 per maand krijgen de extra huurverhoging. In de brief aan de Kamer wordt deze beperking niet gemaakt. Er kan ten onrechte in gelezen worden dat de maatregel voor alle woningen van corporaties geldt. Slordig.
Maximum aan stijging huursom + inflatie – waardestijging door energiemaatregelen – nominatie voor Groene Speld
Huursombenadering
Vorige week schreef minister Donner een brief naar de Tweede Kamer over het huurbeleid voor de periode 1 juli 2012 tot 30 juni 2013. Ik ben vooral benieuwd naar de passage waarin beschreven staat dat huishoudens met een inkomen boven de € 43.000 per jaar een jaarlijkse huurverhoging kunnen krijgen van inflatie plus 5%. De minister verwacht dat de inflatie volgend jaar uitkomt op 2,25%. Hogere inkomens kunnen dus per 1 juli 2012 een huurverhoging tegemoet zien van maximaal 7,25%. Hiervoor gaat de minister de Huurprijzenwet wijzigen. De maatregel vloeit voort uit het regeerakkoord. In dit akkoord staat dat de 5%-maatregel alleen voor ´gereguleerde ´woningen geldt. Alleen hogere inkomens met een huur onder € 652 per maand krijgen de extra huurverhoging. In de brief aan de Kamer wordt deze beperking niet gemaakt. Er kan ten onrechte in gelezen worden dat de maatregel voor alle woningen van corporaties geldt. Slordig.
In de brief staat, ik citeer: “Voor woningcorporaties geldt een maximum aan de stijging van de huursom.” De huursom is het totaal van inkomsten uit de huur van zelfstandige woningen. Bij het bepalen van de huurverhoging speelt de huursom geen rol. Het huidige huurbeleid van het kabinet gaat uit van een huurverhoging van maximaal inflatie voor afzonderlijke woningen. Doordat afzonderlijke woningen als uitgangspunt worden genomen, zijn de inkomsten lager dan bij het toepassen van de huursom + inflatie. Als de inflatie gekoppeld is aan de huursom, kunnen sommige woningen een hogere huur krijgen dan de inflatie en andere een lagere. Voorwaarde is dat de totale huurverhoging niet hoger is dan de totale huursom + inflatie. Slordig.
Om de heffing te kunnen betalen heeft het kabinet besloten dat corporaties meer inkomsten uit huur krijgen. De 5% extra voor de hogere inkomens is hiervan een voorbeeld en corporaties hebben hier rekening mee gehouden. Helemaal verkeerd. Als ik de brief goed lees maakt de 5% extra onderdeel uit van de huursom. Dit betekent dat als we de extra huurverhoging van 5% toepassen, dit gecompenseerd moet worden door een lagere huurverhoging dan inflatie. De huursom mag immers slechts met maximaal de inflatie stijgen. Dit is meer dan slordig. Laten we per 1 juli aanstaande maar de huursombenadering invoeren en de 5% extra huurinkomsten omzetten in een opslag op de inflatie.
Energetische maatregelen
Deze week komen op initiatief van het Ministerie van BZK corporaties bijeen die actief hun woningbezit energetisch verbeteren. Ik ben erbij. De SEV maakt een model om investeringen in energetische maatregelen af te wegen. Kern is dat de woonlasten in de komende jaren sterk stijgen door de energiekosten. Er wordt maar liefst uitgegaan van een stijging van 7% per jaar. Het SEV-model gaat uit van waardestijging door energiemaatregelen. Er zitten enkele haken en ogen aan. In de eerste plaats sturen corporaties vooral op cashflow. Bij energetische maatregelen zijn de lusten en de lasten niet goed verdeeld. Het komt in de praktijk vaak voor dat bij woningverbetering aanvullend € 15.000 extra in energiemaatregelen wordt geïnvesteerd en de totale huurverhoging € 15 per maand bedraagt. Dit kost de corporatie flink wat geld en levert vanwege de lagere energienota de huurder geld op. In de tweede plaats is waardeontwikkeling naast de kasstromen belangrijk. Immers waardeontwikkeling betekent een kasstroom op termijn. Waardeontwikkeling kan worden beredeneerd, maar is toch vooral koffiedikkijken. Ik schat in dat de helft van de investeringen in energetische maatregelen rendeert. Het is te hopen dat de andere helft op termijn door waardestijging wordt terugverdiend. Investeren in energetisch maatregelen dient een maatschappelijk doel. We kunnen daardoor genoegen nemen met een bescheiden rendement.
Energiebesparing in de praktijk
Energiebesparing is voor de Alliantie één van de vier speerpunten. We willen in vijf jaar het aantal woningen dat een B-label of hoger heeft verdubbelen. Dit betekent dat we alleen al in Amersfoort ieder jaar ongeveer 300 woningen moeten aanpakken. Deze week bezoek ik in de Amersfoortse wijk Koppel het project de Boogschutter. De wijk de Koppel zit in de verdrukking en zou met recht een krachtwijk genoemd kunnen worden. De Alliantie verbetert hier 166 galerijflats. De opknapbeurt kost € 40.000 per woning. Ongeveer
€ 18.000 is geoormerkt voor energetische maatregelen. Ook na de ingreep blijven de huren laag. Ik ben onder de indruk van de aanpak. Er wordt maatwerk geleverd, niet alles wordt vervangen. De energetische maatregelen zijn onder andere gericht op dubbel glas, isolatie van de buitengevel en het aanbrengen van mechanische ventilatie. Deze woningen gaan van een F- naar een B-label.
Ik wist dat we met het prachtige project de Borneohof in de Amsterdamse Indische buurt genomineerd zijn voor de Zuiderkerk(architectuur)prijs. Vrijdag hoor ik dat we met een project in de Saenredamstraat genomineerd zijn voor de ‘Groene Speld’. Van de oorspronkelijke 19 woningen zijn 16 ruime sociale huurwoningen gemaakt. Normaalgesproken zetten we in op een B-label. Hier hebben we de lat veel hoger gelegd en bereiken we het A++-niveau. Er is extra aandacht besteed aan vloerisolatie, lage temperatuur vloerverwarming, CO2-gestuurde ventilatie en zonnepanelen boven de balkons. Ik ben ervan overtuigd dat de groene speld Anne Wilbers, onze directeur in Amsterdam, prima zal staan.
Jim Schuyt
(28 november – 2 december 2011)
3 reacties
Op Aedesnet is de volgende reactie geplaatst:
Meer dan slordig, schrijft Jim Schuyt over de recente brief van Donner over het huurbeleid. Ja, dat beeld had ik ook toen ik de brief de eerste keer las. Zou het echt kloppen dat de boveninflatoire huuraanpassingen voor inkomens boven 43.000 euro onder de huursom vallen en dat daardoor bij andere woningen huurbevriezing of zelfs huurverlaging noodzakelijk wordt? En Jim was niet de enige corporatiedirecteur of -medewerker die de brief zo had gelezen!
Maar even bellen met de mensen die de pen hebben vastgehouden op het ministerie. Ja, ze begrepen het misverstand. En nee, het staat toch goed in de brief. Het misverstand zit – zoals wel vaker – in de subtiliteit van de gekozen woorden. Het voorgestelde huurbeleid voor de mensen die meer dan 43.000 euro verdienen, is namelijk nog een voorstel en geen wet. Op dit moment geldt dus dat alle individuele woningen een maximale huuraanpassing van inflatie mogen hebben. En de totale huursom wordt daardoor ook gemaximeerd op inflatie. Logisch toch!
Jammer dat in één brief zowel bestaand als voorgenomen huurprijsbeleid wordt afgewisseld, waardoor er onnodig verwarring is ontstaan. Toch wel een beetje slordig….
Rob Ravestein
Op Aedesnet is de volgende reactie geplaatst:
Slordig of knijpt het ministerie ons bewust af door ook de huursomstijging op inflatie te maximeren? Ik vraag het me af.
Jim stelt voor om ipv 5% extra boven de €43000 een gedifferentieerde huurverhoging obv een huursombenadering boven inflatie te introduceren.
Niet verstandig, want een huursombenadering zonder onderscheid naar inkomen zal zeker ook ten koste gaan van huurders waar het water nu al aan lippen staat. Ik haal het geld liever daar waar het nog makkelijk opgebracht kan worden.
Maarten Vos
Beste Rob en Maarten,
De mens lijdt het meest door het lijden dat hij vreest. Misschien is dat wel de oorzaak dat ik te snel de indruk kreeg dat het de bedoeling van de minister is om de 5% extra onder de huursom te brengen. Ik realiseerde me niet dat zo lang de 5% niet in de Huurprijzenwet is geregeld, de minister niets anders kan dan de huursom als vertrekpunt te nemen. Ik begrijp niet zo goed dat als het wel de bedoeling is om de corporaties met ingang van 1 juli 2012 met de 5% maatregel meer ruimte in het huurbeleid te geven, de minister dit niet schrijft. Ik ben het bij nader inzien met Rob’s kwalificatie eens: slechts een beetje slordig.
Maarten vindt mijn pleidooi voor de huursombenadering onverstandig. Ik begrijp dit niet goed. Bij een huursombenadering kunnen corporaties de huur van de ene woning meer verhogen dan een andere. Welke maatstaf hierbij wordt gebruikt is aan de corporatie. De enige voorwaarde is dat een corporatie binnen de bandbreedte van de huursom blijft. Bij het bepalen wie een hoge danwel een lagere verhoging krijgt kunnen corporaties in beginsel ook het huishoudinkomen laten meewegen.
Jim Schuyt