In de nieuwe Woningwet wordt de positie van gemeenten ten opzichte van corporaties versterkt. Activiteiten van corporaties worden geacht te sporen met de gemeentelijke woonvisie. Als dit in de ogen van een gemeente niet het geval is, kan zij de minister vragen in te grijpen. Ik verwacht dat corporaties in de komende tijd vaker met gemeenten zullen schuren.

Regionale woonvisie als toetssteen – verkoop in verhuurde staat – vooruitzichten bouwproductie – inzet social media  

Waar is de regio?
Op de PROVADA neem ik deel aan het zogenoemde corporatiedebat. Het is altijd lastig om op een beursvloer een debat te voeren. Het geluid is meestal slecht en het rumoer helpt ook niet. Het corporatiedebat is een vast onderdeel van de beurs en ik vind het dit jaar de beste uitvoering. Felix Rottenberg zit voor en hij is in vorm. Jammer dat de landelijke politici het laten afweten. De herziene Woningwet komt langs. Ik herhaal dat de Wet de verhouding tussen corporaties en de rijksoverheid goed regelt. Hetzelfde geldt voor het werkdomein van de corporaties. De instrumenten blijven in de lucht hangen. Deze moeten nog worden geregeld in maar liefst 23 Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB). In de nieuwe Woningwet wordt de positie van gemeenten ten opzichte van corporaties versterkt. Activiteiten van corporaties worden geacht te sporen met de gemeentelijke woonvisie. Als dit in de ogen van een gemeente niet het geval is, kan zij de minister vragen in te grijpen. Ik verwacht dat corporaties in de komende tijd vaker met gemeenten zullen schuren. In de Woningwet staat nergens het woord ‘regio’. Veel corporaties werken regionaal en maken dan ook regionale investeringsafwegingen. Van corporaties mag worden geëist dat deze  transparant zijn en er goede argumenten voor zijn. Wethouders worden ge- en herkozen door de gemeenteraad, die op zijn beurt door de inwoners van de betreffende gemeente wordt gekozen. Bij investeringen door corporaties telt alleen de eigen gemeente en de regio komt op de tweede plaats. Dit betekent dat de ene gemeente blij is met de investeringsbesluiten en een andere bedroefd. Het is een goede zaak als de minister aan gemeenten zou vragen een regionale woonvisie op te stellen en dat de investeringen van corporaties aan deze visie worden getoetst. Als gemeenten niet gelukkig zijn met de besluiten van een corporatie, zou de minister de regionale woonvisie als toetssteen kunnen gebruiken.

Rendement
De minister geeft corporaties geen toestemming om huurwoningen in verhuurde staat te verkopen. Ik verwacht dat de minister dit voor huurwoningen met een huur lager dan € 652 per maand handhaaft, maar wel toestemming geeft voor de vrije sector huurwoningen. Complexgewijs verkopen komt in de komende maanden hoger op de agenda te staan. Ik spreek een Amsterdamse collega-bestuurder. Hij geeft aan dat hij de afgelopen tijd regelmatig bezoek heeft gehad van institutionele beleggers met het verzoek complexen woningen aan hen te verkopen. Hij geeft aan dat de biedingen schandalig laag zijn. Op de PROVADA is in het corporatiedebat ook de relatie corporaties – beleggers aan de orde. De voorman van Achmea Syntrus, Henk Jagersma, spreekt zich in het debat duidelijk uit: beleggers zijn zeer geïnteresseerd om complexen woningen van corporaties te kopen als er sprake is van een rendement van 5%. Ik maak een ‘achterkant van een sigarenkist’ rekensom van wat Achmea bereid is te betalen en neem een woning met een huur van € 700 in gedachten. Met de jaarlijkse huurinkomsten van € 8400 moeten kosten zoals verzekeringen, onderhoud en belastingen worden betaald. Tussen een kwart en de helft van de inkomsten gaat op aan kosten. Met als gegeven een rendement van 5% is Achmea bereid voor deze woning tussen de € 84.000 en € 126.000 te betalen. Ik verwacht niet dat bij een dergelijk bod bij veel corporaties de vlag uit gaat.

Licht en de tunnel
Op de PROVADA spreek ik een flink aantal corporaties en ontwikkelaars. Het is een goede gelegenheid om na te gaan of er voor de bouwproductie al licht in de tunnel is waar te nemen. Zonder uitzondering krijg ik sombere reacties. Eind vorig jaar veerde de markt van koopwoningen op om dit jaar weer achteruit te boeren. Deze berichten sluiten naadloos aan bij de vooruitzichten van de productie in de sterkste woningmarkt van Nederland: Amsterdam. In het najaar van 2010 verwachtten we dat we hier met de bouw van in totaal 3800 woningen zouden starten. Nu denken we dat voor slechts 1400 woningen de palen de grond in gaan. Het tekort aan huurwoningen neemt toe en op termijn stijgen in schaarstegebieden, zoals Amsterdam, de prijzen van koopwoningen weer.

Social media
De directieraad gaat bij wijze van proef papierloos vergaderen en hiervoor gebruiken we een iPad. Vrijdag is de eerste ‘papierloze’ vergadering. De voorbereiding zonder papier viel mij niet mee. Ik heb mijn iPad nog niet onder controle. Andere collega’s blijkbaar ook niet. Twee hebben zelfs naast de iPad de geprinte stukken liggen. De proef is duidelijk nog niet geslaagd. Tegen dit decor spreken we over de inzet en het gebruik van social media. 17% van onze huurders twittert, hoe gaan we hier mee om? We houden goed in de gaten wanneer en hoe er in de social media over de Alliantie wordt gesproken. De Alliantie heeft van alle corporaties op twitter de meeste volgers. Snel reageren is essentieel. Reageren we alert genoeg? De inzet van social media bij corporaties neemt hand over hand toe en is een wenkend perspectief. Dit houdt in dat er letterlijk en vooral overdrachtelijk knoppen moeten worden omgezet. We spreken af dat we onze inspanningen op dit vlak gaan verbreden en verdiepen.

Jim Schuyt (6 – 10 juni 2011)