In de hoorzitting luid ik de alarmbel. Ik geef aan dat activiteiten administratief te scheiden zijn, maar de werkelijkheid  is niet te scheiden. Als corporaties niet veel meer eigen vermogen voor DAEB- activiteiten kunnen inzetten, worden investerende corporaties beherende corporaties.

Licht tussen Herzieningswet en Woonvisie – kooprecht of verkoopplicht –  middengroepen in het nauw – herstructurering in het slop

Twee gedachten in een ziel
De vakantieperiode was niet bepaald rustig. Het naar de Tweede Kamer sturen van de Herzieningswet was voor BZK een signaal om met vereende krachten de uitwerking ter hand te nemen. Het kabinet stelde de Woonvisie vast en intern maakten we slagen met de verandering van onze organisatie. Ik vind het opvallend dat er licht zit tussen de Herzieningswet en de Woonvisie. Blijkbaar huizen er in de ziel van het kabinet ten aanzien van de volkshuisvesting twee gedachten. De Herzieningswet borduurt voort op het huidige speelveld van corporaties en de verhouding met de rijksoverheid wordt een tandje strakker. In mijn ogen prima. De Woonvisie echter ademt meer de geest uit van: corporaties terug in het hok. Er wordt een perspectief geschetst van een smaller speelveld. Ik vind het opvallend dat in de Woonvisie het recht voor huurders om hun huurhuis tegen een ‘redelijke’ prijs te kopen een prominente plaats inneemt. Eerder kreeg ik de indruk dat minister Donner hier weinig in zag. Helaas juichte ik te vroeg. Ik heb de indruk dat minister Donner nadat zijn voorstel om in het hele land het woningwaarderingsstelsel met 25 punten te verhogen in de Tweede Kamer strandde, zich heeft voorgenomen in het vervolg  geen millimeter van het regeerakkoord af te wijken. Ik vermoed overigens dat het geen kooprecht wordt, maar een verkoopplicht voor corporaties. Het is essentieel dat corporaties kunnen bepalen welke woningen wel en welke woningen niet worden verkocht. Als dat niet het geval is, is het leed niet te overzien. In de jaren tachtig lanceerde de toenmalige premier van Engeland het kooprecht voor huurders. Lange tijd zaten de Engelsen op de blaren van het ‘right to buy’. Naast het kunnen bepalen welke woningen worden verkocht is het de vraag: wat is een redelijke prijs? Als er onder de marktwaarde wordt verkocht wordt de woningmarkt verder verstoord. Ik snap dan ook niet dat de Vereniging Eigen Huis wel been ziet in een kooprecht voor huurders. Het kooprecht danwel verkoopplicht raakt het eigendomsrecht. Ik verwacht veel juridisch wapengekletter. Er zal nog heel wat water door de Hofvijver stromen voordat het recht of de plicht een feit wordt.

De werkelijkheid is niet te scheiden
Door de beschikking van de Europese Commissie dienen de diensten van algemeen en economisch belang (DAEB) te worden gescheiden van die welke dat niet zijn. De bouw en het opknappen van sociale huurwoningen en het realiseren van maatschappelijk vastgoed mogen gefinancierd worden met borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het bouwen van woningen met een huur boven de € 652 per maand, parkeerplaatsen, koopwoningen en commerciële ruimten komen hiervoor niet meer in aanmerking. Begin augustus wordt mij duidelijk hoe er over de scheiding wordt gedacht. Het vermogen van corporaties wordt ‘proportioneel’ gescheiden. Voor de Alliantie betekent dit dat in de toekomst 120 miljoen aan vermogen beschikbaar is voor activiteiten in het zogenoemde niet-DAEB-domein. Dit vermogen bestaat uit duurdere huurwoningen, parkeerplaatsen en commerciële plinten. Hier kunnen we een lening op aantrekken van 50%, dus hebben we 60 miljoen beschikbaar. Alleen al de komende vijf jaar heeft de Alliantie meer dan het dubbele nodig om de geplande niet-DAEB-activiteiten uit te voeren. Dit betekent dat we veel minder nieuwe woningen kunnen bouwen voor middengroepen en dat de herstructurering van wijken geheel en al in het slop raakt. Het vernieuwen van wijken is gericht op meer variatie. Het knelpunt is vaak dat er te veel sociale huurwoningen in wijken met problemen staan. Het slopen van sociale huurwoningen en het weer in gelijke aantallen terugbouwen hiervan past prima in de optiek van Brussel en spoort met de regels van het Rijk, maar is geen optie. Sociale huurwoningen moeten worden gemengd met koopwoningen, met duurdere huurwoningen, met commerciële plinten en met maatschappelijk vastgoed. Als corporaties de activiteiten in het niet-DAEB-domein niet kunnen betalen, worden ook de sociale huurwoningen en het maatschappelijk vastgoed in deze wijken niet gebouwd. Ik voorspel dat als de corporaties onvoldoende vermogen kunnen inzetten voor niet- DAEB-activiteiten wij de helft minder woningen kunnen bouwen. Donderdag belegt de vaste Kamercommissie van BZK een hoorzitting en ik ben uitgenodigd mijn mening te geven. Aan de vooravond hiervan krijg ik de eerste resultaten van een onderzoek dat ORTEC Finance heeft uitgevoerd voor alle 22 corporaties van De Vernieuwde Stad. Hieruit blijkt dat de Alliantie geen uitzondering is. Alle grote investerende corporaties komen met de voorgestelde scheiding in de problemen en kunnen nog maar 10% van de geplande woningen voor middengroepen bouwen. In de hoorzitting luid ik de alarmbel. Ik geef aan dat activiteiten administratief te scheiden zijn, maar de werkelijkheid  is niet te scheiden. Als corporaties niet veel meer eigen vermogen voor DAEB-activiteiten kunnen inzetten, worden investerende corporaties beherende corporaties.

Contact met klanten
Ik ga op bezoek bij het RIO, ons klantencontactcentrum in Amsterdam. Operationele afdelingen, zoals de receptie en ICT, hebben vaak de indruk dat ze zijn achtergesteld bij afdelingen die zich met het beleid bezighouden. Ook bij het RIO leeft dit. Ik heb een uitgebreid gesprek met Hannah, de manager van deze afdeling. Ik spreek met een sterke en uitermate betrokken vrouw. In het gesprek benadruk ik dat operationele afdelingen voor de Alliantie van vitaal belang zijn. Ik moet er niet aan denken dat als gevolg van onze organisatieverandering onze klantencontacten minder goed geregeld zijn en onze huurders niet goed te woord worden gestaan. Ik luister mee met Cherish, een jonge medewerkster die een zware studie combineert met het te woord staan van onze huurders. Ik ben onder indruk van haar professionaliteit. Er bellen gewone Amsterdammers met gewone onderhoudsklachten, Cherish staat huurders vriendelijk en tegelijk zakelijk te woord en zet de klacht direct door naar een onderhoudsbedrijf om deze te verhelpen. Ze geeft aan dat de gesprekken waarbij ik meeluister in de categorie ‘simpel’ vallen.

Jim Schuyt ( 5 – 9 september 2011)