Het lijkt wel of het de gemeente Amsterdam is ontgaan dat er een crisis is en dat het bouwen van woningen moet worden gestimuleerd. Het goedkoper maken van leges en vergunningen ligt dan ook eerder voor de hand dan het verhogen ervan.

Vergunning moet goedkoper worden in plaats van duurder  – alleen VEH  vindt verkoopplicht geen slechte maatregel -  energetisch investeren wordt onaantrekkelijk

Leges omhoog
Dit jaar raakt de koopwoningmarkt verder in het slop. Projectontwikkelaars reorganiseren inmiddels voor de derde of vierde keer. Kostenbesparing is noodzakelijk. Veel banen zijn geschrapt. Ook corporaties ontkomen niet aan snijden in kosten. Bij de Alliantie Ontwikkeling werkt inmiddels maar de helft van het aantal medewerkers dat wij in 2008 nog in dienst hadden. In 2011 leverden we nog 1140 nieuwe woningen op, maar dat zijn woningen waarvan de ontwikkeling startte toen er nog geen vuiltje aan de lucht was. Vandaag de dag worden er nog maar weinig woningen ontwikkeld en dit voorspelt voor de komende jaren weinig goeds. In de prijs voor een woning worden de personeelskosten gedekt via een percentage van de stichtingskosten: de algemene kosten (AK). Als er minder woningen worden ontwikkeld, gaan inkomsten uit de AK omlaag en moeten we bezuinigen. Deze week bleek dat dit bij gemeenten anders werkt. De kosten voor leges en vergunningen gaan in Amsterdam drastisch omhoog. In Nieuw West met 28% en in de binnenstad met maar liefst 46%. De Alliantie ontwikkelt in de Staalmanpleinbuurt in Slotervaart een groot aantal woningen. Door de kostenstijging moeten we voor leges en vergunningen in totaal € 450.000 meer op tafel leggen. De kosten voor leges en vergunningen dienen kostendekkend te zijn. Als de kosten bij de gemeente niet omlaag gaan en het aantal woningen waar een vergunning voor wordt gevraagd wel, kost elke vergunning meer. Onbegrijpelijk. Het lijkt wel of het de gemeente Amsterdam is ontgaan dat er een crisis is en dat het bouwen van woningen moet worden gestimuleerd. Het goedkoper maken van leges en vergunningen ligt dan ook eerder voor de hand dan het verhogen ervan.

Het kan verkeren
Donderdag neemt in de Ridderzaal oud-minister Donner afscheid. Het is mij duidelijk dat er afscheid wordt genomen van een minister van de buitencategorie. Het halve kabinet geeft acte de présence en de minister-president houdt een mooie en geestige toespraak. Veel oud-bewindspersonen van het voormalig ministerie van VROM komen Donner de hand schudden. Ik word een aantal maal aangesproken op de verkoopplicht van huurwoningen door corporaties. Het valt me op dat bijna iedereen die ik spreek het een slechte maatregel vindt. Prominente liberalen niet uitgezonderd. In zijn toespraak toont oud-minister Donner zijn gevoel voor humor. Het wetsontwerp dat de aanbiedingsplicht regelt, ligt voor advies bij de Raad van State en Donner neemt een voorschot op zijn nieuwe rol: “De mening heerste dat huurders en kopers van minister Donner niets konden verwachten. Nu is alle hoop op mij gevestigd. Het kan verkeren.”

Een onbegrijpelijke voorstander
De enige organisatie die voorstander is van de aanbiedingsplicht voor corporaties is de Vereniging Eigen Huis (VEH). Ik vind de stellingname van deze vereniging onbegrijpelijk. Als alleen het stimuleren van het eigen woningbezit aan de orde is, begrijp ik de opstelling goed. Immers, dit betekent meer leden en dus meer invloed. Het feit dat er met de maatregel 1,8 miljoen woningen te koop worden aangeboden, heeft tot gevolg dat de prijs van de bestaande woningen nog verder onder druk komt te staan. Dit is voor de leden van de VEH die hun woning trachten te slijten bepaald een domper. Het zou kunnen zijn dat de VEH ervan uitgaat dat huurders die hun woning  willen kopen zich nooit op de koopwoningmarkt begeven. Dit lijkt me een misvatting. Als 10% van de huurders zich oriënteert op de koopwoningmarkt, kunnen 18.000 huurders er nu voor kiezen om hun eigen huurwoning te kopen. Zonder aanbiedingsplicht zijn dat er veel minder.

Rem op investeringen
De Alliantie geeft prioriteit aan het energiezuiniger maken van de woningvoorraad. Hier willen we de komende jaren flink in gaan investeren. We hebben ervoor gekozen de 15.000 woningen die we als ‘te koop’ hebben gelabeld, energetisch niet te verbeteren. We geven prioriteit aan woningen die we duurzaam exploiteren. Met het Huurderplatform de Alliantie hebben we hierover een discussie. Zij vinden dat we ook in woningen die we willen verkopen moeten investeren en energiezuiniger moeten maken.
Ik vraag me af wat we moeten doen als straks 75% van onze voorraad te koop staat. De waarde van een woning gaat niet recht evenredig omhoog met de kosten die gemoeid zijn met het energiezuiniger maken van een woning. Als het meezit, is de helft van een investering terug te verdienen door een hogere waarde van de woning. Met de aanbiedingsplicht wordt het hierdoor in financieel opzicht onaantrekkelijk om woningen energetisch te verbeteren. Er is immers een gerede kans dat de woning wordt gekocht en een flink deel van de investering aan de nieuwe eigenaar cadeau wordt gedaan.

Jim Schuyt
(9-13 januari 2012)