Soms lees of hoor ik voorstellen waarbij ik direct moet denken aan het rijtje: slecht, slechter, slechtst. Het voorstel van Johan Conijn om de huurgrens in de sociale sector te verlagen typeer ik als ‘slechtst’.

Nieuwe media in Noord-Holland – verlagen huurgrens sociale woning slechtste voorstel – rentestijging is ons grootste risico

CdK Remkes op bezoek
Deze week brengt Johan Remkes, de Commissaris van de Koningin in Noord-Holland een bezoek aan het bedrijfje Allmedia en aan de Alliantie in Amsterdam. De Alliantie werkt nauw samen met Allmedia. Het bedrijf zet nieuwe media in om boodschappen kernachtig over het voetlicht te brengen en geeft jongeren van het ROC van Amsterdam de mogelijkheid om stage te lopen. De jongeren en Allmedia hebben al menig korte en krachtige tweeminuten filmpjes voor de Alliantie gemaakt. Ik mag commissaris Remkes welkom heten en met hem de bazen – zoals de jongeren het noemen – van het ROC van Amsterdam en van de Amsterdamse publieke omroep Salto. In mijn woord van welkom noem ik het opvallend dat het boegbeeld van de provincie Noord-Holland met zijn aanwezigheid het belang van nieuwe media onderstreept, terwijl provincies niet te boek staan als de meest dynamische bestuurslaag van Nederland. De jongeren laten voorbeelden van hun werk zien. Mij spreekt het filmpje aan waarin de schoonheid en aantrekkingkracht van Buitenveldert over het voetlicht wordt gebracht. Leerling Thomas van de Geest toont een kort interview met Hero Brinkman in het kader van de start van de verkiezingen voor de Provinciale Staten. In het interview doet Thomas een kleedje over zijn dreadlocks en vraagt de PVV-lijsttrekker in Noord-Holland of hij hem met hoofddoekje op mag interviewen: het mag. Na de filmvoorstelling ontspint zich een boeiende discussie, waarin Remkes aangeeft dat de tweeminuten filmpjes van nut kunnen zijn voor de politiek: om het bijzondere van democratie te laten zien. Wij vinden democratie maar gewoon en lopen er nauwelijks warm voor, terwijl in de wereld mensen sterven in hun strijd voor democratische rechten. Thomas van Geest vindt dat de filmpjes liegen: kleine dingen maken we groot. Ik ben onder de indruk van de gedrevenheid waarmee de jongeren hun werk doen. Deze ROC-leerlingen komen er zonder twijfel wel.

Slecht, slechter, slechtst
Corporaties mogen huishoudens met een laag middeninkomen niet in de kou laten staan. Dus ieder creatief voorstel om deze groep te kunnen bedienen is welkom. Soms lees of hoor ik voorstellen waarbij ik direct moet denken aan het rijtje: slecht, slechter, slechtst. Het voorstel van Johan Conijn om de huurgrens in de sociale sector te verlagen typeer ik als ‘slechtst’. Conijn neemt het voorstel over van de koepel van institutionele beleggers (IVBN) om de huurgrens voor sociale huurwoningen te verlagen van € 652 naar € 550 per maand. Ik hoorde dat dit onzalige voorstel ook al binnen het ministerie van BZK rondwaart. Corporaties moeten nu zonder staatssteun woningen met een huur boven € 652 zien te realiseren. Dit is niet eenvoudig, aangezien de exploitatielasten in het middeldure huursegment niet gedekt worden uit de huuropbrengsten. Dit betekent weer dat we slechts minder dan de helft van de totale investering kunnen financieren. Hoe betalen we het ontbrekende deel? Als de grens voor de staatssteun wordt verlaagd naar een huur van € 550 per maand, wordt het probleem alleen maar groter. Een rekenvoorbeeld: stel een nieuwe huurwoning kost € 175.000. De rentelasten bedragen € 8.750 en de overige lasten, zoals belastingen, verzekeringen onderhoud e.d. € 2.000. In totaal bedragen de lasten dus € 10.750 per jaar. We vragen voor deze woning een huur van bijvoorbeeld € 600. De inkomsten uit huur zijn dus € 7.200 per jaar. Als we de overige lasten hiervan aftrekken, houden we jaarlijks € 5.200 over om rente te betalen. Hiermee kunnen we een woning financieren van slechts € 104.000 in plaats van € 175.000. Kortom Johan, een onmogelijke missie om een huurwoning met een huur van € 600 zonder borging te financieren. Als je de bestaande woningen met een huur boven de € 550 niet langer als sociaal bestempelt, ben je toch uit de zorgen, hoor ik Johan zeggen. Helaas. Corporaties hebben veel geld geleend om woningen te bouwen en op te knappen. Als een lening afloopt en opnieuw gefinancierd moet worden, mag dat deel dat niet meer als sociaal wordt aangemerkt niet meer worden gefinancierd met borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Als het plan IVBN/Conijn zou worden overgenomen, moet de Alliantie bij iedere herfinanciering 11% op de kapitaalmarkt lenen, zonder borging of garantstelling: een hele toer. Creatieve voorstellen zijn meer dan welkom. Maar met deze voorstellen maken huishoudens met lage inkomens minder kans en zijn lage middeninkomens niet geholpen.

Scenarioplanning
De Alliantie heeft de risico’s op een rijtje gezet en gevoeligheden berekend. Ons grootste risico is het renterisico. De laatste maanden loopt de rente op, vooral die met een lange looptijd. Doordat veel landen de geldpersen hebben laten draaien en de inflatie oploopt, is de verwachting dat de rente verder gaat stijgen. Als de rente met 1% oploopt, kost dat de Alliantie op den duur 2,5 miljoen euro per jaar meer. Om beter in te kunnen spelen op een onzekere toekomst, gaan we in 2011 met scenarioplanning aan de slag.

(14-18 februari 2011)
Jim Schuyt