Betalen beleggers wel een veel hogere rente dan corporaties? Ik stel voor dat we de gemiddelde rente die de grote institutionele beleggers betalen, vergelijken met de vermogenskostenvoet van de grote corporaties. De vermogenskostenvoet van de leningportefeuille van de Alliantie bedraagt 4,02%. Is die van bijvoorbeeld Amvest en Syntrus Achmea zoveel hoger? Laten we kijken en vergelijken.

Toename aanbod, afname leencapaciteit starters – lage middeninkomens veroordeeld tot koop – beleggers in het nadeel? – groen is de kleur buiten

Woningmarkt tussen hoop en vrees
Volgens Ger Hukker, voorzitter van de makelaarsclub NVM, wordt het de komende maanden spannend op de woningmarkt. De NVM kijkt naar het aantal woningen dat ‘onder voorbehoud’ is verkocht, alleen de financiering moet dan nog worden geregeld. Dit is een goede voorspeller of er meer woningen daadwerkelijk worden verkocht. Hij geeft aan dat na september van dit jaar sprake is van meer transacties. Het is verre van zeker of hier sprake is van een duurzame trend. Donderdag zit ik het symposium ‘Trends in de Woningmarkt voor’. Het wordt een boeiende bijeenkomst. Duidelijk wordt dat de problemen op de woningmarkt zich concentreren op de nieuwbouw. Ik vind het opvallend dat inleiders zich vooral zorgen maken om goedkope koopwoningen voor starters. We zien dat veel woningbouwprogramma’s worden aangepast en er veel meer goedkope woningen worden gebouwd. Daarnaast neemt het aanbod van goedkope koopwoningen toe door verkoop van huurwoningen door corporaties. Dit betekent dat nu ook de verkoop van goedkope woningen stagneert. Tot voor kort verkochten goedkope koopwoningen nog redelijk goed. Naast het toenemende aanbod van goedkope koopwoningen, speelt ook de afgenomen leencapaciteit van starters parten. In sommige gevallen is deze door de strengere normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) met 30% afgenomen. In zijn afsluitende bijdrage aan het symposium relativeert de voorzitter van de VROM-raad, Henry Meijdam, het belang van cijfers. Het gaat volgens hem op de woningmarkt vooral om emoties en deze hebben de eigenschap zo maar om te kunnen slaan. Krijgt de bijeenkomst toch nog een opbeurend slotakkoord.

Hoofdredactioneel commentaar
Geheel volgens verwachting neemt in de discussie over de huurwoningmarkt de Europese Beschikking en de gevolgen voor de middengroepen een centrale plaats in. Mij wordt de gewetensvraag gesteld of ik vind dat de interimregeling die 1 januari aanstaande van kracht wordt, gewoon moet worden uitgevoerd. Een aantal corporaties is dit niet van plan. Ik geef aan dat het parlement heeft gesproken en dat hiermee –met behoud van gevoelens– de regeling een feit is. De ongehoorzamen nemen de sanctie van het zonder WSW-borging moeten lenen op de koop toe, ik niet. Mijn opvatting spoort met het hoofdredactioneel commentaar in NRC Handelsblad van vrijdag: gewoon uitvoeren die regeling. In het commentaar wordt gesteld dat door de Europese Beschikking corporaties gedrukt worden op wat de reden van hun bestaan is: te voorzien in huisvesting voor lage inkomens. In het commentaar wordt geconstateerd dat alleen her en der een tekort is aan huurwoningen. In regio’s met schaarste zou 20% in plaats van 10% van de sociale huurwoningen vrij toegewezen kunnen worden. Dit zou dan gecompenseerd worden door in regio’s waar geen schaarste is alle sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen beneden de € 33.614 per jaar. Los van de vraag of dit uitmiddelen in de praktijk past, betekent dat in de regio’s zonder gebrek aan sociale huurwoningen (lage) middeninkomens tegen wil en dank tot de koopsector zijn veroordeeld. In regio’s met schaarste komen middeninkomens niet in aanmerking voor een sociale huurwoning, een middeldure huurwoning is niet of nauwelijks beschikbaar en een koopwoning is te duur. In meer ontspannen regio’s  zijn ook nauwelijks middeldure huurwoningen. Een koopwoning is daar voor lage middeninkomens financieel echter wel bereikbaar. Veroordeeld tot het kopen van een woning dus.

Oneerlijke concurrentie
De NRC-commentator stelt, zoals velen, dat corporaties door de borging veel goedkoper kunnen lenen dan andere partijen in de volkshuisvestingssector, zoals beleggers. Het besluit van de Europese Commissie maakt een einde aan de ‘ oneerlijke concurrentie’. De constatering dat corporaties voordeel hebben bij de borging is zonneklaar. Sterker nog: zonder borging zouden we geen toegang tot de kapitaalmarkt hebben en dus niet eens kunnen lenen. Weten we wel zo zeker dat beleggers ten opzichte van corporaties zo in het nadeel zijn? Betalen beleggers wel een veel hogere rente dan corporaties? Pensioenfondsen zijn de belangrijkste aandeelhouders van onze institutionele beleggers en stellen kapitaal beschikbaar. Ik stel voor dat we de gemiddelde rente die de grote institutionele beleggers betalen, vergelijken met de vermogenskostenvoet van de grote corporaties. De vermogenskostenvoet van de leningportefeuille van de Alliantie bedraagt 4,02%. Is die van bijvoorbeeld Amvest en Syntrus Achmea zoveel hoger? Laten we kijken en vergelijken.

Groen is in
Ik maak deel uit van de jury van de Kleur Buiten Prijs. De jury komt bij elkaar om de nominaties te bepalen en af te spreken welke projecten we gaan bezoeken. Er zijn bijna 60 projecten ingediend. Duidelijk is dat groen helemaal in is. In totaal overheerst de kleur groen in 14 projecten. Het doet me denken aan mijn eerste appelgroene studentenkamer, begin jaren 70. De Alliantie zond samen met Kuiper Compagnons ook een project in: starterswoningen in het Europakwartier in Almere. Ik bemoei me natuurlijk niet met de jurering van dit project. Onze inzending wordt kort besproken, met als uitkomst: geen nominatie. Als het gebouw groen was in plaats van rood, zou er dan een ander oordeel zijn geveld?
Jim Schuyt (13 – 17 december)