-verrassende voorstellen voor het wonen in concept-regeerakkoord-

In het regeerakkoord van VVD/CDA/PVV staat, als het gaat om het wonen, een aantal opvallende, onverwachte voorstellen. Dat de aftrek van hypotheekrente ongemoeid zou blijven is bepaald geen verrassing.

Als dit kabinet aantreedt, wordt weer niets aan de vastgelopen woningmarkt gedaan. Alleen als zowel de koop- als de huurwoningmarkt onder de loep worden genomen, kan de woningmarkt ècht worden hervormd. Kopers zijn niet gediend met het ontzien van de hypotheekrenteaftrek. Bijna iedereen is er immers van overtuigd dat de huidige regeling niet houdbaar is. Hierdoor blijft het beperken van de aftrek van hypotheekrente boven de markt hangen. Eigenaar-bewoners en aspirant-kopers zijn gebaat bij een duurzame regeling en de huidige is dit verre van.

Voorgestelde maatregelen:

  • Huurders krijgen het recht hun woning tegen een redelijke prijs van een corporatie te kopen.
  • De ‘Vogelaarheffing’ verdwijnt.
  • Verhuurders met meer dan 10 woningen dragen bij aan de huurtoeslag. Er komt een heffing die in 2015 760 miljoen euro opbrengt.
  • Het aantal punten in het Woningwaarderingstelsel (WWS) in zogenoemde schaarstegebieden wordt verhoogd met maximaal 25 punten.
  • Wonen en zorg worden gescheiden. Bewoners van zorginstellingen gaan huur betalen en degenen die de huurlasten niet kunnen opbrengen kunnen gebruik maken van de huurtoeslag.
  • Huurders met een huishoudinkomen van meer dan € 43.000 per jaar krijgen een maximale huurstijging van inflatie + 5%.
  • Voor huurders met een huishoudinkomen tot € 43.000 blijft de huurverhoging gelijk aan de inflatie.

PVV gewonnen: inflatievolgend huurbeleid
Iedereen verwachtte dat het inflatievolgend huurbeleid zou verdwijnen. Zeker toen de Woonbond aangaf te kunnen leven met een huurverhoging van inflatie + 1%. Maar het wordt wel een inflatievolgend huurbeleid. Dit onderdeel van het programma hakt er flink in. Het huishoudboekje van corporaties wordt hierdoor flink geraakt. Er zit voor corporaties weinig anders op dan de tering naar de nering te zetten en minder te investeren. In het verkiezingsprogramma bepleitte het CDA voor een huurverhoging boven inflatie. De VVD zette zelfs in op liberalisering van het huurbeleid. De PVV gaf in hun programma aan niets te zien in flink hogere huren. De PVV heeft op dit punt gewonnen.

Flinke huurverhoging voor scheefwoners
Huishoudens die meer dan € 43.000 per jaar verdienen en in een woning wonen met een huur lager dan € 648 per maand krijgen een veel hogere huur. Zij betalen een huurverhoging van maximaal inflatie + 5%. Hiermee willen VVD/CDA/PVV stimuleren te verhuizen. Op basis van de debatten in aanloop van de verkiezingen afgelopen voorjaar, viel te verwachten dat een nieuw kabinet wat aan het scheefwonen zou doen. Om hoeveel huishoudens zou het gaan? Ik schat tussen de 10% en 20%. Bij deze maatregel zijn de problemen bij de uitvoering niet van de lucht. Moeten corporaties jaarlijks de inkomens van alle huurders gaan controleren? Een onwenselijke en bovenal onbegaanbare weg.

Right to buy
In navolging van voormalig premier Thatcher mogen huurders als het aan VVD/CDA/PVV ligt tegen een redelijke prijs van een corporatie hun huurwoning kopen. Wat is een redelijke prijs? Ik verwacht niet dat Rutte cs. in dit verband denken aan de marktwaarde als de woning leeg is. Voorkomen moet worden dat corporaties door deze maatregel het tafelzilver kwijtraken. Ik verwacht dat in de praktijk huurders niet massaal hun woning kopen. Waarom zou je? Met een inflatievolgend huurbeleid ben je als huurder financieel beter uit. De vraag is welke juridische basis het kabinet heeft om corporaties te verplichten om met een korting de woningen aan huurders te verkopen? Het eigendomsrecht is hier in het geding.

Heffing van 760 miljoen
Dat verhuurders een bijdrage leveren aan de bezuinigingen is geen verrassing. Het is wel erg zuur dat eigenaar-bewoners worden ontzien en dat huurders de rekening gaan betalen. Een heffing van 760 miljoen voor de corporaties is een flink bedrag, zeker tegen de achtergrond van het inflatievolgend huurbeleid. Deze maatregel kost de Alliantie ongeveer 20 miljoen euro per jaar. Gevolg is dat we minder kunnen investeren in wijken en buurten.

Exit Vogelaarheffing
Het voorstel om de Vogelaarheffing te schrappen is zo gek nog niet. Corporaties met een of meer Vogelaarwijken hebben wel op basis van de Vogelaarbijdrage investeringsafspraken gemaakt met gemeenten. Met het schrappen van de heffing moeten deze tegen het licht worden gehouden. In vergelijking tot temporiseren van investeringen in verband met het inflatievolgend huurbeleid en de heffing, is dit klein leed.

25 punten erbij
In regio’s met schaarste mogen verhuurders het Woningwaarderingstelsel met maximaal 25 punten verhogen. Ik ga ervan uit dat grote delen van het gebied waar de Alliantie werkzaam is als schaarstegebied wordt aangemerkt. Op zich is het een goede maatregel. Het treft alleen weer de huurder die verhuist. Hierdoor wordt de zittende huurders in vergelijking tot iemand die doorstroomt ontzien en de doorstroming wordt verder geremd.

Eindelijk wonen en zorg gescheiden
Het scheiden van wonen en zorg is een lang gekoesterde wens. Een goede maatregel dus. Dat deze tot op heden niet werd doorgevoerd, had te maken met de financiële gevolgen. Wat de financiële gevolgen zijn, valt uit het concept-regeerakkoord niet op te maken. Duidelijk is wel dat hierdoor het beslag op de huurtoeslag flink toeneemt.

Koopkrachtplaatje domineert
In het kabinet-Balkenende IV hielden CDA en PvdA elkaar gevangen. Inflatievolgend huurbeleid en het ontzien van de aftrek van hypotheekrente werden tegen elkaar uitgeruild. Als er een VVD/CDA/PVV-kabinet komt, wordt de woningmarkt opnieuw niet hervormd. Koopkrachtplaatjes waren dominant en inflatievolgend huurbeleid is hiervan het gevolg. De woningmarkt blijkt opnieuw ondergeschikt aan andere onderdelen van het rijksbeleid. Vooral het inflatievolgend huurbeleid en de heffing van 760 miljoen per jaar raakt verhuurders flink. Meer verkopen en hiermee een krimpende volkshuisvesting en een lager investeringsniveau zijn de onvermijdelijke gevolgen.

30 september 2010, Jim Schuyt