Het verhaal is bekend: het kabinet wil zijn uitgaven met 35 miljard verlagen. Ook hoor ik dat 20 miljard al heel mooi zou zijn. De huursector moet ook inleveren.

De staatsschuld als sneeuw – leningen en investeringen – het belang van middeldure huurwoningen – dochter met bruidsschat 

Alle financiële problemen opgelost
Het verhaal is bekend: het kabinet wil zijn uitgaven met 35 miljard verlagen. Ook hoor ik dat 20 miljard al heel mooi zou zijn. De huursector moet ook inleveren. Naar verluidt, wil de penningmeester van dit land dat het rijk hieraan uiterlijk in 2015 twee tot tweeënhalf miljard euro minder uitgeeft. Gedacht wordt aan het overhevelen van de huurtoeslag naar corporaties, met tegelijkertijd het verminderen van het aantal sociale huurwoningen en het verhogen van de huur met meer dan inflatie. Met de wildste ideeën willen sommigen de financiële problemen van het rijk te lijf gaan. Zo toveren een medewerker van SEO Economisch Onderzoek en iemand van de stichting Atlas voor gemeenten de gehele staatsschuld weg. In Het Financieele Dagblad (FD) stellen deze denkers voor om de 2,4 miljoen woningen van de corporaties te belenen. Dit zou 200 miljard opleveren. Als corporaties dit bedrag in de staatskas storten, is de staatsschuld als sneeuw voor de zon verdwenen. Uit de huuropbrengsten zouden de corporaties de rente over deze lening moeten betalen. Grotere onzin is er zelden over corporaties uitgestort. Deze onderzoekers gaan er vanuit dat corporaties niet meer investeren in de wijken en in nieuwe woningen. Nog los hiervan, zien ze gemakshalve over het hoofd dat het gemiddelde directe rendement bij corporaties ongeveer de helft is van de rente die moet worden betaald op de lening. In een reactie in het FD wijst een advocaat ook fijntjes op het feit dat corporaties privaatrechtelijke organisaties zijn, waar niet zomaar een greep in de kas kan worden gedaan. Goede suggesties om de financiële problemen aan te pakken zijn bovengemiddeld welkom. Op intellectuele spookrijders zit echter niemand te wachten.

Geen middeldure huurwoningen meer
De kaarten in het spel tussen de Europese Commissie en de Staat der Nederlanden over de staatssteun aan corporaties lijken geschud. Zo moeten corporaties 90% van hun woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 33.000. Op overtreding hiervan staat een ongekend harde sanctie: geen geborgde kapitaalmarktleningen meer. Ergo: niet meer investeren. Een consequentie is dat corporaties geen woningen meer kunnen bouwen met een huur boven de € 650 per maand. Brussel heeft bepaald dat deze woningen gerealiseerd moeten worden zonder staatssteun en zonder dat de woningcorporatie garant staat. Als een corporatie een dergelijke woning wil bouwen moet de gehele investering met vreemd vermogen worden gefinancierd. Dit is volstrekt ondenkbaar. Ik reken u het voor: 

• Een nieuwe middeldure huurwoning kost: € 240.000. 
• Huurinkomsten per maand € 750. Per jaar is dit € 9.000. 
• Kosten onderhoud, verzekeringen en belastingen: € 4.500 per jaar.
• Netto inkomsten om de rente te kunnen betalen: € 4.500.
• Hiermee kan (rente 5%) een lening van € 90.000 worden betaald.

 Hoe wordt het verschil tussen de rendabele lening en de investering van € 150.000 gedekt? 

Bruidsschat
Als de strikte interpretatie van de regels voor staatssteun blijven zoals ze nu zijn, zullen corporaties geen woningen met een huur boven de grens van de huurtoeslag meer bouwen. Dit is voor het functioneren van de woningmarkt funest. In grote delen van het land hebben woningen met een huur tussen de € 650 en € 800 per maand de functie van brug tussen de koop- en de huursector. De middeldure huurwoningen moeten kwaliteit bieden en zijn erg belangrijk voor de doorstroming uit de sociale huur. Hierdoor komen woningen vrij voor huishoudens met een inkomen onder de € 33.000. Als de institutionele beleggers in het gat dat ontstaat stappen, is er nog niets aan de hand. Ik verwacht niet dat dit gebeurt. Pensioenfondsen beleggen gemiddeld 10% van hun vermogen in vastgoed en staan niet te springen om dit aandeel uit te breiden. Het aantal woningen dat beleggers in portefeuille hebben, neemt zelfs gestaag af. Omwille van het goed functioneren van de woningmarkt, moeten corporaties in staat worden gesteld om middeldure huurwoningen te bouwen. Als corporaties de ontwikkeling van deze woningen in een dochter onderbrengen, zou deze deelneming bijvoorbeeld door een bruidsschat mee te krijgen, in staat worden gesteld middeldure huurwoningen te realiseren.

 Jim Schuyt (4 – 8 januari)