Het valt me op dat oordelen over de woningmarkt en corporaties sterk ideologisch getint zijn. Niet alleen van politici, dat valt te verwachten, ook ministeries en ambtelijke diensten zijn niet vrij van ideologische trekjes.

Stresstest voor corporatie? – ideologie van de superioriteit van het eigen woningbezit – dreigend tekort aan huurwoningen Randstad

Extreem sterk
Landen hebben een rating, banken hebben daarnaast een stresstest ondergaan. Gemeenten stellen voor zich ook aan een stresstest te onderwerpen. Is dit een perspectief voor woningcorporaties? Eerder sprak ik de verwachting uit dat afzonderlijke corporaties een eigen rating krijgen. Stadgenoot heeft het spits afgebeten en is door het ratingbureau STANDARD & POORS onder de loep genomen. Stadgenoot heeft een uitzonderlijk hoge rating gekregen: AA/stable. Dit ondanks het feit dat Stadgenoot in financieel opzicht niet ijzersterk is. De gemiddelde schuld per woning is namelijk relatief hoog. De hoge rating heeft vooral te maken met het systeem waarbinnen corporaties opereren. STANDAARD & POORS beoordelen dit als ‘extremely strong’, waarbij het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw als belangrijkste pijlers onder dit sterke systeem worden genoemd. Daarnaast dragen de grote vraag naar huurwoningen, de robuuste governancestructuur en de financiële flexibiliteit bij aan de uitstekende rating. Gelukkig voor het bestuur van Stadgenoot heeft  ook de kwaliteit van het management een rol gespeeld. De uitkomst van de creditrating leert dat we uitermate zuinig moeten zijn op ons volkshuisvestingssysteem. Zolang we dit in stand houden is de toegang tot de kapitaalmarkt tegen aantrekkelijke voorwaarden verzekerd. Met dank aan de collega’s van Stadgenoot. Welke corporatie meldt zich voor een stresstest?

Ideologie en praktijk
Het valt me op dat oordelen over de woningmarkt en corporaties sterk ideologisch getint zijn. Niet alleen van politici, dat valt te verwachten, ook ministeries en ambtelijke diensten zijn niet vrij van ideologische trekjes. Ik noem enkele belangrijke oordelen.

1. Het speelveld voor corporaties moet smaller, ze zijn er alleen voor de huishoudens met een krappe beurs
2. Het kopen van een woning moet worden bevorderd. Kopers passen beter op hun huis en wijk dan huurders.
3. Corporaties hebben veel te veel woningen.

Op het speelveld van corporaties ben ik op deze plaats vaker ingegaan. Lage middeninkomens hebben het door de maatregelen uit ‘Brussel’ steeds moeilijker op de woningmarkt. Als corporaties lage middengroepen de rug toekeren, wie biedt hen dan huisvesting? Als corporaties er alleen voor de lagere inkomens zijn, verdwijnt de inzet voor gemengde wijken en komt de wijkvernieuwing in het slop. De meest hardnekkige ideologie is die van de superioriteit van het eigen woningbezit. Met de hypotheekrenteaftrek wordt de vraag naar koopwoningen gestimuleerd. Als we doen wat woningzoekenden willen, zouden we echter meer moeten inzetten op het huren van een huis. Kopers van een woning moeten vandaag de dag met een zoeklicht worden gezocht, terwijl huurders in de rij staan. Voor een sociale huurwoning in Amsterdam zijn 160 gegadigden. Ook de middeldure huurwoningen zijn gewild. Dat dit niet het geval is bij koopwoningen is een eufemisme. Passen huurders minder goed op huis en haard dan kopers? De algemene opinie luidt dat dit het geval is. De Haagse Schilderswijk kent bijvoorbeeld veel eigen woningbezit. Gaan de woningbezitters daar zorgvuldiger met hun huis en buurt om dan een doorsneehuurder? Ik waag het te betwijfelen.

Huurwoningen gevraagd
Met ruim 2,3 miljoen woningen, verhuren corporaties inderdaad relatief veel woningen. Op zich is er niets op tegen als dit aandeel kleiner wordt. Dit moet vanuit een nuchtere analyse van de vraag en het aanbod worden bekeken en niet vanuit vooringenomenheid. Deze week meldden het Planbureau voor de Leefomgeving en het Centraal Bureau voor de Statistiek dat in de komende jaren veel meer huishoudens naar de Randstad trekken dan eerder werd gedacht. Alleen Amsterdam krijgt er 110.000 inwoners bij en Almere 60.000. Beide bureaus waarschuwen voor woningtekorten in de Randstad. De steden in de Randstad zijn vooral bij starters en alleenstaanden in trek. Deze groepen hebben vaak een bescheiden inkomen en kunnen zich geen koopwoning permitteren. Ze zijn aangewezen op een (sociale) huurwoning. Als we de dominante ideologie volgen hebben corporaties te veel woningen en daar wil de minister met een verkoopplicht voor corporaties of met een kooprecht voor huurders resoluut een einde aan maken. Als we ons louter door dit soort ideologieën laten leiden en niet door de praktijk, hebben we in de Randstad op middellange termijn hoogstwaarschijnlijk een flink tekort aan huurwoningen.

Jim Schuyt
(10-14 oktober 2011)