Het nieuwe huurbeleid kent wat mij betreft drie pijlers. In de eerste plaats herinvoering van de huursombenadering. Dit geeft verhuurders de mogelijkheid de ene woning een wat hogere huur te geven en een andere een lagere. Hierdoor kunnen verhuurders meer maatwerk leveren. In de tweede plaats meer marktconforme huren als basis. Hierbij moet er meer ruimte komen voor regionale verschillen. In de derde plaats een korting voor huishoudens die de maximale of markthuur niet kunnen opbrengen.

Huzarenstuk – inkomen moet medebepalend zijn voor huur om scheefwonen tegen te gaan – drie pijlers voor nieuw huurbeleid – juridische strijd rond ‘right to buy’?

Wankelmoedig huurbeleid
Over een paar maanden weten we of corporaties aan huurders van een sociale huurwoning met een bruto inkomen boven de € 43.000 een extra huurverhoging van 5% kunnen vragen. Voor de huuraanzegging van 1 mei aanstaande moeten corporaties van de Belastingdienst horen welke huurders er meer en welke minder verdienen dan € 43.000. Voormalig minister Donner meldde dat hij dit met de Belastingdienst heeft geregeld. Als dit binnen drie maanden lukt, vind ik dit een huzarenstuk.

Het huurbeleid blijft in mijn ogen wankelmoedig. Het is inflatievolgend en komt dit jaar uit op 2,3%. Daarnaast worden huren vooral verhoogd bij mutatie. Dit is voor huurders bepaald geen prikkel om te verhuizen. Het kabinet hinkt op twee gedachten. Aan de ene kant doet voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.000 en € 43.000 het inkomen er verder niet toe. Aan de andere kant worden huurders met een inkomen van één euro boven € 43.000 per 1 juli aanstaande geconfronteerd met een huurverhoging van 7,3%. Er is veel voor een landelijk huurbeleid te zeggen waarbij het inkomen mede de hoogte van de huur bepaalt. Maar dan wel geleidelijker. Het zogenoemde ‘scheefwonen’ is velen een doorn in het oog. Volgens de minister wordt een derde van de sociale huurwoningen bewoond door huishoudens met een hoger inkomen dan € 33.614 per jaar. Ongeveer 18% van de huurders bij corporaties met een inkomen boven € 43.000 huurt een woning met een huur beneden de liberalisatiegrens van € 664,66 per maand. Bij de institutionele beleggers ligt dit percentage zelfs hoger. Om deze scheefheid te lijf te gaan is een huurbeleid nodig waarbij de maximaal toegestane huur danwel markthuur de regel is en op basis van de hoogte van het inkomen een korting wordt gegeven. Dit is de kern van het experiment Huur op Maat. Het is dan ook spijtig dat minister Spies onlangs liet weten dit experiment niet te willen voortzetten. Het is niet erg als Huur op Maat per 1 april wordt stopgezet, als de uitgangspunten die het fundament zijn onder het experiment maar levend worden gehouden.

Huurbeleid met maatwerk
In dezelfde brief waarin Huur op Maat wordt afgeschoten, kondigt de minister een nieuw experiment aan: ‘Flexibel huren’. De minister is met de gemeente Amsterdam hierover in overleg. Het gaat Amsterdam om een groter aanbod van huurwoningen voor lage middengroepen. In het experiment wordt een hogere huursprong toegestaan, waardoor er sneller meer woningen met een huur boven de € 664,66 beschikbaar komen. Hierbij gaat de minister een inkomensgrens hanteren van € 43.000. De gedachte van een hogere huur bij inkomensstijging wordt in de opzet van het experiment meegenomen. Als voormalig directeur van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) ben ik een grote fan van experimenteren. Ik vraag me af of een dergelijk experiment ons dingen leert die we nu nog niet weten. Wat mij betreft maken we direct een doorsteek naar een wezenlijk ander huurbeleid. Het nieuwe beleid kent wat mij betreft drie pijlers. In de eerste plaats herinvoering van de huursombenadering. Dit geeft verhuurders de mogelijkheid de ene woning een wat hogere huur te geven en een andere een lagere. Hierdoor kunnen verhuurders meer maatwerk leveren. In de tweede plaats meer marktconforme huren als basis. Hierbij moet er meer ruimte komen voor regionale verschillen. In de derde plaats een korting voor huishoudens die de maximale of markthuur niet kunnen opbrengen. Deze afslag dient gebaseerd te zijn op uniforme landelijke normen. Hierdoor krijgen we een rechtvaardig huurbeleid waar alleen nog huishoudens een korting op de huur krijgen als dat noodzakelijk is. De scheefheid is hiermee historie.

Weinig voorstanders
De aangekondigde wet waarbij corporaties worden verplicht het leeuwendeel van hun woningen aan zittende huurders aan te bieden kent maar weinig voorstanders. In het tv-programma ‘Altijd wat’ van de NCRV, waarin ik ook aan het woord kom, blijft de overheersende mening: erg slecht voorstel. Ik neem aan dat het wetsontwerp er in de Tweede Kamer en in de Eerste Kamer niet zonder slag of stoot doorkomt. Gezien het regeerakkoord gaat het in de Tweede Kamer vooral over de wijze waarop de aanbiedingsplicht wordt ingevuld. Ik verwacht in de Eerste Kamer een meer ‘ten principale’-discussie. Hoewel het wetsontwerp politiek geen gelopen race is, is het goed dat corporaties zich voorbereiden op een juridische strijd. Cruciaal is de vraag of het Rijk aannemelijk kan maken dat het maatschappelijk belang om corporaties te verplichten woningen te verkopen zo groot is, dat het eigendomsrecht hieraan ondergeschikt is. In dit verband vind ik de brief die voormalig minister van der Laan hierover naar de Tweede Kamer stuurde interessant. Op verzoek van de Kamer ging hij in op de vraag of het ‘right to buy’, zoals dat in Engeland en België wordt toegepast, een wenkend perspectief voor Nederland is. Ik citeer: “Woningcorporaties hebben weliswaar een maatschappelijke doelstelling en er is een toezichthoudende taak van de overheid, maar de woningen zijn privaat bezit. Op grond van het feit dat deze juridische context wezenlijk anders is dat in het Verenigd Koninkrijk (VK), is een kooprecht zoals dat in het VK functioneert in Nederland niet mogelijk”. Deze zienswijze is vast en zeker indertijd juridisch onder de loep genomen. Ik ben benieuwd op basis waarvan het kabinet tot de conclusie komt dat een vorm van ‘right to buy’ nu wel juridisch door de beugel kan. In een eventueel juridisch gevecht is het belangrijk duidelijk te maken dat inmenging door het Rijk in het eigendom van corporaties niet gerechtvaardigd is. Ook de noodzakelijkheid is aanvechtbaar. Er zijn immers andere instrumenten om hetzelfde doel te bereiken. Corporaties verkopen immers al veel huurwoningen. Dwang is niet nodig.

Jim Schuyt
(16-20 januari 2012)