Deze week lijdt minister Donner zijn tweede nederlaag. Hij kreeg het eerst niet voor elkaar om corporaties in staat te stellen huurders met een inkomen boven de €43.000 een huurverhoging van maximaal 5% in rekening te brengen. Deze week zag de minister zijn voorstel om 25 punten aan het Woningwaarderingsstelsel toe te voegen in de Tweede Kamer sneuvelen.

Evenwicht in Woningwet – beleggen in huurwoningen – starters en verworven rechten – fouten of fraude 

In het zicht van de haven
De herziene Woningwet is naar de Tweede Kamer gestuurd. Tot nu toe sneuvelden twee ministers in het zicht van de haven. Vlak voordat minister Sybilla Dekker eind 2005 de nieuwe Woningwet gereed had, struikelde zij over de Schipholbrand en de aanzet voor de nieuwe Woningwet ging op sterk water. Ella Vogelaar stortte zich op de wijken en voor het herijken van de verhouding tussen de corporaties en het rijk stelde ze een commissie in. Eberhard van der Laan nam de aanpassing van de Woningwet voortvarend ter hand. De woonautorititeit werd geboren en het Rijk kreeg meer grip op corporaties. De ontwerp-Woningwet was klaar en lag voor advies bij de Raad van State toen het kabinet viel. Minister Donner lijkt er in te slagen eindelijk de nieuwe Woningwet in het Staatsblad te krijgen. Ik vind zijn voorstel prima. De herziene Woningwet houdt ruimte voor corporaties in een goed evenwicht met publieke verantwoording en toezicht. Flink wat hete aardappelen zijn echter doorgeschoven en worden bij Algemene maatregel van bestuur (AMvB) geregeld.

Begerige beleggers
Makelaar Jones Lang Lasalle deed onderzoek en komt tot de conclusie dat 40% van de grote corporaties huurcomplexen wil verkopen aan particuliere en institutionele beleggers. In de huidige en in de Woningwet die er aan zit te komen mogen corporaties geen woningen in verhuurde staat verkopen. Hiervoor moet de minister toestemming geven en die is daar bepaald niet scheutig mee. Ik begrijp goed dat een corporatie graag aan een belegger wil verkopen als er sprake is van acute financiële nood. Verkoop betekent liquiditeit. Het echte knelpunt is het rendement op een huurwoning en niet de liquiditeit. Het directe rendement dekt de helft van de (rente)lasten. Met een beter rendement kan er meer worden geleend en is er niets aan de hand. Beleggers en corporaties zitten wat dit betreft in hetzelfde schuitje. De huurinkomsten per woning zijn bij beleggers hoger. De rentelasten van beleggers zijn vergelijkbaar met die van corporaties (de Alliantie 3,7%,Vesteda 4,2%). De apparaatskosten bij beleggers zijn lager dan die bij corporaties. Daar staat tegenover dat van beleggers wordt verwacht dat zij aan hun aandeelhouders dividend uitkeren. Voor beleggers komt het kopen van complexen woningen alleen uit als de prijs laag is. Door het lage directe rendement moeten beleggers het hebben van het uitponden van woningen. Niet voor niets is de omvang van het bezit van beleggers de afgelopen jaren met een derde gekrompen. Verkoop van huurwoningen voor eigen gebruik is voor corporaties veel aantrekkelijker dan het verkopen van complexen woningen aan beleggers. Jones Lang Lasalle heeft gelijk: corporaties moeten de vrijheid krijgen woningen aan beleggers te verkopen. Van sommige vrijheden moet je echter geen gebruik willen maken.

Huurbeleid en heffing
In Den Bosch vindt deze week de Aedes Corporatiedag plaats. Ik neem deel aan het zogenoemde Lagerhuisdebat over de woningmarkt. In het debat blijkt dat –op Ronald Paping van de Woonbond na– iedereen het er over eens is dat voor het goed functioneren van de woningmarkt de aftrek van hypotheekrente op termijn beperkt moet worden en de huren meer marktconform moeten worden. In het debat benadruk ik dat de Woonbond eigenlijk helemaal niet blij zou moeten zijn met het huidige inflatievolgende huurbeleid. Corporaties verhogen de huren bij mutatie, waardoor steeds minder mensen verhuizen. De starters op de woningmarkt zijn hiervan de dupe. Het valt mij op dat ook in andere sectoren –zoals bij de pensioenen– nieuwe toetreders achtergesteld worden. Ik erger me aan het fenomeen van verworven rechten ten koste van starters.

Deze week lijdt minister Donner zijn tweede nederlaag. Hij kreeg het eerst niet voor elkaar om corporaties in staat te stellen huurders met een inkomen boven de €43.000 een huurverhoging van maximaal 5% in rekening te brengen. Deze week zag de minister zijn voorstel om 25 punten aan het Woningwaarderingsstelsel toe te voegen in de Tweede Kamer sneuvelen. Het huurbeleid lijkt voor de minister een hoofdpijndossier te worden. Corporaties derven huurinkomsten die we hard nodig hebben om te investeren èn om straks de heffing van 600 miljoen euro te kunnen betalen

Wakker worden met fraude
Mijn wekker gaat en op het nieuws hoor ik dat er in de vastgoedsector een nieuwe fraude is geconstateerd. Ook corporaties worden genoemd. Ik schrik en ben klaarwakker: de sector is in geding. Ik begrijp dat de fiscus onderzoek heeft gedaan en dat in de helft van de gevallen er iets niet klopte. Dit lijkt mij niet schokkend. Ik ben ervan overtuigd dat als de fiscus bij willekeurige bedrijven de BTW gaat onderzoeken er veel fouten worden gevonden. Waar het om draait is of er sprake is van fouten, of dat de fiscus bewust is opgelicht. De Belastingdienst moet hierover opening van zaken geven. In de media wordt de ‘fiscale fraude’ op één lijn geplaatst met de bouwfraude en de vastgoedfraude. Of dit terecht is moet nog blijken.

Jim Schuyt (16 – 20 mei 2011)