Op de eerste werkdag in het nieuwe jaar starten we met een gezamenlijk ontbijt. Bij deze gelegenheid houd ik een kort praatje waarin ik achteruitkijk en vooruitblik.
Op de eerste werkdag in het nieuwe jaar starten we met een gezamenlijk ontbijt. Bij deze gelegenheid houd ik een kort praatje waarin ik achteruitkijk en vooruitblik: 

‘Ik wens jullie veel voorspoed en geluk in het nog jonge nieuwe jaar. Zakelijk hebben we dit in ieder geval hard nodig. Als we naar de algemene staat van onze economie kijken, is de meest prangende vraag: klimmen we in de loop van dit jaar uit het dal, of zet het prille herstel niet door en krimpt de economie in 2010 opnieuw. Wie het weet mag het zeggen. De geleerden zijn het er in ieder geval niet over eens. Ook al zet het herstel door, we zullen nog jaren nodig hebben om ons enigszins te herstellen. 

Demasqué
Voordat ik vooruitblik, wil ik kort stilstaan bij het afgelopen jaar. Het is jullie niet ontgaan, dat de crisis ook de Alliantie raakt. Toen de crisis het daglicht zag, werd nog gedacht dat corporaties immuun waren voor de recessie en werd er een beroep op ons gedaan om anticyclisch te investeren. Snel werd duidelijk dat ook corporaties onderhevig zijn aan de algemene financieel-economische wetten. Met de crisis werden ontwikkelingen versneld en wat al speelde kwam scherper naar voren. De gekte op de woningmarkt was al langzaam maar zeker aan het verdwijnen en door de economische crisis is de markt in sneltreinvaart omgeslagen van een aanbieders- in een vragersmarkt. Lange tijd werd de nadruk gelegd op de indrukwekkende vermogens van corporaties. Met de crisis werd duidelijk dat de bomen niet tot in de hemel reiken en dat het niet om vermogen, maar om cash draait. De kasstromen van investerende corporaties staan onder druk. Onze rendementen zijn namelijk veel lager dan de rente die wij voor onze leningen moeten betalen. Om te blijven investeren en ons huishoudboekje op orde te houden, moeten we steeds meer woningen verkopen. In 2009 is dan ook het grote demasqué van de rijkdom van corporaties begonnen. 

Achteruitkijkspiegel
Aan de politiek-maatschappelijke oproep om te investeren heeft de Alliantie gehoor gegeven. In 2009 investeerden we 350 miljoen euro. In het afgelopen voorjaar temporiseerden we voor 40 miljoen euro ten opzichte van onze begroting. Ik vind het een hele prestatie dat we zoveel hebben geïnvesteerd. Corporaties zijn in het leven geroepen om te investeren in woningen en in wijken en buurten. Daarnaast mogen we niet uit het oog verliezen dat we ook nog ongeveer 80 miljoen euro uitgaven aan het onderhoud van onze woningen. In 2009 investeerden we fors in bestaande woningen, voor een belangrijk deel in onze acht prioriteitswijken en leverden we bijna 1000 nieuwe woningen op en namen we bijna 800 woningen in aanbouw. De crisis werd bij de Alliantie het meest zichtbaar in de verkoop van nieuwe woningen. We verkochten voor ruim 20 miljoen euro aan nieuwe woningen, terwijl we in het begin van 2009 nog uitgingen van 50 miljoen. Dat we ons hoge investeringsniveau redelijk op peil hebben kunnen houden, heeft wel zijn prijs. In 2009 gaven we ruim 140 miljoen euro meer uit dan er binnenkwam. We hebben dus extra moeten lenen. Dit heeft vooral te maken met het feit dat de verkoop van huurwoningen achter is gebleven bij de prognoses. Vorig jaar verkochten we 680 woningen met een opbrengst van ruim 90 miljoen euro, terwijl we bijna 150 miljoen begrootten. Ook het gegeven dat we naar verhouding veel woningen volgens de Koopgarant-formule verkochten, drukte onze inkomsten. Het goede financiële nieuws is dat we onze operationele kasstromen positief hebben weten te houden. Het beste nieuws is natuurlijk dat we – ondanks de crisis – onze maatschappelijke investeringen goed op peil hebben gehouden.

Vooruitkijkspiegel
Het nieuwe staat in het teken van onzekerheden: financieel-economische onzekerheden en bovenal politieke onzekerheden. Ik noem de belangrijkste:

• Kunnen we ons hoge niveau van investeringen vasthouden? We doen er alles aan om hierin te slagen. Randvoorwaarde is dat we hier financieel toe in staat blijven. Uitgangspunt blijft dat onze operationele kasstromen op orde blijven. Vorig jaar gaven we veel meer uit dan er binnenkwam. Dit kan niet door blijven gaan. We kunnen niet steeds meer lenen en steeds hogere rentelasten betalen. De inkomsten uit huur zullen niet sterk stijgen. We kennen nog steeds een inflatievolgend huurbeleid. Dit zie ik binnen afzienbare tijd nog niet veranderen. Voor onze investeringen blijven we sterk afhankelijk van verkoop van huurwoningen. Als deze achterblijft, zullen we direct investeringen moeten temporiseren. We gaan ook meer op onze kosten sturen. Vragen zijn aan de orde zoals: kunnen we dit beter en efficiënter organiseren? Kunnen we dit niet met minder mensen aan? Moeten we dit blijven doen en wat zijn onze kerntaken? We kunnen niet langer ambitie op ambitie stapelen, meer dan ooit zullen we keuzes maken.
• Is het na de crisis weer ‘business as usual’? Net als in andere sectoren gaan we ons meer concentreren op onze kerntaken. In dit opzicht gaan we wat terug in de tijd. Op zich is daar niets mis mee. Een ander belangrijk punt is dat we veel aandacht blijven besteden aan het managen van risico’s. Collega-corporaties die de afgelopen jaren te veel hooi op de vork namen en bij investeringen een voorschot namen op waardeontwikkeling, kwamen bedrogen uit en in de problemen. We houden de risico’s blijvend in het oog en ‘de kost gaat voor de baat uit’ blijft bij ons buiten de deur.
• Raakt door de crisis de lange termijn niet uit het vizier? Sturen op kasstromen doen we vandaag, maar met het oog op morgen. Dit is nodig omdat het op de woningmarkt om langetermijneffecten gaat. Het ontwikkelen van plannen voor het realiseren van nieuwe woningen kost vele jaren. Hetzelfde geldt voor het voorbereiden van investeringen in bestaande woningen en wijken. Als we de voorbereiding stoppen en geen nieuwe plannen meer op de plank hebben liggen, stokt over enkele jaren de productie. Ook als dan het economische tij is gekeerd. Een belangrijke activiteit voor 2010 is het in kaart brengen van onze volkshuisvestelijke opgaven in de komende decennia. Waar gaan we investeren en waar desinvesteren?
• Wat kunnen we van de politiek verwachten? Komend voorjaar rapporteren de ambtelijke werkgroepen over de mogelijkheden om te bezuinigen. De woningmarkt ontspringt met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid de dans niet. Wat dit voor ons betekent laat zich alleen maar raden. Het is te hopen dat de investeringsmogelijkheden van corporaties recht overeind blijven. Wie investeert er anders in de wijken en in betaalbare huurwoningen? We moeten de politiek voorhouden dat corporaties effectieve, op de publieke zaak gerichte, investeringsmachines zijn. De kosten voor de Staat der Nederlanden zijn feitelijk nihil. Formeel ontvangen corporaties per jaar ruim 300 miljoen staatssteun. Deze steun bestaat echter uit garanties, die de Staat der Nederlanden nog nooit een cent hebben gekost.

 

Voor de volkshuisvesting wordt 2010 een sleuteljaar. Kiest de politiek voor de markt en wordt er een begin gemaakt met het aftappen van de vermogens van de corporaties, of blijven corporaties in staat te investeren en de publieke zaak te dienen? Als de bewoners van sleetse wijken, de meeste huurders en woningzoekenden mochten kiezen, dan zou het antwoord direct duidelijk zijn.’

Jim Schuyt (4 januari 2010)