Beleggers hebben vast en zeker nadat ze de brief van Donner hebben gelezen geen feest gevierd. Beleggers mogen – net als huurders – woningen van corporaties tegen minimaal 90% van de leegwaarde kopen. Dit is echter voor hen geen wenkend perspectief.

Right to buy -  AAHA wordt HPA

30 jaar winst delen
Deze week stuurt minister Donner de lang verwachte brief over verkoop van woningen door corporaties aan institutionele beleggers. Zonder toestemming van de minister mogen corporaties geen woningen in verhuurde staat verkopen. Minister Donner is daarmee bepaald niet scheutig. Beleggers hebben vast en zeker nadat ze de brief van Donner hebben gelezen geen feest gevierd. Beleggers mogen – net als huurders – woningen van corporaties tegen minimaal 90% van de leegwaarde kopen. Dit is echter voor hen geen wenkend perspectief. Als beleggers bereid zijn de gekochte woningen tenminste zeven jaar te exploiteren en daarnaast bij doorverkoop de winst met de verkopende corporatie te delen, mag wat de minister betreft de koopprijs lager zijn. De hoogte van de huur bepaalt dan de verkoopprijs: als de huur laag is, mag een belegger een complex woningen tegen een lagere prijs kopen. Hiervoor hanteert het Rijk een tabel die door de Belastingdienst wordt gebruikt bij de bepaling van de waarde van een woning in verhuurde staat. Als bijvoorbeeld het percentage jaarhuur ten opzichte van de waarde 2,74% is mag een woning met 25% korting worden verkocht. Het percentage jaarhuur komt overeen met het bruto aanvangrendement (BAR).

Hiermee is de kous echter nog niet af. Als een belegger binnen 30 jaar de woning verkoopt, moet de winst of het verlies met de corporatie waarvan de woning is gekocht, worden gedeeld.

Eerder gaf ik aan dat alleen corporaties die acuut geld nodig hebben aan beleggers verkopen. Verkoop van lege woningen is voor corporaties veel aantrekkelijker. De winstdelingsregeling maakt het voor beleggers uitermate onaantrekkelijk om bezit van corporaties te kopen. Het delen van winst is nimmer aantrekkelijk. Zeker niet als dit 30 jaar lang boven de markt hangt. Het verkopen van woningen aan beleggers is met de regeling van minister Donner eerder een wijkend dan een wenkend perspectief geworden. Het heeft er alle schijn van dat ballen gezet worden op right to buy.

Sterke huurders
Onze huurderkoepel AAHA bestaat – net als de Alliantie – 10 jaar en dit wordt gevierd. Ik houd een praatje met de volgende strekking: 

Woningcorporatie: bondgenoot of tegenstander, vriend of vijand? Als de bestuurder van de Alliantie de huurderskoepel AAHA gaat prijzen, is het dus oppassen geblazen.

Tijdens de fusiegesprekken tussen de vier corporaties waar de Alliantie uit voortkwam, nu ruim tien jaar geleden, liep er een paralleltraject om de krachten van de vier lokale huurdersverenigingen te bundelen. Ook een soort fusie. De oprichting van AAHA was niet bepaald appeltje-eitje. Terugkijkend ging het om een dispuut over wat de dominante cultuur binnen de vereniging zou worden. Het ging erom hoe AAHA met de Alliantie in de wedstrijd zou gaan zitten: bondgenoot of tegenstander? Tegenstander noch bondgenoot heeft gewonnen. AAHA kiest ervoor om aan de hand van de inhoud te bepalen of de belangen sporen dan wel tegengesteld  zijn. De afgelopen 10 jaar heb ik ervaren dat AAHA bij het ene thema een geduchte tegenstander kan zijn en bij een ander thema een krachtige bondgenoot. Bij de besluiten over het huurbeleid stonden we vaak tegenover elkaar, maar bij -bijvoorbeeld -  ‘Huur op Maat’ zij aan zij. Ik vind AAHA een professionele organisatie, die goed voorbereid en met kennis van zaken het debat aangaat. Het is me regelmatig overkomen dat ik moest constateren dat AAHA van de hoed en de rand wist en ik niet. Sterk punt is ook dat het bestuur van AAHA hard op de inhoud en zacht op de relatie is. De soms stevige discussies schaadden nimmer de verhouding met de Alliantie. De Alliantie heeft belang bij tegenspraak door AAHA: het zorgt ervoor dat we alert blijven en belangrijke besluiten niet te licht nemen. Regelmatig nam ik na kritiek van AAHA een ander besluit dan ik aanvankelijk van plan was.

Bij een mijlpaal van 10 jaar blik je ook vooruit. De Alliantie verandert de organisatie om slimmer en efficiënter te worden. Dit vraagt ook om herbezinning bij AAHA. Als de Alliantie meer één organisatie wordt, hoe speelt AAHA er dan op in? Hoe spreekt de huurdersvereniging meer jonge mensen aan, opdat ‘grijs’ minder domineert? Dit zijn enkele onderwerpen die nopen tot bezinning en verandering. Wat mij betreft verandert het vertrekpunt niet: hard op de inhoud, zacht op de relatie. Bondgenoot én tegenstander. Dit is in het belang van huurder en verhuurder. Ik wens ons nog vele jaren van tegen- en samenspraak toe.

Het 10-jarig jubileum is voor AAHA een uitgelezen moment om hun naam te veranderen. De naam verwijst naar de vestigingsplaatsen van de corporaties die 10 jaar geleden fuseerden. Er is een prijsvraag uitgeschreven voor een nieuwe naam en er waren meer dan 80 inzendingen. Met een druk op de knop verschijnt de nieuwe naam: ‘Huurdersplatform de Alliantie’, HPA. De eenvoud heeft gewonnen.

Jim Schuyt

(24-28 oktober 2011)