Als er al sprake is van ‘de’ volkshuisvestingssector, dan verdampt de eenheid en domineren de verschillen. Veelkleurigheid is de positieve duiding van dit perspectief. Bij een sombere stemming luidt het predicaat ‘fragmentatie’.

Grotere verschillen – herstel krimpgebieden – immigranten zoeken woonruimte – bouw in nieuwe uitleggebieden – meer mensen gaan huren – meer privaat én meer publiek

De jonge talenten van Mitros, Portaal en de Alliantie starten met een ontwikkelprogramma. Bij de aftrap geef ik aan, hoe op lange termijn de woningmarkt en de woningcorporaties zich ontwikkelen. Ik betoog dat kijken in de toekomst een vorm van beredeneerd gokken is. De beroemde natuurkundige en Nobelprijswinnaar Nils Bohr zei al gekscherend: “Voorspellen is moeilijk, vooral als het om de toekomst gaat”. De rode draad van mijn betoog luidt: de verschillen worden groter. Als er al sprake is van ‘de’ volkshuisvestingssector, dan verdampt de eenheid en domineren de verschillen. Veelkleurigheid is de positieve duiding van dit perspectief. Bij een sombere stemming luidt het predicaat ‘fragmentatie’.

Demografie
Als we een blik in de toekomst van de woningmarkt en van de corporaties werpen, komen demografische ontwikkelingen om de hoek kijken. Hoeveel huishoudens moeten we huisvesten en waar is de toekomstige vraag? Demografie is rekenen. Volgens rechte tellingen rukt de krimp vanuit het noordoosten, het zuidwesten en het zuidoosten op richting Randstad. Ik voorspel dat de huidige krimpgebieden zich op enige termijn weer gaan herstellen. Dit komt doordat we nog maar aan de vooravond staan van de invloed van nieuwe technologieën en het zogenoemde nieuwe werken op de arbeidsmobiliteit. De arbeidsmobiliteit neemt af. Krimp ontstaat ondermeer doordat jongeren economische bedrijvigheid fysiek opzoeken. Deze prikkel wordt minder dominant. Verhuizen hoeft niet meer zo nodig. Daarnaast houden we volgens mij nog te weinig rekening met immigratie. Door de krapte op de arbeidsmarkt neemt de arbeidsimmigratie toe. Alleen al in de zorg is er in 2025 een tekort van 450.000 werknemers. Ook deze mensen moeten een dak boven het hoofd hebben.

Woningmarkt
Nederland consumeert in vergelijking tot andere Europese landen per inwoner flink wat vierkante meter woonruimte. We staan in Europa op de derde plaats als het gaat om het minste aantal personen dat in een woning woont. De kwantitatieve vraag naar woonruimte legt het af tegen de kwalitatieve vraag. De vraag naar woonruimte volgt de gewone economische wetten: alleen bij hoogconjunctuur is de vraag naar woningen groot. De vraag naar woonruimte blijft groot, vooral in de Noordvleugel van de Randstad. Er is een potentiële vraag naar 500.000 woningen in de komende tien jaar. De inzet is om deze woningen voor een belangrijk deel in het bestaand stedelijk gebied te bouwen. De mogelijkheden hiervoor worden overschat. Ik verwacht dat een belangrijk deel van de nieuwe woningen in lage dichtheden in nieuwe uitleggebieden worden gerealiseerd. Niet alleen tussen regio’s, ook binnen gemeenten nemen de verschillen toe. Nu zien we – bijvoorbeeld – in Amsterdam de vraag naar woonruimte binnen de ring groot is en de prijzen hoog. Buiten de ring valt er te kiezen. Huren wordt in de komende jaren populairder dan kopen. Dit heeft te maken met de vergrijzing. De aanstaande beperking van de aftrek van hypotheekrente speelt ook een rol. Tenslotte werkt het risico, dat onlosmakelijk aan het kopen van een woning is verbonden, uit in het voordeel van huren.

Woningcorporaties
De verschillen tussen corporaties worden groter, letterlijk en figuurlijk. Vanuit financiële overwegingen zijn nieuwe fusies aanstaande. Ook nemen de verschillen in taakopvatting tussen woningcorporaties toe. De financiële verschillen in positie en hiermee de investeringscapaciteit nemen sterk toe. Het aantal corporaties dat nauwelijks meer investeert en alleen nog beheert wordt groter. De tijd dat corporaties anticyclisch investeerden ligt achter ons. Corporaties worden voor wat betreft hun investeringen veel conjunctuurgevoeliger. De collectieve arrangementen voor corporaties nemen af. De projectsteun en saneringssteun hebben hun langste tijd gehad. Corporaties kunnen net als gewone bedrijven failliet gaan. Risico’s en financieringsmogelijkheden worden dominanter. Corporaties krijgen een individuele rating die bepaalt of en tegen welke voorwaarden we toegang hebben tot de kapitaalmarkt. Alle activiteiten op een grote hoop is op zijn retour. Activiteiten worden meer gesegmenteerd. Hoe ziet de verhouding tussen overheid en corporaties er straks uit? Wordt het meer privaat of worden corporaties het publieke domein ingetrokken? Geen van beide. Corporaties worden meer privaat én meer publiek. De overheid kan het zich financieel niet veroorloven om corporaties weer onderdeel uit te laten maken van de publieke zaak. Het Rijk kan zich niet permitteren om subsidies aan corporaties opnieuw uit te vinden. Corporaties worden in financieel opzicht steeds meer als gewoon bedrijf gezien. Dit betekent niet dat het toezicht op en de verantwoording door corporaties er minder op wordt. Corporaties blijven privaat binnen publieke kaders opereren. Is dit een voorspelling of is hier de wens de vader van de gedachte?
Jim Schuyt
(14-18 maart 2011)