Banken hebben schijn tegen – heffing bij sanering Vestia - inkomensgrens sociale huur in Oostenrijk hoger  

Zorgplicht voor alle corporaties
In een interview in Het Financieele Dagblad benadrukt Gerard Erents, de interim-voorzitter van het bestuur van Vestia, dat de banken bij het slijten van uitermate complexe swaps hun zorgplicht uit het oog hebben verloren. De banken hebben de schijn tegen en ik kan me de opstelling van Erents dan ook goed voorstellen. Bijna twee maanden geleden sprak ik met twee bestuurders van banken. De één gaf aan nimmer swaps met margin calls aan Vestia te hebben aangeboden: te risicovol. De andere is er na een enkel swapcontract mee gestopt. Ook hij vertrouwde het niet en vond de risico’s voor Vestia te groot. De banken, zoals Deutsche Bank en  ABN AMRO, hebben op grote schaal uitermate gecompliceerde en risicovolle swaps aan Vestia verkocht. Aan de zorgplicht zou zijn voldaan, aangezien Vestia door hen werd aangemerkt als een professionele partij. Deze opvatting staat op gespannen voet met de overtuiging van deskundigen dat een treasury-afdeling die handelt in complexe en risicovolle producten ten minste uit zes personen dient te bestaan. Bij Vestia werd slechts door één persoon gehandeld. Banken hadden zich ook moeten realiseren dat ze niet alleen een zorgplicht hebben ten opzichte van Vestia. Doordat corporaties onderling voor elkaar garant staan, hebben ze ook een zorgplicht ten opzichte van de gehele corporatiesector.

Er is een gerede kans dat Vestia de problemen niet op eigen kracht de baas kan en dat het Centraal Fonds Volkshuisvesting moet besluiten tot sanering. Dit betekent dat er een heffing komt en dat alle corporaties moeten bijdragen. Zover is het nog niet, maar het heeft er alle schijn van dat de betrokken banken niet alleen hun zorgplicht ten opzichte van Vestia hebben verzaakt, maar ook ten opzichte van de gehele corporatiesector.

220.000 sociale huurwoningen
De jaarlijkse NEPROM-studiereis gaat dit jaar naar Wenen en Bratislava en ik ben van de partij. De NEPROM is de vereniging van projectontwikkelaars. Donderdag bezoeken we in Wenen onder meer het Karl Marx Hof, dat in de jaren dertig van de vorige eeuw is gebouwd. Het indrukwekkende hof is eigendom van het gemeentelijk woningbedrijf van Wenen. Dit bedrijf beheert maar liefst 220.000 woningen. Het is niet de eerste keer dat ik dit monument van de sociale volkshuisvesting bezoek. Ik ben weer onder de indruk. Het is het langste sociale huurcomplex van Europa: 1,2 kilometer met 1400 woningen. Ik vraag hoe hoog de huur is en hoe de woningen worden toegewezen. De woningen worden toegewezen op basis van de inschrijvingsduur. Een tweepersoonshuishouden mag een woning met een maandhuur van € 450 per maand in het Karl Marx Hof huren als niet meer wordt verdiend dan € 4.000 bruto per maand. € 48.000 euro per jaar dus. Bij ons ligt het maximum op € 34.000. Het lijkt erop dat Oostenrijk een andere Europese Commissie heeft dan Nederland.

Spijt
Vrijdag gaan we naar de hoofdstad van Slowakije: Bratislava. Nadat afscheid was genomen van het communisme, zijn alle sociale huurwoningen verkocht. In die tijd overheerste de gedachte dat afscheid van het staatsmonopolie onlosmakelijk verbonden was met het afscheid nemen van sociale huurwoningen. Een fout, waarvan volgens de stadsarchitect van Bratislava men spijt als haren op het hoofd heeft. Ik realiseer me dat we blij moeten zijn dat het wetsontwerp waarin het ‘right to buy’ wordt geregeld hoogstwaarschijnlijk controversieel wordt verklaard. Hoeven wij geen spijt te krijgen. 

Jim Schuyt (7 – 11 mei 2012)

Meer aandacht voor beheer – particulier opdrachtgeverschap wint terrein -  binnenkant woning is domein van huurder – klant aan de knoppen is cultuurverandering

Urgent
Het valt me op dat het beheer van onze woningen steeds meer aandacht vraagt. Dit heeft volgens mij de volgende achtergrond: in de eerste plaats zijn onze huurders – passend in deze tijd – veeleisender geworden. Niet alleen als het om de woning zelf gaat, maar ook om het woongenot in brede zin. Als de omgeving dit verstoort, dan wordt de verhuurder hierop aangesproken. Ik krijg regelmatig mailtjes van huurders die last hebben van de buren en daar moet de Alliantie volgens hen wat aan doen. In de tweede plaats merken we ook dat door de crisis meer huurders het financieel moeilijk hebben. Collega-corporatie Eigen Haard luidde hierover eerder de noodklok. In de derde plaats krijgt bij de Alliantie maar liefst 40% van de nieuwe huurders een woning toegewezen op basis van een sociale of medische urgentie. Of huurders krijgen een urgentieverklaring omdat hun woning wordt gesloopt. Urgent woningzoekenden  hebben allemaal een specifieke reden waarom ze voorrang krijgen. Je krijgt niet zomaar een urgentieverklaring. Deze groep huurders vergt meer van onze beheeractiviteiten dan de doorsnee nieuwe huurder. Eén ding is mij duidelijk: het  woning- en buurtbeheer vraagt steeds meer van corporaties. Corporaties moeten bezuinigen, maar niet op beheer.

Consument aan de knoppen
Ruim een week geleden organiseerde het communicatiebureau ‘De Wijde Blik’ een werkcongres met als motto ‘consument aan de knoppen’. Ik lever een bijdrage. Jarenlang waren de aanbieders de dominante partijen op de woningmarkt. Nog voordat de crisis op de woningmarkt losbarstte, verloren de aanbieders al terrein. De crisis versnelde dit proces. Door de crisis heeft het particulier opdrachtgeverschap de wind in de zeilen gekregen. De omvang van de nieuwbouwprojecten wordt veel kleiner en steeds meer gemeenten en ontwikkelaars verkopen maar al te graag een bouwkavel. Ook in de huursector zit de particulier steeds vaker aan de knoppen. Ik denk hierbij aan het project ‘Bouw je eigen huurwoning’ in Almere, waarbij de Alliantie betrokken is. Een ander voorbeeld van creatief in de crisis is het ACTA-gebouw in Amsterdam. De Alliantie kocht dit gebouw met de bedoeling om dit te slopen en nieuwe woningen te bouwen. We besloten dit uit te stellen en in het gebouw tijdelijk 460 studentenkamers te realiseren. Door zelfwerkzaamheid kunnen studenten de huur verlagen.

Niet zaligmakend
Ik verwacht dat de grotere invloed van kopers blijvend is. Ik verwacht niet dat een aanzienlijk deel van onze bouwproductie in opdracht van particulieren gaat worden uitgevoerd. Niet iedereen heeft de ambitie om de rol van bouwheer op zich te nemen. Bij collectief particulier opdrachtgeverschap bepaalt de zwakste schakel de kracht van het collectief. De financiële polsstok verschilt vaak sterk en gemeenten of corporaties moeten vaak als vangnet dienen. Experimenten waarbij bewoners zelf de indeling van hun woning konden bepalen, waren niet altijd een doorslaand succes. In de ERA -woningen in Rotterdam stonden de flexibele wanden vaak in de kelderboxen. De bewoners wisten zich geen raad met de vrije indeelbaarheid van hun woning. Ik wist niet wat ik hoorde toen onze directeur projectontwikkeling me meldde dat bij ons de meest populaire koopwoningen de modelwoningen zijn. Deze zijn als eerste verkocht.

Cultuurverandering
Ondanks het feit dat niet iedere huurder en koper zit te springen om zelf vorm te geven aan zijn of haar woning, moeten de verhoudingen op de woningmarkt veranderen. De tijd dat kopers en huurders genadebrood  eten moet achter ons worden gelaten. Ik ben een groot voorstander van het uitgangspunt dat de binnenkant van de woning het domein van de huurder is. Een keuken en dergelijke moet eerder beschouwd worden als roerende zaak dan als ‘aard- en nagelvast’ onderdeel van een woning. Wetten (natrekking) en praktische bezwaren gooien hier roet in het eten. Hier moet wat mij betreft wat aan worden gedaan. We moeten ook in gedachten houden dat een woning door de bank genomen 100 jaar meegaat en door gemiddeld 10 huishoudens wordt bewoond. Daarom zijn flexibiliteit en veranderbaarheid van een woning essentieel. Alleen dan valt er voor iedereen wat te kiezen. Het valt me op dat er veel rationele argumenten worden aangevoerd voor particulier opdrachtgeverschap. Het zou goedkoper zijn. Er wordt hierdoor minder verhuisd etc. Ik ben niet zo onder de indruk van dit type argumenten. Er valt vaak met evenveel overtuiging ook het omgekeerde te beweren. Het allerbelangrijkste in mijn ogen is dat het voor huurders en kopers veel leuker is om zelf te mee te bepalen hoe de woning er uit komt te zien. Het is voor de professional ook veel leuker om op deze manier zijn werk te doen. De klant aan de knoppen is geen marketinginstrument in tijden van crisis, maar een cultuurverandering.

Jim Schuyt (1 – 4  mei 2012)

Middeninkomens 1% extra huurverhoging – geen dekking voor ’verhuurdersheffing’ – meer fusies

Besluit met het hoofd
Vrijdag deel ik onze directieraad mee dat ik aan het eind van het jaar vertrek: ik ga met vroegpensioen. Dit betekent niet dat ik een postzegelverzameling ga aanleggen, of suikerzakjes sparen. Zelfs iedere dag golfen, lijkt me niets. Ik wil nog organisaties die actief zijn op het terrein van wonen en bouwen met raad en daad bijstaan. Na deze mededeling wordt mijn bericht op intranet gezet, bel ik een aantal relaties en stuur ik een brief uit. Ondanks het feit dat ik al vlak na de zomer van het vorige jaar dit besluit heb genomen, valt het me niet licht. Het is een besluit met het hoofd, niet met het hart. Een collega vraagt me: ‘moet ik je feliciteren?’ Nee, maar ook niet condoleren. Gemengde gevoelens dus. Ik krijg via de mail en telefoon veel hartverwarmende reacties. Dit doet me goed. Ik ga een weekje op vakantie en ben benieuwd of ik daarna nog steeds gemengde gevoelens heb. Ik ben ook benieuwd hoe mijn werkomgeving reageert. In de politiek ben je weg als je aankondigt dat je weggaat. In het bedrijfsleven is het doodnormaal dat een voorzitter van een Raad van Bestuur een jaar van tevoren zijn vertrek aankondigt. Hij of zij kan tot de laatste dag functioneren. Hoe vergaat het mij? Corporaties hebben een positie tussen publiek en privaat. Ik vermoed ook wat dit betreft.

Verhuurdersheffing
In een opvallende samenstelling en binnen de kortste keren hebben politieke partijen overeenstemming bereikt over een pakket bezuinigingen. Eindelijk wordt de aftrek van hypotheekrente aangepakt. Ik vind het teleurstellend dat alleen voor starters en doorstromers de beperking geldt dat de hypotheekschuld in 30 jaar moet worden afgelost. Waarom gaat dit niet op voor iedereen met een hypothecaire schuld? Nieuw is dat in 2013 de huur voor huishoudens met een inkomen tussen de € 33.000 en € 43.000 wordt verhoogd met 1% boven inflatie. Deze verhoging wordt echter direct afgeroomd door een ‘verhuurdersheffing’: opbrengst 450 miljoen.

Een achterkant van een sigarenkistberekening leert dat uit de extra inkomsten bij lange na niet de heffing kan worden betaald. Stel dat bij de Alliantie 10.000 zittende huurders (18%) een middeninkomen hebben. Ze betalen een huur van gemiddeld € 440 per maand. Dit levert ons extra inkomsten op van net boven de € 500.000. Als ik uitga van het evenredig aandeel van de Alliantie – wij bezitten 2,5% van het corporatiebezit in Nederland – dan betalen wij in 2013 ruim 10 miljoen euro aan de penningmeester van dit land. Ik vrees dat dit niet de enige heffing in 2013 is. Er zijn enkele kleinere corporaties in geldnood. Die worden waarschijnlijk gesaneerd. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting gaat hiervoor bij alle corporaties geld ophalen. Alle heffingen in 2013 en in de jaren daarna hebben tot gevolg dat de corporaties in de komende jaren flink minder gaan investeren.

Corporaties en banken
Ik houd dinsdag een praatje op de SS Rotterdam ter gelegenheid van het afscheid van huurrechtadvocaat Hein Jan ter Meulen. Ik bepleit het aanpassen van het verdienmodel van corporaties en voorspel nieuwe fusies. Ingegeven door financiële redenen gaan in de komende jaren meer corporaties fuseren. Ik verwacht ook dat grote corporaties hun zogenoemde Shared Service Centers gaan delen. Hiermee worden kosten bespaard. Het valt me op dat ‘het Rabobank-model’ voor veel aanwezigen een wenkend perspectief lijkt. Peter Noordanus, die ook een bijdrage levert, is hiervan een groot voorstander. Ik bedenk me dat de overeenkomsten tussen de banken en de corporaties steeds groter worden. De reputatie van beide is bepaald niet om over naar huis te schrijven. Bij banken gaat het meer over het toezicht dan over ondernemen. Bij corporaties is het niet veel anders. De banken worden gestraft met een bankenbelasting van € 600 miljoen. Ongeveer evenveel als de heffing die corporaties in 2014 moeten gaan betalen.

Jim Schuyt

(23-27 april 2012)

Veel onduidelijk  – parlementaire enquête gaat door  – corporaties willen bouwen, wijken vernieuwen en investeren

Kabinetscrisis
De onderhandelaars in het Catshuis zijn er niet uitgekomen en het kabinet staat zaterdag op vallen. Ik kijk wat CDA, VVD en PVV voor de woningmarkt in petto hadden. De overdrachtsbelasting is tijdelijk verlaagd naar 2%. Onduidelijk is of deze belasting per 1 juli aanstaande 2% blijft, of dat het oude percentage van 6% weer wordt gehanteerd. De onderhandelaars wilden het op 2% houden. De ingrepen in de aftrek van hypotheekrente zouden beperkt blijven. Voor nieuwe gevallen vervalt de aftrek als er aflossingsvrij wordt geleend. De huur zou ‘marktconform’ worden. De regeringspartijen en gedoogpartij rekenden zich in 2013 € 450 miljoen aan inkomsten rijker. Het lijkt erop dat ze eerder dan in 2014 een heffing in gedachten hadden. Dit is dus voltooid verleden tijd, nu telt de toekomstige tijd.

Ik verwacht dat een val van het kabinet geen gevolgen heeft voor de parlementaire enquête. Hiervoor was immers Kamerbrede steun. Dit geldt niet voor de Herzieningswet: of de duivel er mee speelt, weer sneuvelt er een nieuwe Woningwet in het zicht van de finish. De corporaties wachten al meer dan 10 jaar op een nieuwe Woningwet. Telkens hebben we die bijna. Sybilla Dekker had een nieuwe Woningwet op de plank liggen en struikelde over de Schipholbrand. Eberhard van der Laan maakte ook een nieuwe wet en legde deze aan de Raad van State voor en vervolgens viel het kabinet. En nu hetzelfde liedje. Ik ga ervan uit dat de Tweede Kamer de behandeling van de Woningwet staakt. Afgesproken was dat de Kamer zich er op 11 mei aanstaande weer over zou buigen. De VVD diende een amendement in over het beperken van het speelveld voor corporaties. Ik ga ervan uit dat mede hierdoor de nieuwe Woningwet ‘controversieel’ wordt verklaard. Er lag een goede wet op tafel. Een nieuwe Woningwet lijkt ons echter niet gegund, terwijl we deze al jaren hard nodig hebben.

Corporaties bouwen 70% van alle woningen
Het feit dat we op korte termijn geen nieuwe Woningwet hebben houdt niet alleen in dat de verhouding tussen de rijksoverheid en de corporaties, het toezicht en het speelveld nog steeds niet goed zijn geregeld. Ook enkele essentiële Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s) worden op de lange baan geschoven. Bijvoorbeeld die waarin het inzetten van eigen vermogen door corporaties voor het bouwen van woningen voor huishoudens met een (laag) middeninkomen wordt geregeld. Hierdoor staat 20% van de nieuwbouwproductie door corporaties op de tocht. Bij het herstructureren van wijken zijn gemengde programma’s essentieel. Zonder koopwoningen en middeldure huurwoningen komt de wijkvernieuwing niet van de grond.

Dit komt op een moment dat de woningproductie naar een historisch dieptepunt gaat en alle alarmbellen afgaan. Dit is voor VNO/MKB reden om de hervorming van de woningmarkt de hoogste prioriteit te geven. In 2011 werden nog ruim 57.000 nieuwe woningen opgeleverd. Het perspectief is somber. In de tweede helft van 2011 werden 19% minder bouwvergunningen afgegeven. Sinds 1953 waren het er nog nooit zo weinig. Het aandeel in de woningbouwproductie door corporaties is groot. In de cijfers van het CBS wordt de bouw van woningen door corporaties in deelnemingen niet meegeteld, terwijl corporaties ongeveer de helft van hun woningen samen met anderen in een  zogenoemde verbinding bouwen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting telt deze wel mee. We zien dat het aandeel van corporaties in de bouw van woningen alleen maar toeneemt. In 2008 bouwden de gezamenlijke corporaties net iets meer dan de helft van alle woningen. In 2009 54% en in 2010 was ons aandeel opgelopen naar 69%. In 2011 namen de corporaties maar liefst 70% van de bouw van alle woningen voor hun rekening: 40.000 van de in totaal 57.000 woningen. Het is van groot maatschappelijk en economisch belang dat de investeringscapaciteit van corporaties niet verder wordt aangetast. Ik krijg niet de indruk dat dit bij veel politici en beleidsmakers scherp op het netvlies staat.

Jim Schuyt
(16-20 april 2012)

Strafrechtelijk onderzoek Vestia – beperking speelveld corporaties is slecht idee – niet doorgaan huurmaatregel kost de Alliantie € 2 miljoen

Nieuw debacle
Vrijdag belt een journalist van de NRC. Hij heeft uit de ‘bekende betrouwbare bron’ vernomen dat het OM een strafrechtelijk onderzoek is gestart naar ‘de top’ van Vestia. In verband met de derivaten zijn door een tussenpersoon zogenoemde ‘kickbackprovisies’ betaald, die mogelijk in de zakken van de top van Vestia zijn verdwenen. Ik weet dat er een forensisch onderzoek loopt, maar van een strafrechtelijk onderzoek ben ik niet op de hoogte. In de loop van vrijdagmiddag hoor ik dat de NRC het bij het rechte eind heeft. Ik begrijp dat de treasurer van Vestia, Marcel de Vries, zelfs voor veertien dagen in voorlopige hechtenis is genomen. Vrijdagavond breng ik weer hoofdschuddend door. Zaterdag bericht de NRC hierover. Er wordt gemeld dat Erik Staal en Marcel de Vries verdacht worden van een heel rijtje ernstige zaken. Erik Staal wordt in deze krant al ‘Erik S’. genoemd. Het OM bericht dat Erik Staal niet verdacht wordt: een geluk bij een ongeluk. Marcel de Vries is verdacht en er loopt een onderzoek. Het is te vroeg om te oordelen, maar ik realiseer me wel dat het OM niet zomaar iemand oppakt. We zitten in de hoek waar de klappen vallen. Dit nieuwe debacle is weer een ‘rechtse directe’ voor de corporatiesector en de volkshuisvesting.

De dupe
Woensdag en donderdag vergadert de Tweede Kamer over de nieuwe Woningwet. Er zijn zoveel vragen gesteld dat de beantwoording  door minister Spies maar liefst vier uur duurt. Het overleg wordt half mei voortgezet. De VVD heeft een amendement ingediend met als strekking het speelveld van corporaties te beperken tot het DAEB-domein. Een uitermate slecht idee. Ik probeer de beweegredenen van de VVD te doorgronden. Hier slaag ik niet  in. Als dit voorstel een meerderheid haalt, zijn de huishoudens met een (laag) middeninkomen en de wijkverbetering de dupe. Ik dacht altijd dat de VVD middengroepen koestert en zich sterk maakt voor de herstructurering van sleetse wijken.

Spaak in het wiel
Voor het tweede achtereenvolgende jaar gaat de extra huurverhoging voor huurders van een sociale huurwoning met een inkomen van meer dan € 43.000 niet door. Vorig jaar kreeg het ministerie zijn zaakjes niet voor elkaar en dit jaar steekt de rechter een spaak in het wiel. Mijn bange vermoedens komen uit. Het niet doorgaan van de maatregel kost de Alliantie € 2 miljoen aan gederfde inkomsten. Dit bedrag loopt in de komende jaren op. De huurmaatregelen van het kabinet zijn gekoppeld aan het betalen van een heffing. Deze heffing kost de Alliantie ruim € 15 miljoen. Het zou het kabinet sieren als ook de heffing twee jaar wordt uitgesteld.

Jim Schuyt (10 – 13 april 2012)

Extra huurinkomsten dekken heffing niet – gedoe rond opgave inkomen – list is vondst

Niet moeders mooiste
Met ons Huurdersplatform de Alliantie (HPdA) hebben we een stevige discussie over ons huurbeleid. Steen des aanstoots is de 5% huurverhoging bovenop de reguliere verhoging voor huishoudens met een inkomen boven de € 43.000. De kritiek spitst zich toe op het feit dat woningcorporaties de extra verhoging baseren op het inkomen over 2010. De Belastingdienst heeft blijkbaar geen recentere gegevens. Wat als het inkomen in 2012 – aldus HPdA – flink lager is geworden? Wat als het inkomen na 2012 onder de grens van € 43.000 zakt? Aangezien de informatie twee jaar achterloopt, moet het betreffende huishouden gedurende die twee jaar ten onrechte de extra huurverhoging betalen. Ik kan me de kritiek van onze huurderskoepel goed voorstellen. De extra huurverhoging is bepaald niet moeders mooiste. Ik geef aan dat de kritiek wat mij betreft vooral het kabinet aangaat en niet de Alliantie. Corporaties krijgen straks een heffing van in totaal 600 miljoen euro per jaar opgelegd. Voor de Alliantie betekent dit dat we jaarlijks een bedrag van tussen de 15 en 20 miljoen euro aan ‘Den Haag’ moeten overmaken. De extra woningwaarderingspunten voor gebieden met een schaarste aan woningen en de 5% extra huur, zijn bedoeld als extra inkomsten om de heffing te compenseren. De Alliantie past beide maatregelen toe en toch dekken de extra inkomsten de heffing niet.

Laatste woord aan de Eerste Kamer
Het is nog niet zeker of de extra huurverhoging doorgaat. De Eerste Kamer moet nog groen licht geven. Eerder was bepaald dat bij het huishoudinkomen ook het inkomen van inwonende kinderen meetelt. In de Tweede Kamer liet de minister het inkomen van inwonende kinderen vallen. Op zich terecht, maar had de minister dit niet eerder kunnen bedenken? De gegevens die de corporaties van de Belastingdienst hebben gekregen zijn inclusief het eventuele inkomen van inwonende kinderen. Dit gaat nog een hoop gedoe opleveren. De minister merkte ook op dat corporaties ´de extra huurverhoging niet hoeven door te voeren´. Wel wat goedkoop, aangezien corporaties de heffing wel moeten betalen.

Garantie op huurtoeslag
HPdA heeft voor wat betreft de kritiek op de toepassing van de 5% extra huur wel een punt: doordat er twee jaar zit tussen de vaststelling van de hoogte van het inkomen en het doorvoeren van de extra huurverhoging kunnen huishoudens in ernstige financiële problemen komen. In die twee jaar kan het inkomen immers flink zijn gedaald. Onze werkgroep huurbeleid heeft hiervoor een list verzonnen. We gaan een sociaal huurcontract aan. Dat wil zeggen dat wij garanderen dat iedere huurder van de Alliantie die recht heeft op een huurtoeslag, deze ook kan krijgen. Heeft een huishouden volgens de Belastingdienst in 2010 een hoger inkomen dan € 43.000, maar is het inkomen gedaald en heeft men in 2012 recht op een huurtoeslag, dan komt de huur niet boven de € 665 per maand. Ook als de huur in de loop van de tijd door de extra 5% boven de grens van de huurtoeslag is gestegen en het inkomen is gedaald, treedt het sociaal huurcontract in werking. Als een huishouden recht heeft op een huurtoeslag, verlagen we de huur naar € 665 per maand, waardoor men daadwerkelijk een toeslag kan krijgen. Hiermee voorkomen we dat huishoudens in ernstige financiële problemen komen. Bijkomend voordeel is dat de Alliantie niet zelf het inkomen hoeft te toetsen. Om vast te stellen of iemand recht heeft op een huurtoeslag stelt de Belastingdienst het recente huishoudinkomen vast. Ik vind het een vondst en ik ben benieuwd of onze huurderskoepel dit ook vindt. Welke corporatie volgt?

Jim Schuyt
(2-6 april 2012)

Meerhoofdig bestuur geen panacee – Talent naar de top

Houding en gedrag
Zou Vestia niet in de problemen zijn gekomen als er een meerhoofdig bestuur aan het roer had gestaan; naast Erik Staal een tweede bestuurder, of nog beter een derde? Regelmatig klinkt het geluid dat het aanstellen van meer bestuurders de panacee is voor de bestuurlijke kwalen bij corporaties. In een interview met NRC deze week geeft de voormalige voorzitter van de Raad van Commissarissen van Vestia, Peter Noordanus, aan maar een fout te hebben gemaakt. Ik citeer: ‘Vestia heeft al die jaren een eenhoofdig bestuur (…) Ik had moeten beseffen dat je binnen een bedrijf altijd tegenspraak moet organiseren.’ Ik ben het zeer met Noordanus eens dat iedere bestuurder tegenspraak nodig heeft. De vraag is of dit alleen maar lukt met meerdere bestuurders. Rochdale had naast Hubert Möllenkamp een tweede bestuurder. Dit heeft de grote problemen niet kunnen voorkomen. Als we alle heil verwachten van nieuwe systemen is het wachten op de eerste teleurstelling. Beter is dat iedere corporatie de tegenspraak op zijn eigen manier organiseert en let op houding en vooral het gedrag van de bestuurder of bestuurders. Ik ben bij de Alliantie 10 jaar geleden begonnen als voorzitter van een Raad van Bestuur van zes personen. Onze Raad van Commissarissen wilde daar van af en ik ben nu de enige bestuurder. Ik heb niet de overtuiging dat als het gaat om mee- en tegenspreken de Alliantie er op achteruit is gegaan. Mijn tegenspraak is georganiseerd en de Alliantie staat er prima voor. Ik ben voorzitter van een sterke directieraad, die me bepaald niet naar de mond praat. Ben ik ziende blind en horende doof? Moet onze RvC als de wiedeweerga een meerhoofdig bestuur als wenkend perspectief omarmen?

Diversiteit
De Alliantie was in 2010 de eerste woningcorporatie die het Charter ‘Talent naar de top’ ondertekende. We hebben onze verantwoording van 2011 hierover opgestuurd. Deze week word ik geïnterviewd over wat wij op het terrein van diversiteit hebben bereikt. Ik benadruk dat diversiteit niet is ingegeven door emancipatieoverwegingen, maar door de ontwikkeling van onze organisatie. Divers samengestelde teams presteren beter. Bij de Alliantie werken meer vrouwen dan mannen. In de top zijn vrouwen echter in de minderheid. In het Charter ‘Talent naar de top’ hebben we ons gecommitteerd aan een percentage van 30% vrouwen in de top. In vergelijking tot 2010 werken in 2011 in de top van de Alliantie wat meer vrouwen, maar we blijven nog onder ons streven van 30%. In 2011 werkten ruim 28% vrouwen in onze top. Ook het aantal vrouwen in leidinggevende posities is licht gestegen: van 41% naar 42%. Dit is winst, maar er is ook verlies. De verschillen tussen de bedrijfsonderdelen zijn groter geworden. In het kader van onze organisatieverandering, de Alliantie 3.0, hebben we de afgelopen tijd de nieuwe managers geplaatst. Ongeveer 40% van de nieuwe managers is vrouw. De verschillen tussen de regiobedrijven en de ondersteunende diensten, zoals onze Servicedienst en Onderhoud en renovatie, zijn nog te groot. In onze regiobedrijven zijn vrouwen goed vertegenwoordigd, maar in onze ondersteunende diensten niet. Met 23,5% vrouwen blijven we hier nog ver verwijderd van onze 30%-doelstelling.
Bij het bereiken van het gemiddelde liggen we goed op koers, maar bepaalde bedrijfsonderdelen vragen meer aandacht. Immers, een divers samengestelde Alliantie is een betere Alliantie.

Jim Schuyt
(26-30 maart 2012)

Drie pijlers: meer huurinkomsten, minder lenen, beter sturen op kosten – Influencer of the Year 2012

Subsidies opnieuw uitvinden?
Deze week organiseert het StrategiePlatform Woningcorporaties een tweedaagse bijeenkomst. Ik ben gevraagd om een blik op de toekomst te schetsen. Ik kies ervoor om aan te geven dat het verdienmodel van woningcorporaties sleets is en om revisie vraagt. In 1995 kwamen de woningcorporaties in financieel opzicht op eigen benen te staan. Corporaties hadden exploitatiesubsidies van het Rijk te goed en corporaties stonden bij het Rijk in het krijt vanwege leningen. In totaal kregen de corporaties 14,9 miljard gulden van het Rijk en betaalden de corporaties 11,6 miljard gulden aan rijksleningen terug. Hiermee werd de corporatiesector een ‘revolving fund’. We kregen geen objectsubsidies meer en iedere gulden of euro die wordt uitgegeven moet vroeger of later weer worden terugverdiend. Niet iedereen was blij met deze zogenoemde brutering. Tot aan het Europese Hof van Justitie werd de wet waarin de brutering werd geregeld, aangevochten. Dat de financiële verzelfstandiging goed heeft uitgepakt komt doordat de rente lager werd dan de veronderstelde 6,75%. Een andere reden dat corporaties financieel goed boerden, was dat de waarde van onze woningen de afgelopen decennia sterk is gestegen. Op papier werden corporaties steenrijk. Omdat vermogen niet betekent dat er ook genoeg geld in kas is, gingen corporaties flink lenen. Eind 2003 hadden de gezamenlijke corporaties 52 miljard euro geborgd geleend. In 2010 was dit opgelopen naar 85 miljard euro; een stijging van maar liefst 60%. De Alliantie was wat voorzichtiger. In dezelfde periode steeg onze leningenportefeuille met 30%. De ‘loan to value’-ratio werd de afgelopen jaren steeds hoger. Met dit geleende geld werd gehoor gegeven aan de roep van de politiek en de samenleving om meer te investeren.

Dit houdt geen stand meer en ik betoog dat dit beleid achter ons ligt. Als de economie een beetje aantrekt gaat de rente omhoog. De waarde van ons bezit stijgt niet zoals in de afgelopen jaren. Ik teken voor een waardestijging in de komende jaren die gelijk is aan de inflatie. Daarnaast heeft het lenen zijn grens bereikt. Om de corporatie als revolving fund intact te laten moet de financiële huishouding van corporaties over een andere boeg worden gegooid. In modern jargon: we zijn toe aan een nieuw verdienmodel.

Het nieuwe verdienmodel is op drie pijlers gebaseerd. In de eerste plaats dient het directe rendement hoger te worden door meer huurinkomsten. De tijd dat we alle ballen op waardestijging zetten, ligt achter ons. In de tweede plaats kunnen we niet steeds meer blijven lenen en dient de omvang van onze leningenportefeuille beter in de pas te lopen met de waarde van ons bezit. Dit betekent dat we minder kunnen investeren dan in de jaren die achter ons liggen. In de derde plaats moeten we beter op onze kosten gaan sturen. Deze moeten omlaag, links- of rechtsom. Alleen dan houden we het revolving fund in stand.

Onder de kop ‘Moeten corporaties worden genationaliseerd’, bepleit Peter de Waard vrijdag in de Volkskrant om de gemeentelijke woningbedrijven in ere te herstellen. Ik vraag me af of de wijken en de bouw van nieuwe sociale huurwoningen hiermee zijn gebaat. De kans is wel groot dat het revolving fund dan verleden tijd wordt en subsidies weer worden uitgevonden. Dit wijkende perspectief zien commentatoren en columnisten steevast over het hoofd.

Invloedrijk
Het StrategiePlatform Woningcorporaties heeft een verkiezing georganiseerd van de meest invloedrijke corporatiebestuurder. In moderner jargon: ‘Influencer of the Year 2012’. Ik word gekozen en neem een potsierlijke beker, die daardoor weer mooi wordt, in ontvangst. Ik reageer met op te merken dat mijn invloed beperkt is en in ieder geval niet heeft kunnen voorkomen dat de volkshuisvesting in een crisis verkeert. Ons rest maar één ding: doorgaan met het realiseren van vitale wijken en het beheren en bouwen van woningen voor huishoudens met een bescheiden portemonnee en voor huishoudens met een laag middeninkomen.

Jim Schuyt
(19-23 maart 2012)

Verbod op derivaten onverstandig – nieuwe voorzitter De Vernieuwde Stad – 17% scheefhuurders – sterke huurdersorganisatie

Derivatenverbod
De vraag is hoe de politiek gaat reageren op het Vestia-debacle. Er doen diverse geruchten de ronde. Bijvoorbeeld een verbod op het gebruik van derivaten. Ik leg dit voor aan iemand met een niet bepaald kinderachtige positie binnen de financiële wereld. Hij trekt de volgende vergelijking: “Het verbieden van het inzetten van derivaten door corporaties is te vergelijken met het in de ban doen van geld als betaalmiddel, en het opnieuw invoeren van zout als ruilmiddel.” Zonneklaar is dat derivaten door corporaties niet mogen worden ingezet met winstoogmerk. Derivaten, zoals swaps, moeten worden gebruikt om een goed evenwicht te vinden tussen lage rente, looptijden van leningen van tenminste 10 jaar en beperkte risico’s. Oogmerk hierbij is om het renterisico bij een periode van 10 jaar over de jaren heen gelijkmatig te spreiden. Ik heb onze treasurer gevraagd na te gaan wat de prijs voor de Alliantie zou zijn als – onverhoopt – besloten zou worden om het gebruik van derivaten te verbieden. Voor corporaties zijn leningen met een lange looptijd van groot belang. Leningen met een looptijd van meer dan 10 jaar zijn schaars en dus duur. Als we uitgaan van een looptijd van 10 jaar, betalen we voor een lening met een vaste rente ten opzichte van een variabele rente een opslag, in het jargon ‘spread’ genoemd, van 85 tot 90 basispunten. Dat is bijna 1%. Als een variabele rente met behulp van een swap voor eenzelfde periode wordt vastgezet, is de opslag 45 tot 60 basispunten lager. De Alliantie leent ieder jaar ongeveer 200 miljoen euro. Als we uitgaan van de hele leningenportefeuille, betekent het dat een derivatenverbod de Alliantie per jaar tussen de 9 en 12 miljoen euro zou kosten. Een verbod is dus kostbaar, onnodig en onverstandig. Het maken van afspraken over het verantwoord gebruik van derivaten is dit allerminst.

Voorzitter af
In de vergadering van De Vernieuwde Stad (DVS) van dinsdagavond treed ik na 10 jaar terug als voorzitter van dit platform van 23 grote, grootstedelijke, investerende corporaties. Iedereen is het er over eens dat Marien de Langen, sinds kort bestuursvoorzitter van collega-corporatie Stadgenoot, de estafettestok van me moet overnemen. Ik ben met veel plezier 10 jaar voorzitter geweest en geef met plezier en vertrouwen het voorzitterschap aan Marien door. Ik sluit af met: “Iedere bestuurder van een corporatie doet ook corvee. Het voorzitten van DVS was dit niet. Het was me een genoegen.”

Centraal thema van de vergadering is het huurbeleid. Onlangs heeft de Belastingdienst ons geïnformeerd over het percentage scheefhuurders: welk percentage van onze huurders van een sociale huurwoning een huishoudinkomen heeft van meer dan € 43.000 per jaar. We maken een rondje. Het varieert tussen de 9% en ruim 17%. Bij de Alliantie heeft bijna 17% van onze huurders in een sociale huurwoning een hoger inkomen dan de grens van € 43.000. De percentages van onze regiobedrijven Amsterdam, Amersfoort en Gooi en Vechtstreek liggen dicht bij elkaar: ruim 17%. Ik vind het percentage in Almere relatief hoog: 12%. Ik verwachtte hier een geringer aantal scheefhuurders.

De afgelopen tijd zijn we gedetailleerd met het huurbeleid bezig geweest. We hebben behoefte aan een fundamentele discussie over het huurbeleid, aan een stip op de horizon. Het perspectief van de 22 economen spreekt ons aan. Zij stellen voor om in te zetten op markthuren met een afslag voor die huurders die het niet kunnen betalen. Dit perspectief schreeuwt om uitwerking.

Sterke huurdersorganisatie
Woensdagavond neemt Theo de Man afscheid als voorzitter van onze huurdersvereniging in Amersfoort e.o. en als bestuurslid van het Huurdersplatform de Alliantie (HPdA). Hij diende decennialang overtuigend het belang van onze huurders. En daarmee ook het belang van de Alliantie en van één van de rechtsvoorgangers: woningcorporatie SCW. De Alliantie is gezegend met een sterke huurdersorganisatie. Mee- en tegenspraak door huurders is goed en houdt ons scherp.

Jim Schuyt
(12-16 maart 2012)

Vestia: Incident of structureel verschijnsel – parlementaire  enquête voor nieuwe start -  positief oordeel wijkaanpak – kaarten op woningcorporaties

Enquête
Ik voorspelde naar aanleiding van het Vestia-debacle een parlementair onderzoek. De Tweede Kamer kiest voor het zwaarste instrument: een parlementaire enquête. Ik stuur deze week een mailbericht naar een enkel Kamerlid. Hierin geef ik aan een dergelijk onderzoek te omarmen. Het is een goede zaak om de onderste steen boven te krijgen. Zeker nu het Centraal Fonds Volkshuisvesting (‘het WSW zou de swap-portefeuille van Vestia in de gaten houden’) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (‘wij zijn niet de financiële toezichthouder, wij borgen geen swaps’) openlijk aan het jij-bakken zijn. In verschillende redactionele hoofdcommentaren lees ik dat een parlementaire enquête overbodig is. ‘We weten wel wat er mis is en maatregelen zijn zo genomen.’ Ik geloof er geen snars van. Iedereen heeft zijn eigen werkelijkheid. Is Vestia een incident of een uitdrukking van een structureel verschijnsel? Komt het door de verzelfstandiging midden jaren negentig? Wat is de staat van het toezicht? Ook heeft iedereen zijn eigen perspectief. Moeten corporaties onderhevig worden aan de tucht van de markt? Dienen aandeelhouders en externe financiering voor disciplinering van de corporaties te zorgen? Of het omgekeerde: moet de situatie van voor de verzelfstandiging worden hersteld? Subsidies opnieuw uitvinden en corporaties terug in de schoot van het Rijk? Ik zie in de parlementaire enquête een kans om deze vragen te beantwoorden en een nieuwe start te maken.

Ook de rol van de Tweede Kamer en de verschillende ministers en staatssecretarissen van volkshuisvesting moet de commissie die het onderzoek doet onder de loep nemen. Het mag niet het karakter krijgen van ‘de slager die zijn eigen vlees keurt’. De financiële verzelfstandiging was met de brutering een feit. Rijk en corporaties rekenden af. Subsidies werden afgeschaft en corporaties werden een revolving fund. Vervolgens dienden de nieuwe verhoudingen tussen het Rijk en de corporaties goed te worden geregeld. Dit is niet uit de verf gekomen. Enneüs Heerma en PvdA-Kamerlid Wilfried de Pree trokken bij de brutering samen op. Zo anders ging dat bij hun opvolgers: Dick Tommel en Adri Duivesteijn. Zij hielden elkaar in de houdgreep en de brutering werd niet afgemaakt. De ministers en staatssecretarissen die het bewind voerden over de volkshuisvesting zaten gemiddeld 13 maanden. We wachten al tien jaar op een herziene Woningwet. Het lijkt er eindelijk van te komen: de Tweede Kamer behandelt de nieuwe Woningwet de volgende maand.

Een marathon
Dat corporaties in Den Haag een uitermate pover imago hebben is bekend. De schimpscheuten tijdens het Vestia-debat afgelopen donderdag waren dan ook niet van de lucht. Als het om de dagelijkse corporatiepraktijk gaat is het oordeel steevast veel positiever. Corporaties zijn verguisd en geliefd. Dit bleek afgelopen maandag op een bijeenkomst die de PvdA-Kamerleden Jacques Monasch en Ahmed Marcouch organiseerden. Aanwezig waren voormalig minister Winsemius, wetenschapper Priemus, wethouders wonen uit de grote steden en mensen uit de praktijk van de wijken, het onderwijs en de politie. De opvatting dat het met de wijken beter gaat dan ooit wordt breed gedragen. Ik geef aan dat we onlangs in Amsterdam een historische mijlpaal hebben bereikt: alle Amsterdamse wijken scoren als het om de leefbaarheid gaat een voldoende. We moeten wel volhouden. Het verbeteren van wijken is eerder te vergelijken met het lopen van een marathon dan het trekken van een sprintje. Over de rol van de corporaties bij de wijkaanpak wordt unaniem positief geoordeeld. Deze is essentieel. Volgens Pieter Winsemius hoeven we geen nieuwe systemen uit te vinden en moeten we onze kaarten zetten op woningcorporaties, aangespoord door gemeenten. De zwakker wordende financiële positie van corporaties baart Marnix Noorder, wethouder van Den Haag, in dit verband zorgen. De aanwezigen zijn het eens over de cruciale positie van corporaties. Met daarbij:
1. Minder Rijksoverheid
2. Meer nadruk wijkeconomie
3. Meer nadruk variëteit
4. Meer voorraadbeleid en minder sloop
Zou de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties hierin geïnteresseerd zijn?

Jim Schuyt (5 – 9 maart 2012)