Huzarenstuk – inkomen moet medebepalend zijn voor huur om scheefwonen tegen te gaan – drie pijlers voor nieuw huurbeleid – juridische strijd rond ‘right to buy’?

Wankelmoedig huurbeleid
Over een paar maanden weten we of corporaties aan huurders van een sociale huurwoning met een bruto inkomen boven de € 43.000 een extra huurverhoging van 5% kunnen vragen. Voor de huuraanzegging van 1 mei aanstaande moeten corporaties van de Belastingdienst horen welke huurders er meer en welke minder verdienen dan € 43.000. Voormalig minister Donner meldde dat hij dit met de Belastingdienst heeft geregeld. Als dit binnen drie maanden lukt, vind ik dit een huzarenstuk.

Het huurbeleid blijft in mijn ogen wankelmoedig. Het is inflatievolgend en komt dit jaar uit op 2,3%. Daarnaast worden huren vooral verhoogd bij mutatie. Dit is voor huurders bepaald geen prikkel om te verhuizen. Het kabinet hinkt op twee gedachten. Aan de ene kant doet voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.000 en € 43.000 het inkomen er verder niet toe. Aan de andere kant worden huurders met een inkomen van één euro boven € 43.000 per 1 juli aanstaande geconfronteerd met een huurverhoging van 7,3%. Er is veel voor een landelijk huurbeleid te zeggen waarbij het inkomen mede de hoogte van de huur bepaalt. Maar dan wel geleidelijker. Het zogenoemde ‘scheefwonen’ is velen een doorn in het oog. Volgens de minister wordt een derde van de sociale huurwoningen bewoond door huishoudens met een hoger inkomen dan € 33.614 per jaar. Ongeveer 18% van de huurders bij corporaties met een inkomen boven € 43.000 huurt een woning met een huur beneden de liberalisatiegrens van € 664,66 per maand. Bij de institutionele beleggers ligt dit percentage zelfs hoger. Om deze scheefheid te lijf te gaan is een huurbeleid nodig waarbij de maximaal toegestane huur danwel markthuur de regel is en op basis van de hoogte van het inkomen een korting wordt gegeven. Dit is de kern van het experiment Huur op Maat. Het is dan ook spijtig dat minister Spies onlangs liet weten dit experiment niet te willen voortzetten. Het is niet erg als Huur op Maat per 1 april wordt stopgezet, als de uitgangspunten die het fundament zijn onder het experiment maar levend worden gehouden.

Huurbeleid met maatwerk
In dezelfde brief waarin Huur op Maat wordt afgeschoten, kondigt de minister een nieuw experiment aan: ‘Flexibel huren’. De minister is met de gemeente Amsterdam hierover in overleg. Het gaat Amsterdam om een groter aanbod van huurwoningen voor lage middengroepen. In het experiment wordt een hogere huursprong toegestaan, waardoor er sneller meer woningen met een huur boven de € 664,66 beschikbaar komen. Hierbij gaat de minister een inkomensgrens hanteren van € 43.000. De gedachte van een hogere huur bij inkomensstijging wordt in de opzet van het experiment meegenomen. Als voormalig directeur van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) ben ik een grote fan van experimenteren. Ik vraag me af of een dergelijk experiment ons dingen leert die we nu nog niet weten. Wat mij betreft maken we direct een doorsteek naar een wezenlijk ander huurbeleid. Het nieuwe beleid kent wat mij betreft drie pijlers. In de eerste plaats herinvoering van de huursombenadering. Dit geeft verhuurders de mogelijkheid de ene woning een wat hogere huur te geven en een andere een lagere. Hierdoor kunnen verhuurders meer maatwerk leveren. In de tweede plaats meer marktconforme huren als basis. Hierbij moet er meer ruimte komen voor regionale verschillen. In de derde plaats een korting voor huishoudens die de maximale of markthuur niet kunnen opbrengen. Deze afslag dient gebaseerd te zijn op uniforme landelijke normen. Hierdoor krijgen we een rechtvaardig huurbeleid waar alleen nog huishoudens een korting op de huur krijgen als dat noodzakelijk is. De scheefheid is hiermee historie.

Weinig voorstanders
De aangekondigde wet waarbij corporaties worden verplicht het leeuwendeel van hun woningen aan zittende huurders aan te bieden kent maar weinig voorstanders. In het tv-programma ‘Altijd wat’ van de NCRV, waarin ik ook aan het woord kom, blijft de overheersende mening: erg slecht voorstel. Ik neem aan dat het wetsontwerp er in de Tweede Kamer en in de Eerste Kamer niet zonder slag of stoot doorkomt. Gezien het regeerakkoord gaat het in de Tweede Kamer vooral over de wijze waarop de aanbiedingsplicht wordt ingevuld. Ik verwacht in de Eerste Kamer een meer ‘ten principale’-discussie. Hoewel het wetsontwerp politiek geen gelopen race is, is het goed dat corporaties zich voorbereiden op een juridische strijd. Cruciaal is de vraag of het Rijk aannemelijk kan maken dat het maatschappelijk belang om corporaties te verplichten woningen te verkopen zo groot is, dat het eigendomsrecht hieraan ondergeschikt is. In dit verband vind ik de brief die voormalig minister van der Laan hierover naar de Tweede Kamer stuurde interessant. Op verzoek van de Kamer ging hij in op de vraag of het ‘right to buy’, zoals dat in Engeland en België wordt toegepast, een wenkend perspectief voor Nederland is. Ik citeer: “Woningcorporaties hebben weliswaar een maatschappelijke doelstelling en er is een toezichthoudende taak van de overheid, maar de woningen zijn privaat bezit. Op grond van het feit dat deze juridische context wezenlijk anders is dat in het Verenigd Koninkrijk (VK), is een kooprecht zoals dat in het VK functioneert in Nederland niet mogelijk”. Deze zienswijze is vast en zeker indertijd juridisch onder de loep genomen. Ik ben benieuwd op basis waarvan het kabinet tot de conclusie komt dat een vorm van ‘right to buy’ nu wel juridisch door de beugel kan. In een eventueel juridisch gevecht is het belangrijk duidelijk te maken dat inmenging door het Rijk in het eigendom van corporaties niet gerechtvaardigd is. Ook de noodzakelijkheid is aanvechtbaar. Er zijn immers andere instrumenten om hetzelfde doel te bereiken. Corporaties verkopen immers al veel huurwoningen. Dwang is niet nodig.

Jim Schuyt
(16-20 januari 2012)

Vergunning moet goedkoper worden in plaats van duurder  – alleen VEH  vindt verkoopplicht geen slechte maatregel -  energetisch investeren wordt onaantrekkelijk

Leges omhoog
Dit jaar raakt de koopwoningmarkt verder in het slop. Projectontwikkelaars reorganiseren inmiddels voor de derde of vierde keer. Kostenbesparing is noodzakelijk. Veel banen zijn geschrapt. Ook corporaties ontkomen niet aan snijden in kosten. Bij de Alliantie Ontwikkeling werkt inmiddels maar de helft van het aantal medewerkers dat wij in 2008 nog in dienst hadden. In 2011 leverden we nog 1140 nieuwe woningen op, maar dat zijn woningen waarvan de ontwikkeling startte toen er nog geen vuiltje aan de lucht was. Vandaag de dag worden er nog maar weinig woningen ontwikkeld en dit voorspelt voor de komende jaren weinig goeds. In de prijs voor een woning worden de personeelskosten gedekt via een percentage van de stichtingskosten: de algemene kosten (AK). Als er minder woningen worden ontwikkeld, gaan inkomsten uit de AK omlaag en moeten we bezuinigen. Deze week bleek dat dit bij gemeenten anders werkt. De kosten voor leges en vergunningen gaan in Amsterdam drastisch omhoog. In Nieuw West met 28% en in de binnenstad met maar liefst 46%. De Alliantie ontwikkelt in de Staalmanpleinbuurt in Slotervaart een groot aantal woningen. Door de kostenstijging moeten we voor leges en vergunningen in totaal € 450.000 meer op tafel leggen. De kosten voor leges en vergunningen dienen kostendekkend te zijn. Als de kosten bij de gemeente niet omlaag gaan en het aantal woningen waar een vergunning voor wordt gevraagd wel, kost elke vergunning meer. Onbegrijpelijk. Het lijkt wel of het de gemeente Amsterdam is ontgaan dat er een crisis is en dat het bouwen van woningen moet worden gestimuleerd. Het goedkoper maken van leges en vergunningen ligt dan ook eerder voor de hand dan het verhogen ervan.

Het kan verkeren
Donderdag neemt in de Ridderzaal oud-minister Donner afscheid. Het is mij duidelijk dat er afscheid wordt genomen van een minister van de buitencategorie. Het halve kabinet geeft acte de présence en de minister-president houdt een mooie en geestige toespraak. Veel oud-bewindspersonen van het voormalig ministerie van VROM komen Donner de hand schudden. Ik word een aantal maal aangesproken op de verkoopplicht van huurwoningen door corporaties. Het valt me op dat bijna iedereen die ik spreek het een slechte maatregel vindt. Prominente liberalen niet uitgezonderd. In zijn toespraak toont oud-minister Donner zijn gevoel voor humor. Het wetsontwerp dat de aanbiedingsplicht regelt, ligt voor advies bij de Raad van State en Donner neemt een voorschot op zijn nieuwe rol: “De mening heerste dat huurders en kopers van minister Donner niets konden verwachten. Nu is alle hoop op mij gevestigd. Het kan verkeren.”

Een onbegrijpelijke voorstander
De enige organisatie die voorstander is van de aanbiedingsplicht voor corporaties is de Vereniging Eigen Huis (VEH). Ik vind de stellingname van deze vereniging onbegrijpelijk. Als alleen het stimuleren van het eigen woningbezit aan de orde is, begrijp ik de opstelling goed. Immers, dit betekent meer leden en dus meer invloed. Het feit dat er met de maatregel 1,8 miljoen woningen te koop worden aangeboden, heeft tot gevolg dat de prijs van de bestaande woningen nog verder onder druk komt te staan. Dit is voor de leden van de VEH die hun woning trachten te slijten bepaald een domper. Het zou kunnen zijn dat de VEH ervan uitgaat dat huurders die hun woning  willen kopen zich nooit op de koopwoningmarkt begeven. Dit lijkt me een misvatting. Als 10% van de huurders zich oriënteert op de koopwoningmarkt, kunnen 18.000 huurders er nu voor kiezen om hun eigen huurwoning te kopen. Zonder aanbiedingsplicht zijn dat er veel minder.

Rem op investeringen
De Alliantie geeft prioriteit aan het energiezuiniger maken van de woningvoorraad. Hier willen we de komende jaren flink in gaan investeren. We hebben ervoor gekozen de 15.000 woningen die we als ‘te koop’ hebben gelabeld, energetisch niet te verbeteren. We geven prioriteit aan woningen die we duurzaam exploiteren. Met het Huurderplatform de Alliantie hebben we hierover een discussie. Zij vinden dat we ook in woningen die we willen verkopen moeten investeren en energiezuiniger moeten maken.
Ik vraag me af wat we moeten doen als straks 75% van onze voorraad te koop staat. De waarde van een woning gaat niet recht evenredig omhoog met de kosten die gemoeid zijn met het energiezuiniger maken van een woning. Als het meezit, is de helft van een investering terug te verdienen door een hogere waarde van de woning. Met de aanbiedingsplicht wordt het hierdoor in financieel opzicht onaantrekkelijk om woningen energetisch te verbeteren. Er is immers een gerede kans dat de woning wordt gekocht en een flink deel van de investering aan de nieuwe eigenaar cadeau wordt gedaan.

Jim Schuyt
(9-13 januari 2012)

WOZ-waarde en marktwaarde – kloof tussen theorie en praktijk – gevaar van open verbrandingstoestellen

Strategisch gedrag
Begin januari staat in het teken van nieuwjaarsrecepties. Met grote regelmaat komt mijn korte optreden in het NOS Journaal over de aanbiedingsplicht door corporaties ter sprake. Zonder uitzondering zijn mijn medereceptiegangers het eens met mijn standpunt. Ook prominente VVD’ers, waaronder een voormalig wethouder, zijn het met me eens. Het wetsontwerp ligt nu bij de Raad van State. Over ongeveer drie maanden brengt het hoogste adviescollege van de regering advies uit en gaat het wetsontwerp en het advies naar de Tweede Kamer en is het openbaar. Dan wordt duidelijk hoe huurders en corporaties creatief met de wet om kunnen gaan: welk strategisch gedrag ligt in de rede? Ik moet om te beginnen iets rechtzetten. In mijn voorlaatste blog gaf ik aan dat wij de woning moeten aanbieden tegen 90% van de WOZ-waarde. Dit klopt niet: het is de waarde in lege staat, dus de WOZ-waarde. De vraag is of de WOZ-waarde wel de marktwaarde uitdrukt. Ik geef een voorbeeld. De Alliantie heeft in het Andreas Ensemble huurwoningen en we verkopen er ook woningen. De WOZ-waarde van onze huurwoningen van 114 vierkante meter bedraagt € 287.500. Een woning met eenzelfde grootte verkopen we voor € 388.500. Ook corporaties kunnen strategisch gedrag aan de dag leggen en de woningen niet tegen de WOZ-waarde, maar tegen de echte marktwaarde aanbieden. Ik raad maar zo dat weinig huurders de behoefte voelen om te kopen. Ik sprak op een receptie iemand die een woning huurt in een buurt waar de Alliantie in het kader van ‘Amersfoort Vernieuwt’ flink investeert. Hij gaf aan van plan te zijn te wachten tot de investeringen effect hebben en op het moment dat de wijk in de lift zit te gaan kopen.

Over onszelf afgeroepen
Tijdens de receptie van de gemeente Amersfoort word ik door iemand woedend  aangesproken: ‘Ik heb het helemaal gehad met jullie corporaties. Het ‘right to buy’ hebben jullie over jezelf afgeroepen. Overal zijn lange wachtlijsten en jullie roepen dat jullie met minder sociale huurwoningen toe kunnen. Zelfs Aedes roept dit. Vind je het gek dat het kabinet het ijzer smeedt als het heet is?’ Ik kan zijn woede wel begrijpen. Je moet maar te horen krijgen dat je 13 jaar op een sociale huurwoning moet wachten en tegelijk vernemen dat er een plan wordt gelanceerd om nog meer sociale huurwoningen te verkopen. Hier wreekt zich het navrante verschil tussen de werkelijkheid en de statistieken. Als we het aantal mensen met een laag inkomen afzetten tegen het aantal sociale huurwoningen dat we hebben, zouden we met 700.000 sociale huurwoningen minder toe kunnen. In de praktijk wonen er in sociale huurwoningen ook mensen met een hoger inkomen. We kunnen deze woningen niet toewijzen aan huishoudens met een laag inkomen. Door de ellende op de koopwoningmarkt, de beschikking van de Europese Commissie en ook de noodzakelijke verkoop van huurwoningen verhuizen steeds minder mensen en kunnen we minder sociale huurwoningen toewijzen. In theorie hebben we te veel sociale huurwoningen, in de praktijk te weinig. Deze kloof kan alleen gedicht worden door een ingrijpende hervorming van de woningmarkt.

Koolmonoxide
Het is de nachtmerrie van iedere corporatiebestuurder: een telefoontje krijgen dat een huurder is overleden door koolmonoxidevergiftiging. Vrijdagochtend word ik gewekt met het nieuws dat er in Huizen twee jonge meisjes door koolmonoxidevergiftiging zijn overleden. In Huizen hebben we veel woningen. Ik schrik dus vreselijk en bel snel met Joan van der Burgt, onze directeur in Gooi en Vechtstreek. Het is geen woning van ons waar het ongeluk heeft plaatsgevonden. Maar het blijft een vreselijk ongeluk, van wie de woning ook is.

Veel woningen hebben nog open verbrandingstoestellen, zoals geisers. Daar ligt vergiftiging door koolmonoxide op de loer. Daar moet wat aan worden gedaan. Ik herinner me dat toen we in 1976 ons eerste huis kochten er een controleur van het Gemeentelijk Energiebedrijf (GEB) langskwam. Als de elektrische bedrading niet goed was, werd de woning niet aangesloten op het elektriciteitsnet. Ik verwacht niet dat dit voor open toestellen wordt ingevoerd. Ik zie het nog niet gebeuren dat er een controleur langskomt en bij de aanwezigheid van een geiser gastoevoer achterwege blijft. De overheid zou ten minste een campagne moeten voeren om open verbrandingstoestellen te vervangen door gesloten toestellen. Energiebedrijven die nog geisers verhuren, moeten hier direct mee ophouden en deze vervangen. Corporaties moeten het voorbeeld geven en prioriteit geven aan het uitbannen van geisers en dergelijke. De Alliantie heeft de afgelopen jaren een flink aantal open verbrandingstoestellen vervangen. De afgelopen vijf jaar hebben we 2800 toestellen vervangen door niet alleen veilige maar ook energiezuinige toestellen. In onze 56.000 woningen hebben we nog ongeveer 2100 open toestellen. Daar moeten we zo snel mogelijk vanaf.

Jim Schuyt (2 – 6 januari 2012)

Sturen op kasstromen – herstel vanaf 2015 – streepjespak voor zelfverrijking – gaat Spies wél naar Brussel? – verkoopplicht onverstandig

Gezond
2011 was in alle opzichten voor de Alliantie een goed jaar. We hebben de sterkste reputatie van alle corporaties en realiseerden mooie resultaten met onze visitatie. Belangrijker nog is dat we er in financieel opzicht prima voor staan. Ons jaarresultaat over 2011 is waarschijnlijk toch licht negatief. Dit wordt vooral veroorzaakt door een lagere waarde van ons bezit. De Alliantie waardeert op markwaarde in verhuurde staat. Op basis hiervan was ons bezit 7 miljard euro waard. De waarde van het bezit is gedaald met 1% en dat drukt het resultaat met 70 miljoen euro. Wij sturen vooral op kasstromen en ik lig bepaald niet wakker van waardeveranderingen van ons bezit. Belangrijker zijn onze operationele kasstromen en die van onze (des)investeringen. Die zijn positief.

Een halfvol glas
Ondanks de mooie resultaten, klinkt de economische crisis in onze prestaties door. We verkochten minder woningen dan gepland en onze investeringen bleven ook achter. Gemeten in aantallen verkochten we 82% – bijna 900 woningen – van het aantal huurwoningen dat we volgens onze begroting wilden verkopen. Tegen het decor van de crisis is dit een prestatie van formaat. We hebben wel minder inkomsten dan begroot en deze worden gecompenseerd door minder investeringen. In 2011 investeerden we ruim 185 miljoen euro. Hiermee realiseerden we ruim 75% van onze geplande investeringen. Ook onze nieuwbouwproductie was in 2011 aanzienlijk lager dan die in 2010. In 2010 leverden we nog ruim 1600 woningen op, terwijl in 2011 de teller op een kleine 1100 nieuwe woningen is blijven steken. Ik vind dat we ondanks de crisis in 2011 nog flink geïnvesteerd, verkocht en nieuw gebouwd hebben. Het glas is half vol. Ik maak me wel zorgen over 2012 en 2013. Ik verwacht dat de trend naar beneden zich in de komende jaren voortzet. Voor ons woningmarktgebied gaan we uit van herstel vanaf 2015. Om te voorkomen dat er dan een groot gat in onze nieuwbouwproductie valt, zijn we op kousenvoeten al gaan acquireren voor productie vanaf 2015.

Liquiditeit
Er is een onderscheid tussen zelfverrijking en zelfoverschatting in de volkshuisvesting. Als er sprake is van zelfverrijking is het wat mij betreft simpel: oppakken, afvoeren en een streepjespak aantrekken. Ook in het afgelopen jaar werden we met zelfverrijking geconfronteerd. Ik hoop dat bij het bepalen van de strafmaat ook wordt meegenomen dat niet alleen van de eigen corporatie is gestolen, maar dat ook alle ruim 400 corporaties enorm worden geschaad.

We hebben de afgelopen jaren ook een aantal gevallen van zelfoverschatting gezien. Corporaties, die dachten van alles aan te kunnen en veel te veel risico’s zijn aangegaan. De aankoop en verbouw van de SS Rotterdam is hiervan een sprekend voorbeeld. Door de economische crisis worden de problemen zichtbaar. Meer corporaties zullen moeten afboeken op ontwikkellocaties waar indertijd te veel voor is betaald. Dit betekent ontegenzeggelijk publiciteit waar we niet om zitten te springen. Ik ben blij dat de Alliantie geen gekke bokkensprongen heeft gemaakt. Het tijdperk van solvabiliteit en vermogen ligt definitief achter ons. Alles draait in de komende jaren om liquiditeiten. Dat wij er financieel goed voorstaan, komt doordat wij al jaren op kasstromen sturen.

Uitdagingen
Als ik in de vooruitkijkspiegel kijk zie ik uitdagingen. Na de kaders, de eindbeelden en bouwstenen landt onze organisatieverandering – de Alliantie 3.0 – in 2012. Inzet is een efficiëntere en slimmere organisatie. Ik verwacht dat de Alliantie meer één organisatie wordt waarbij de voordelen van de grote schaal worden gecombineerd met die van de kleine schaal. We bundelen activiteiten zonder de sterke positie van onze regiobedrijven teniet te doen.

De Tweede Kamer behandelt in 2012 de nieuwe Woningwet. De belangrijkste vraag is of corporaties ook lage middeninkomens kunnen bedienen en door kunnen gaan met de aanpak van sleetse wijken. Ik ben benieuwd of de nieuwe minister Spies wél afreist naar Brussel om te pleiten voor meer ruimte bij het toewijzen van sociale huurwoningen aan lage middengroepen. In het zicht van het nieuwe jaar besloot het kabinet dat corporaties 75% van hun bezit aan zittende huurders te koop moeten gaan aanbieden. Op korte termijn levert dit geen enkel probleem op. Wij hebben 30% van ons bezit als ‘te koop’ aangemerkt. Van de huurwoningen die wij verkopen wordt zo’n 15% van de zittende huurders de eigenaar. De verkoopplicht heeft op langere termijn wel grote gevolgen. De aantrekkelijke woningen op de aantrekkelijke plekken worden verkocht. Hugo Priemus noemde in de Volkskrant het besluit een karatetrap voor de corporaties. Hij refereerde aan de karatetrap van Wesley van W. aan AZ-keeper Esteban. De Ajax-hooligan was dronken toen hij de trap uitdeelde en heeft een IQ van 71. Het kabinet is toch verstandiger?

Jim Schuyt

28 december 2011 – 4 januari 2012

Aantasting eigendomsrecht – vrijheid ten koste van anderen – in de rij voor een huurwoning – belang van een omvangrijke huursector – op weg naar het Europees Hof

Schadelijk besluit op alle fronten
Iedereen zag het ‘right to buy’- besluit van het kabinet al maanden aankomen. Het kabinetsbesluit van vrijdag stemt me somber. Het kabinet tast het eigendomsrecht aan en hiermee het recht zelf te kunnen beslissen welke woningen wel en welke niet worden verkocht. De verzelfstandiging van corporaties die 25 jaar geleden werd ingezet, heeft een keerpunt bereikt. Ik begrijp het besluit niet, zelfs niet als je de ideologie deelt dat het eigen woningbezit superieur is aan het huren van een woning. Het is op alle fronten een schadelijk besluit.

Schadelijk voor de volkshuisvesting
Het wetsvoorstel, dat overigens nog niet openbaar is, verplicht corporaties ten minste 75% van hun bezit te koop aan te bieden aan zittende huurders. Als woningen voor studenten, ouderenwoningen en woningen die gesloopt gaan worden buiten de aanbieding blijven, komen we al aardig in de buurt van de resterende 25%. In het persbericht van het Ministerie van BZK staat: ‘het kooprecht vergroot voor zittende huurders de keuzevrijheid’. Het is wel een vrijheid die ten koste gaat van de vrijheid van anderen. De aantrekkelijke woningen worden natuurlijk het eerst verkocht. Woningen op de mindere locaties en kleinere woningen blijven achter. Voor het NOS Journaal geef ik een voorbeeld. In Amsterdam hebben we een tekort aan grote woningen. Het is te verwachten dat huurders van een aantrekkelijke grote woning het eerst kopen. Hierdoor bezitten we straks steeds minder grote woningen om toe te wijzen aan grote gezinnen. Van corporaties wordt verwacht dat ze een portefeuillestrategie voeren. Met de verkoopplicht zitten we niet langer aan het stuur. Exit portefeuillestrategie.

Schadelijk voor de woningmarkt
Het is weer een generieke maatregel die in krimpgebieden anders uitpakt dan in regio’s met een grote vraag naar huurwoningen. In de Noordvleugel van de Randstad hebben we voor iedere huurwoning die leegkomt vaak meer dan 100 gegadigden. We zien dat dit aantal toeneemt en ook de tijd dat iemand op een huurwoning moet wachten. Het omgekeerde is sinds de crisis op de woningmarkt het geval bij het verkopen van een huurwoning. Corporaties verkopen al veel woningen. Dit is noodzakelijk om het investeringsniveau op peil te houden. De Alliantie heeft 15.000 woningen als ‘te koop’ gelabeld. Zittende huurders kunnen hun woning kopen en als een gelabelde woning leegkomt wordt deze verkocht. We verkopen dit jaar minder huurwoningen dan we van plan waren. Voor een huurwoning staan mensen in de rij, voor een koopwoning niet. Het kabinetsbesluit heeft ook tot gevolg dat er nog minder wordt verhuisd. Starters zullen eerder hun huurhuis kopen dan de markt opgaan voor een nieuwe woning. Nu al treft corporaties vaak het verwijt dat ze met het verkopen van huurwoningen de koopwoningmarkt bederven. Corporatiewoningen zijn vaak net iets goedkoper en drukken daardoor de prijs van bestaande koopwoningen. Van het kabinet moeten we de huurwoning tegen 90% van de WOZ-waarde aanbieden. Vaak is de WOZ-waarde lager dan de vrije verkoopwaarde. Door het grote aanbod en de lage prijs, daalt de prijs van koopwoningen. Ik ben benieuwd wat de Vereniging Eigen Huis van de plannen vindt.

Eén miljoen woningen
In zijn toelichting was premier Rutte laaiend enthousiast over het ‘right to buy’ in Groot-Brittannië. Ik begrijp niet waar hij zijn informatie vandaan heeft. Hij kan enthousiast zijn over het formidabele aantal woningen dat is verkocht, namelijk één miljoen. De effecten zijn echter desastreus. Alleen de huurders van de gemeentelijke woningbedrijven hebben een kooprecht. Vanwege het eigendomsrecht hebben huurders van Housing Associations, woningcorporaties dus, dit recht niet. Doordat de aantrekkelijkste woningen door huurders zijn gekocht, blijven de gemeentelijke woningbedrijven met het slechtste bezit zitten. De vrijheid van de sterke huurder die kan kopen, beperkt die van de huurder die hiertoe niet in staat is. De premier kan ook naar een ander buitenland kijken. Hij ziet dan dat de landen met de sterkste economieën een omvangrijke huursector hebben: Zweden, Zwitserland, Duitsland en Nederland. De armste hebben bijna alleen maar koopwoningen: Albanië en Portugal bijvoorbeeld. Om de economische crisis het hoofd te bieden, zou je bijna verwachten dat het IMF landen gaat adviseren de bouw van meer huurwoningen te stimuleren.

Eerste Kamer of rechter
Het wetsvoorstel gaat naar de Raad van State en de Tweede Kamer. Ik ben benieuwd naar het advies. Bij zijn aantreden wekte Donner niet de indruk erg van het kooprecht gecharmeerd te zijn. Ik neem aan dat de Raad van State het voorstel ook toetst aan artikel 1 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. In dit artikel is het eigendomsrecht vastgelegd. Ook als de Raad een negatief advies uitbrengt, zet het kabinet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid de plannen door. Dan is mijn hoop op de Eerste Kamer gevestigd. Daar zit toch het nadenkende deel van onze natie? Als dit geen soelaas biedt, rest corporaties geen andere weg dan die naar het Europees Hof in Straatsburg. Geen wenkend perspectief, maar wellicht niet te vermijden.

Jim Schuyt (19 – 23 december 2011)

Schade verhalen en snelle  procedures- toekomst huur- en koopwoningmarkt-  mededinging en de inkomensgrens

Juridificering
Vorige week las ik in de Volkskrant dat nota bene het Amerikaanse bedrijfsleven vreest dat de  claimcultuur in Nederland oprukt. Deze week maakt de Alliantie anderhalf miljoen euro over naar het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Hiermee moeten wij bijdragen aan de financiële gevolgen van het wanbeleid van woningcorporatie SGBB. Ongeveer op hetzelfde moment maakt het CFV bekend dat hij het bedrag dat de corporaties gezamenlijk hebben moeten lappen, namelijk 39 miljoen euro, op de zeven commissarissen gaat verhalen. Ruim 5,5 miljoen euro per persoon. Een voorbeeld van een oprukkende claimcultuur. Met deze claim wil het CFV genoegdoening voor de betalende corporaties. Falende toezichthouders moet een lesje worden geleerd. Ik vraag me af of het CFV hiermee een verstandige weg inslaat. Het is een nieuwe stap in de verdere juridificering van de volkshuisvesting. Ik vraag  me af of toezichthouders vandaag de dag nog een dergelijk indrukwekkend signaal nodig hebben. Ik heb namelijk de stellige indruk dat door de reeks incidenten bij corporaties van de laatste jaren, er geen toezicht op afstand meer wordt gehouden. Bij SGBB gaat het om een afrekening met het verleden. De kans is groot dat door de claim van het CFV toezichthouders in een kramp schieten en de neiging krijgen met één bil op de stoel van de bestuurder te gaan zitten. Falend toezicht heeft twee gezichten: die van te veel afstand en die van te weinig.

Ik vind dat we niet de weg moeten inslaan van het op grote schaal claimen zonder dat er eerst strafrechtelijke uitspraken zijn gedaan. In de afgelopen tijd hebben we helaas te vaak te maken gehad met zelfoverschatting en met zelfverrijking. Ik vind het frustrerend dat in geval van zelfverrijking het vaak meer dan zes jaar duurt voordat er sprake is van vervolging. Hierdoor lopen bestuurders die gestolen hebben te lang vrij rond en blijven degenen waar ten onrechte aangifte tegen is gedaan te lang verdacht. Laten we er bij het Openbaar Ministerie op aandringen dat de strafrechtelijke procedures veel sneller worden afgerond. Als blijkt dat verdachten schuldig zijn, moet de schade tot de laatste cent worden verhaald.

Somber
Op het congres ‘Trends op de woningmark’ houdt Ger Hukker, voorzitter van de NVM, een somber verhaal. Hij ziet de koopwoningmarkt verder wegzakken. De banken zijn hier mede debet aan. Hypotheken zijn volgens de NVM-voorman voor banken ‘geen strategisch product meer’. Voor de crisis gaven de banken nog jaarlijks 150 miljoen euro uit aan reclame om hypotheken te slijten, nu wordt hier niets meer aan uitgegeven. Interessant is de relatie die hij legt met de arbeidsmarkt.  Als iemand met pensioen gaat, heeft hij of zij gemiddeld drie werkgevers gehad. Dit is aan het veranderen:  één op de drie mensen verricht nu flexibele arbeid. Hierdoor neemt de zekerheid voor de geldgever af en daalt de leencapaciteit. In één jaar tijd is de leencapaciteit van starters met 11%, oftewel € 20.000 gedaald. Zo somber als Hukker is over de koopsector, zo optimistisch is hij over de toekomst van de huurwoningmarkt in het middensegment. Door de toenemende mobiliteit op de arbeidsmarkt, neemt de vraag naar huurwoningen toe.

In mijn bijdrage ben ik aanzienlijk minder somber. Ik verwacht dat in de regio’s met een sterke economie: de Noordvleugel van de Randstad en de A2-zone over drie jaar weer meer woningen worden verkocht. De vraag naar woonruimte in deze gebieden is door de groei van de bevolking in beginsel groot. Eerst moet de economie weer aantrekken en dat laat nog op zich wachten.

Alle kaarten op ‘Brussel’?
Volgende week verschijnt naar verluidt de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB), waarin de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB wordt geregeld. Ik heb goede hoop dat er een AMvB uit de bus komt waarmee we goed kunnen leven. In deze AMvB moet worden geregeld dat we – onder bepaalde voorwaarden – vermogen uit het DAEB-domein mogen inzetten voor niet-DAEB- activiteiten. Ondanks een brief aan de Tweede Kamer is het nog steeds niet duidelijk of ‘Brussel’ bereid is de inkomensgrens voor de sociale huursector los te laten. Duidelijk is wel dat de Staat der Nederlanden een nieuw voorstel aan de Europese Commissie kan voorleggen. Eurocommissaris Almunia gaf klip en klaar aan dat als Nederland vindt dat staatssteun nodig is voor lage middeninkomens, de minister van BZK maar met een onderbouwd voorstel moet komen. Ik vraag me af of het verstandig is dit te doen. De beschikking van december 2009 was een antwoord op een vraag van voormalig staatssecretaris Remkes. Als we een nieuwe vraag stellen is er een kans dat we een antwoord krijgen dat ons alleen maar verder van huis brengt. Het is goed denkbaar dat de Europese Commissie bereid is de inkomensgrens van € 33.614 los te laten. Er is ook een reële mogelijkheid dat de Commissie bepaalt dat uit oogpunt van mededinging corporaties alleen maar in aanmerking komen voor staatssteun als zij woningen beheren en bouwen met een huur beneden de € 652 per maand. De dreiging van een kleiner speelveld ligt op de loer.

Jim Schuyt (12 – 16 december 2011)

Komen en gaan van bewindspersonen -  belang van WSW-borging – hypotheekrenteaftrek en woningmarkt – personeelsfeest 10 – jarig bestaan

14 maanden en 2 dagen
Aanstaande vrijdag, 16 december, wordt minister Donner, na 14 maanden en 2 dagen de volkshuisvesting te hebben bestierd, benoemd tot onderkoning van Nederland. In mijn loopbaan heb ik met 13 staatssecretarissen en ministers voor bouwen en wonen te maken gehad. Alleen minister Kamp zat er zo kort (4 maanden en 22 dagen) dat ik met hem nimmer om tafel zat. Deze 13 bewindspersonen bekleedden gemiddeld slechts 27 maanden het ambt. Veel en veel te kort. En dan te bedenken dat bestuurlijk zwaargewicht Enneüs Heerma met 84 maanden en 25 dagen het gemiddelde nog flink omhoog trekt. De laatste 5 jaar hadden we met 5 bewindspersonen te maken die gemiddeld 13 maanden in functie waren. VROM/WWI heeft het karakter van een duiventil. Dat dit de volkshuisvesting schaadt behoeft geen betoog.

Schuldencrisis
Wat heeft de eurocrisis voor effect op woningcorporaties? Carel van Eykelenburg, voorzitter van de Raad van Bestuur van de Bank Nederlandse Gemeenten, schuift deze week aan bij het bestuurdersplatform van De Vernieuwde Stad. Als het gaat om de financierbaarheid van woningcorporaties ziet hij niet of nauwelijks donkere wolken. Voorwaarde is dat de WSW-borging intact blijft. Als hieraan wordt gemorreld, zoals enkele corporaties onder de vlag van ‘brutering 2.0’ bepleiten, voorspelt hij dat de rente die corporaties moeten betalen sterk gaat oplopen.

Toegang tot de kapitaalmarkt tegen een redelijke prijs, is voor corporaties essentieel. Met nog 15 andere landen zit Nederland met een triple A-status in de mondiale financiële kopgroep. Wat betekent een eventuele lagere rating van de Staat der Nederlanden voor de hoogte van onze rente? Met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid verliest het WSW de triple-A bij een downgrade van Nederland. In het kielzog verliezen de BNG en de Waterschapsbank één van hun drie A’s. Voor de absolute hoogte van de rente maakt het niet zo veel uit, omdat dan iedereen een lagere rating heeft. Op de financiële markten blijft onzekerheid troef. Er is een stijgende trend van hogere opslagen, vooral voor financiering met een lange looptijd. Tegen het decor van de crisis wordt de rente laag gehouden. De rente gaat pas stijgen als de economie weer gaat groeien. Wat de rente betreft, profiteren de corporaties van de crisis. Voorwaarde is wel dat onze leningen geborgd blijven.

Hervorming woningmarkt
De huidige crisis is vooral een schuldencrisis. Ook naar de Nederlandse schulden wordt met argusogen gekeken. De hoge hypotheekschuld van de Nederlandse huizenbezitter weegt mee bij onze kredietwaardigheid. Dat we volgend jaar meer moeten bezuinigen lijkt onafwendbaar. Een bedrag van 5 miljard euro wordt genoemd. Ik verwacht dat het taboe op het beperken van de aftrek van hypotheekrente verdwijnt. De prikkel om schulden te maken wordt ingeruild voor die om af te lossen. Hiermee worden twee vliegen in één klap geslagen: afbouw van schulden en bezuinigingen. Ingrijpende veranderingen op de woningmarkt worden altijd ingegeven door ontwikkelingen van buiten. Het is bijvoorbeeld de vraag of zonder de afspraak in het kader van het Verdrag van Maastricht om de staatsschuld terug te dringen de brutering was doorgevoerd. De subsidies die corporaties van het Rijk tegoed hadden telden immers als schuld mee en het Rijk had er alle belang bij om hiervan af te komen. Wellicht brengt de huidige schuldencrisis zaken in beweging die in beton leken te zijn gegoten. Het is te hopen dat de schuldencrisis noopt tot beperking van de aftrek van hypotheekrente en dat dit de weg vrijmaakt voor de noodzakelijke hervorming van de woningmarkt.

Feest
Afgelopen vrijdag vierden we met een groot personeelsfeest ons 10-jarig bestaan. Het stond in het teken van: ‘samen slimmer’. Het eerste personeelsfeest markeerde onze fusie en vond plaats op de historische datum: ‘nine eleven’. Het feest werd door de gebeurtenissen in de VS een drama en staat in mijn geheugen gegrift. Dit keer is het gelukkig alleen maar feest. Ik geniet van de vele collega’s. Een aantal gaat het podium op voor een bijzondere ‘catwalk’. Het hoogtepunt is de afsluiting van het feest. Solisten en een flink koor van medewerkers van de Alliantie zingen bekende meezingers. Wat een verborgen talent en wat een passie!

Jim Schuyt (5 – 9 december 2011)

Maximum aan stijging huursom + inflatie – waardestijging door energiemaatregelen – nominatie voor Groene Speld

Huursombenadering
Vorige week schreef minister Donner een brief naar de Tweede Kamer over het huurbeleid voor de periode 1 juli 2012 tot 30 juni 2013. Ik ben vooral benieuwd naar de passage waarin beschreven staat dat huishoudens met een inkomen boven de € 43.000 per jaar een jaarlijkse huurverhoging kunnen krijgen van inflatie plus 5%. De minister verwacht dat de inflatie volgend jaar uitkomt op 2,25%. Hogere inkomens kunnen dus per 1 juli 2012 een huurverhoging tegemoet zien van maximaal 7,25%. Hiervoor gaat de minister de Huurprijzenwet wijzigen. De maatregel vloeit voort uit het regeerakkoord. In dit akkoord staat dat de  5%-maatregel alleen voor ´gereguleerde ´woningen geldt. Alleen hogere inkomens met een huur onder € 652 per maand krijgen de extra huurverhoging. In de brief aan de Kamer wordt deze beperking niet gemaakt. Er kan ten onrechte in gelezen worden dat de maatregel voor alle woningen van corporaties geldt. Slordig.

In de brief staat, ik citeer: “Voor woningcorporaties geldt een maximum aan de stijging van de huursom.” De huursom is het totaal van inkomsten uit de huur van zelfstandige woningen. Bij het bepalen van de huurverhoging speelt de huursom geen rol. Het huidige huurbeleid van het kabinet gaat uit van een huurverhoging van maximaal inflatie voor afzonderlijke woningen. Doordat afzonderlijke woningen als uitgangspunt worden genomen, zijn de inkomsten lager dan bij het toepassen van de huursom + inflatie. Als de inflatie gekoppeld is aan de huursom, kunnen sommige woningen een hogere huur krijgen dan de inflatie en andere een lagere. Voorwaarde is dat de totale huurverhoging niet hoger is dan de totale huursom + inflatie. Slordig.

Om de heffing te kunnen betalen heeft het kabinet besloten dat corporaties meer inkomsten uit huur krijgen. De 5% extra voor de hogere inkomens is hiervan een voorbeeld en corporaties hebben hier rekening mee gehouden. Helemaal verkeerd. Als ik de brief goed lees maakt de 5% extra onderdeel uit van de huursom. Dit betekent dat als we de extra huurverhoging van 5% toepassen, dit gecompenseerd moet worden door een lagere huurverhoging dan inflatie. De huursom mag immers slechts met maximaal de inflatie stijgen. Dit is meer dan slordig. Laten we per 1 juli aanstaande maar de huursombenadering invoeren en de 5% extra huurinkomsten omzetten in een opslag op de inflatie.

Energetische maatregelen
Deze week komen op initiatief van het Ministerie van BZK corporaties bijeen die actief hun woningbezit energetisch verbeteren. Ik ben erbij. De SEV maakt een model om investeringen in energetische maatregelen af te wegen. Kern is dat de woonlasten in de komende jaren sterk stijgen door de energiekosten. Er wordt maar liefst uitgegaan van een stijging van 7% per jaar. Het SEV-model gaat uit van waardestijging door energiemaatregelen. Er zitten enkele haken en ogen aan. In de eerste plaats sturen corporaties vooral op cashflow. Bij energetische maatregelen zijn de lusten en de lasten niet goed verdeeld. Het komt in de praktijk vaak voor dat bij woningverbetering aanvullend € 15.000 extra in energiemaatregelen wordt geïnvesteerd en de totale huurverhoging € 15 per maand bedraagt. Dit kost de corporatie flink wat geld en levert vanwege de lagere energienota de huurder geld op. In de tweede plaats is waardeontwikkeling naast de kasstromen belangrijk. Immers waardeontwikkeling betekent een kasstroom op termijn. Waardeontwikkeling kan worden beredeneerd, maar is toch vooral koffiedikkijken. Ik schat in dat de helft van de investeringen in energetische maatregelen rendeert. Het is te hopen dat de andere helft op termijn door waardestijging wordt terugverdiend. Investeren in energetisch maatregelen dient een maatschappelijk doel. We kunnen daardoor genoegen nemen met een bescheiden rendement.

Energiebesparing in de praktijk
Energiebesparing is voor de Alliantie één van de vier speerpunten. We willen in vijf jaar het aantal woningen dat een B-label of hoger heeft verdubbelen. Dit betekent dat we alleen al in Amersfoort ieder jaar ongeveer 300 woningen moeten aanpakken. Deze week bezoek ik in de Amersfoortse wijk Koppel het project de Boogschutter. De wijk de Koppel zit in de verdrukking en zou met recht een krachtwijk genoemd kunnen worden. De Alliantie verbetert hier 166 galerijflats. De opknapbeurt kost € 40.000 per woning. Ongeveer
€ 18.000 is geoormerkt voor energetische maatregelen. Ook na de ingreep blijven de huren laag. Ik ben onder de indruk van de aanpak. Er wordt maatwerk geleverd, niet alles wordt vervangen. De energetische maatregelen zijn onder andere gericht op dubbel glas, isolatie van de buitengevel en het aanbrengen van mechanische ventilatie. Deze woningen gaan van een F- naar een B-label.

Ik wist dat we met het prachtige project de Borneohof in de Amsterdamse Indische buurt genomineerd zijn voor de Zuiderkerk(architectuur)prijs. Vrijdag hoor ik dat we met een project in de Saenredamstraat genomineerd zijn voor de ‘Groene Speld’. Van de oorspronkelijke 19 woningen zijn 16 ruime sociale huurwoningen gemaakt. Normaalgesproken zetten we in op een B-label. Hier hebben we de lat veel hoger gelegd en bereiken we het A++-niveau. Er is extra aandacht besteed aan vloerisolatie, lage temperatuur vloerverwarming, CO2-gestuurde ventilatie en zonnepanelen boven de balkons. Ik ben ervan overtuigd dat de groene speld Anne Wilbers, onze directeur in Amsterdam, prima zal staan.

Jim Schuyt
(28 november – 2 december 2011)

Bouwaandeel corporaties sterk toegenomen -  terug naar  de kern -   Amersfoort in de lift – hoge scores in visitatierapport 

Economische betekenis
Het aandeel van woningcorporaties in de bouw van woningen is vorig jaar gestegen naar maar liefst 57%. In 2004 was het aandeel nog slechts 28%. Vooral sinds de crisis bouwden corporaties vergeleken met private projectontwikkelaars veel meer woningen. De economische betekenis van corporaties is de afgelopen jaren alleen maar toegenomen. De maatschappelijke en economische betekenis van investeringen door corporaties is groot en het Rijk doet er goed aan zuinig te zijn op deze investeringskracht.

Bron: CFV/CBS

Begroten in onzekere tijden
Deze week keurt onze Raad van Commissarissen onze begroting goed. Ondanks de onzekere tijden kunnen we volgend jaar nog flink investeren. In 2012 investeren we bijna 320 miljoen euro in de woningvoorraad in de wijken en in de bouw van koop- en huurwoningen. We kunnen nog bij de bel. Voorwaarde is wel dat we voldoende woningen kunnen verkopen. Bij ons gaat ’de kost niet voor de baat uit’, maar ons devies is: ‘eerst verdienen en dan uitgeven’. De Alliantie is ook in financieel opzicht sterk en dat willen we zo houden. Belangrijk is dat we meer op kosten gaan sturen. In de komende jaren gaan we onze apparaatskosten met 20% naar beneden bijstellen. De eerste klap is een daalder waard: in 2012 brengen we de begroting op dit onderdeel met 7% omlaag. Door de beschikking van de Europese Commissie en doordat corporaties scherpere prioriteiten moeten stellen klinkt – geheel terecht – de roep om terug te keren naar de kern. De vraag is: wat is die kern? De kern is dat wij huishoudens huisvesting bieden die dat op eigen kracht niet kunnen. Dit houdt in dat we er primair zijn voor huishoudens met een laag inkomen en voor lage middeninkomens. Onze kern is echter breder. Corporaties hebben ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid in het beter functioneren van de woningmarkt en het vernieuwen van wijken en buurten. Deze drie maatschappelijke taken dienen we zoveel mogelijk in samenhang te brengen. Voor onze begroting schreef ik voorwoord begroting 2012, waarin ik stil sta bij onze financiële positie, het belang van onze investeringen en bij de kern van het corporatiebedrijf.

Geheel rechts: VVD-kamerlid Betty de Boer

Micro-economie
Maandag brengt het VVD-kamerlid Betty de Boer een werkbezoek aan Amersfoort. Sonja van Beek, een van onze communicatieadviseurs, en ik vergezellen haar. We bezoeken de wijk Randenbroek, waar de vernieuwing op stoom ligt. Betty is zeer gecharmeerd van de muurschilderingen die de vernieuwing van de wijk visualiseren. We gaan ook naar de krachtwijk Kruiskamp. Hier kunnen we vaststellen welke enorme impulsen deze wijk heeft gekregen door de investeringen van Portaal en de Alliantie. Het is zonneklaar dat Kruiskamp in de lift zit. We gaan ook naar de wijk Liendert. Hier liggen voor ons nog uitdagingen in het verschiet. In deze wijk investeren we in het stimuleren van de kleinschalige buurteconomie. We verbouwden garageboxen tot bedrijfsruimten die kleine startende ondernemers voor een klein prijsje kunnen huren. We verhuren de ruimten voor twee jaar, dan moeten de jonge ondernemers op eigen benen staan en verhuren we de ruimten weer aan andere startende ondernemers uit Liendert. Van de jonge ondernemers begrepen we dat ze twee jaar wel erg kort vinden. Betty de Boer is onder de indruk van het enthousiasme van de twee vrouwelijke ondernemers die we spreken. Ze twittert direct na haar werkbezoek veel over haar indrukken.

Visitatie
Deze week presenteert Ecorys de resultaten van onze visitatie. Het is duidelijk: we staan er goed voor. Vier jaar geleden waren we ook aan een visitatie onderworpen. Waar we indertijd goed op scoorden, hebben we weten vast te houden en op de verbeterpunten hebben we flink winst weten te boeken. We scoren hoog bij onze belanghouders. Dit beeld spoort met de eerste plaats die wij innemen in de Building Business Reputatie Monitor. Bij de vorige visitatie scoorden we gemiddeld ook prima, maar waren de verschillen tussen onze regiobedrijven aanzienlijk. Nu overheerst een evenwichtig beeld. Ik vind dat er in de visitatie enkele systeemfouten zitten. Ik noem er één. Presteren naar ambitie is een uitermate belangrijk onderdeel. Als je hoge ambities hebt en deze niet haalt, krijg je een laag rapportcijfer. Ook al bouw je – bijvoorbeeld – veel meer woningen dan de collega’s. Dit is een prikkel om ambities naar beneden bij te stellen. Dit lijkt me niet de bedoeling. Wij geven hier niet aan toe en blijven ambitieus. Het risico van matige scores in de visitatie nemen we dus op de koop toe.

Jim Schuyt (21 – 25 november 2011)

Sterkste reputatie – pact voor duurzame samenleving – standpunt Aedes verwerpelijk én gevaarlijk

Lijstjes
De Quote 500 van de rijkste Nederlander en de 200 invloedrijksten van de Volkskrant zijn wellicht de bekendste lijstjes. Ook de volkshuisvesting kent ze. De Alliantie doet in de top mee. We waren genomineerd voor de Cobouw Award 2011 voor de beste opdrachtgever. We kregen ook een nominatie voor Het Glazen Huis. Dit is de jaarverslagprijs die wordt uitgereikt aan de meest transparante corporatie. Voor beide prijzen blijft het bij een nominatie. We zijn ook genomineerd voor de Deloitte F.G. Kordes-Trofee, de prijs voor het beste jaarverslag in de publieke sector. Ikzelf ben door het Strategie Platform Woningcorporaties genomineerd voor ‘Influencer of the Year 2012’. De Kordes-Trofee wordt half december uitgereikt en de prijs voor de invloedrijkste volkshuisvester in maart volgend jaar. Als klap op de vuurpijl eindigen we deze week op de eerste plaats van de ranglijst van de ‘Building Business Reputatie Monitor’. In de categorie woningcorporaties hebben we de sterkste reputatie. Van verschillende kanten word ik hiermee gefeliciteerd, onder meer door Roel Steenbeek en Bert Keijts, de aanvoerders van respectievelijk Ymere en Portaal. Zij wonnen deze prijs eerder. Ik heb bij dergelijke nominaties en prijzen een dubbel gevoel. Enerzijds heb ik de natuurlijke neiging dit soort lijstjes te relativeren: ‘Wat zegt dat nou? Gewoon je stinkende best blijven doen’, denk ik dan. Anderzijds is een nominatie of een prijs ook leuk. Als je niet in de top meedoet, knaagt dat – ondanks de relativering – toch. Met het winnen van de Building Business Reputatie Monitor zijn we zo blij dat we donderdag alle medewerkers op gebak trakteren.

Circulaire economie
De gemeente Amersfoort en de Kamer van Koophandel organiseren deze week een conferentie over Duurzame Economie. Herman Wijffels houdt een inspirerend verhaal. Hij pleit voor een circulaire economie: productie als onderdeel van de kringloop. We moeten werken zoals de natuur dat doet: die gooit ook niets weg. Het gaat niet om het bezit van dingen, maar om de functionaliteit. Een fabrikant van wasmachines  – aldus Wijffels – moet niet een apparaat, maar 2000 wasbeurten verkopen. Hierdoor komt de nadruk op levensduur te liggen. Hij onderkent vier crises: een financiële, een ecologische, een economische en een sociaal-organisatorische. We kunnen ons niet veroorloven om na deze crises de draad gewoon weer op te pakken. Op alle fronten moet het anders. Het rijkste deel van de wereld kan niet blijven doorgaan met het verder vergroten van de financiële en ecologische schulden. Vanuit de zaal werd hem gevraagd of hiermee het einde van het kapitalisme in zicht komt. Even aarzelt de voormalige Rabo-topman, om vervolgens te antwoorden met ’Ja, van het aandeelhouderskapitalisme’. Ik was gevraagd kort te reageren op het indringende pleidooi van Herman Wijffels. Ik pleit voor meer verbinding tussen het bedrijfsleven en de rijksoverheid. In de jaren negentig was ik nauw betrokken bij het duurzaam bouwen (DuBo). Ik was onder meer één van de initiatiefnemers en eerste voorzitter van het Nationaal DuBo Centrum. In die tijd viel me op dat duurzaamheid van de overheid was en het bedrijfsleven het als een bedreiging zag. Het lijkt nu de omgekeerde wereld. De rijksoverheid betreedt het strijdperk van de duurzaamheid op kousenvoeten, terwijl grote delen van het bedrijfsleven investeren in duurzaamheid. Desso tapijten, Heineken en Unilever zijn hiervan voorbeelden. Ook in de regio Amersfoort zijn er tal van bedrijven en bedrijfjes die duurzaamheid hoog in het vaandel hebben. Ik pleit ervoor dat het Rijk een voorbeeld neemt aan Duitsland en meer prioriteit geeft aan duurzaamheid. De overheid en het bedrijfsleven zouden een pact moeten sluiten voor een duurzame samenleving.

Betaalbaarheid
Op het Aedescongres deze week in Zwolle staat de betaalbaarheid van het wonen centraal. Inzet van het debat is de stelling van het Aedesbestuur dat het Rijk verantwoordelijk is voor de betaalbaarheid, en niet de corporaties. Corporaties moeten een markthuur vragen en het Rijk moet met de huurtoeslag de betaalbaarheid garanderen. De corporaties zijn ervoor verantwoordelijk dat er voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn. Over het standpunt van het bestuur van Aedes is via de sociale media stevig gedebatteerd. Ik vind het een verwerpelijk en gevaarlijk standpunt. Verwerpelijk, aangezien corporaties sedert jaar en dag medeverantwoordelijkheid dragen voor de betaalbaarheid en deze bij corporaties in goede handen is. De beschikbaarheid én betaalbaarheid onderscheiden ons van particuliere verhuurders en institutionele beleggers. Gevaarlijk, aangezien het de legitimiteit van corporaties aantast. Daarnaast zal het Rijk niet toestaan dat corporaties markthuur hanteren en de rekening van de huurtoeslag bij het Rijk leggen. Huurinkomsten worden verder afgeroomd om de huurtoeslag te kunnen betalen. Ook het claimen van de exclusieve verantwoordelijkheid voor de beschikbaarheid van sociale huurwoningen vind ik onverstandig. Corporaties kunnen de beschikbaarheid alleen garanderen als het Rijk hiervoor passende investeringscondities schept. Gelukkig delen veel leden van Aedes dit standpunt. Rijk en corporaties hebben als het gaat om de betaalbaarheid en beschikbaarheid een onderscheiden, maar gezamenlijke verantwoordelijkheid.

Jim Schuyt
(14-18 november 2011)