Ik maak deel uit van de jury voor de baksteenarchitectuurprijs. In een busje toeren we in een lange dag half Nederland door om de genomineerde projecten te bezoeken.

Mooie en bijzondere projecten – interesse koopwoningen neemt iets toe – afprijzen of omzetten in huur – wilde directeuren – corporaties lijden verlies

Ik maak deel uit van de jury voor de baksteenarchitectuurprijs. In een busje toeren we in een lange dag half Nederland door om de genomineerde projecten te bezoeken. Het valt me op dat gemeenten en corporaties vaak de opdrachtgevers zijn van de mooie en bijzondere projecten. De enkele keer dat ik deel uitmaak van een jury, krijg ik weer les in scherp kijken. Met stedenbouwkundigen, ontwerpers en architecten kijken naar gebouwen en hun omgeving en delen wat opvalt, is leerzaam en leuk om af en toe te doen. Al vele jaren is sociale veiligheid een belangrijk onderwerp. Het valt me op dat bij veel ontwerpen in de bebouwde omgeving nog steeds restruimten zijn die onveilig overkomen. Ruimten die je in het donker liever mijdt.

Hetkanweer.nl
Maandagavond vindt in Amersfoort een woonmanifestatie plaats waarbij onder meer de Rabobank, ontwikkelaars en de Alliantie het woningaanbod voor starters presenteren. Medewerkers van de Alliantie dragen ‘hetkanweer.nl’ uit. Ondanks het slechte weer komen er redelijk wat geïnteresseerde starters op de manifestatie af. Deze week woon ik twee bijeenkomsten bij waarbij de wijk Vathorst centraal staat. Ook hier ontwaar ik lichtpuntjes. De interesse voor nieuw ontwikkelde woningen neemt toe en er worden iets meer woningen verkocht. Ook de interesse voor de bestaande koopwoningen neemt wat toe. Bij iedere crisis op de woningmarkt zie je hetzelfde patroon. De woningen die zijn ontwikkeld in de tijd dat alles nog rozengeur en maneschijn was en gereed waren toen de crisis een feit was, worden niet verkocht. De verhouding tussen de prijs en de kwaliteit is scheef. Als het nog kan worden deze projecten opnieuw ontwikkeld. Als het hiervoor te laat is zit er weinig anders op dan afprijzen of omzetten in de huur. Bij projecten die in crisistijd ontwikkeld zijn, is veel meer rekening gehouden met de voorkeuren van de kritische kopers.

Toezicht en wilde directeuren
Woensdagavond komt onze Raad van Commissarissen bij elkaar. Het is een belangrijke vergadering. De begroting 2010-2014 wordt behandeld en vastgesteld en we buigen ons over de vraag: wat is maatschappelijk rendement en hoe meet je dat? Onze begroting staat meer dan ooit in het teken van de financiële ruimte. Ongeveer 15% van onze investeringen schuiven we naar achteren. Desondanks houden we een omvangrijk investeringsprogramma: 320 miljoen euro in 2010. Daarnaast steken we volgend jaar ongeveer 80 miljoen euro in het onderhoud van onze woningen. We investeren meer dan we uit huurinkomsten binnen krijgen. We moeten dan ook huurwoningen verkopen om meer geld te ontvangen. In de komende jaren krimpt hierdoor onze woningvoorraad. Onze manager markt en strategie, Adriaan Hoogvliet, verzorgt een presentatie over onze speerpunten en ons maatschappelijk rendement. We hebben flink wat instrumenten om het maatschappelijk effect te meten, maar is dit hetzelfde als maatschappelijk rendement? We zijn het over drie dingen eens: het telt als onze huurders het gevoel hebben dat hun buurt vooruitgaat, het is schier onmogelijk deze verandering geheel en al toe te schrijven aan onze investeringen. Bewijzen kunnen we meestal niet, aannemelijk maken wel. De commissarissen benadrukken het wel eenvoudig te houden. De commissarissen zijn betrokken en kritisch. Vrijdag 27 november kopt NRC Handelsblad: ‘Woningcorporatie is zo wild als zijn directeur’. Commissarissen zouden als applausmachine optreden. De journalist Menno Tamminga schrijft weer een uitstekend verhaal. Jammer dat de koppen boven de verhalen vaak van de werkelijkheid een karikatuur maken. Hiermee worden excessen ten onrechte verheven tot norm.

Geen zorgen?
Het NOS Journaal heeft 166 jaarverslagen van corporaties bestudeerd en komt tot de slotsom dat de onderzochte corporaties in totaal per saldo 2 miljard euro hebben afgeschreven. Corporaties lijden dus verlies. Deze conclusie klopt. De vraag is of dit kan worden geconcludeerd door het jaarresultaat van corporaties op te tellen. Een analyse van de financiële positie van woningcorporaties vraagt meer dan alleen optellen en aftrekken. Boekhoudkundige verliezen moeten worden gescheiden van echte verliezen. Minister Van der Laan reageerde met de opmerking dat woningcorporaties zich over hun financiële positie niet zo’n zorgen moeten maken. De uitkomsten van het NOS-onderzoek zijn inderdaad nog geen reden voor grote zorg. Wat wel zorgen baart is dat veel corporaties meer geld uitgeven dan er binnenkomt. Bij 63% van de corporaties zijn de investeringen afhankelijk van het verkopen van huurwoningen en in de komende 5 jaar wordt 60% meer geleend. Het perspectief baart meer zorgen dan het heden.

Jim Schuyt (23 – 27 november)