Engeland geen lichtend voorbeeld
In zijn toelichting was premier Rutte laaiend enthousiast over het ‘right to buy’ in Groot-Brittannië. Ik begrijp niet waar hij zijn informatie vandaan heeft. Hij kan enthousiast zijn over het formidabele aantal woningen dat is verkocht, namelijk één miljoen. De effecten zijn echter desastreus.
Aantasting eigendomsrecht – vrijheid ten koste van anderen – in de rij voor een huurwoning – belang van een omvangrijke huursector – op weg naar het Europees Hof
Schadelijk besluit op alle fronten
Iedereen zag het ‘right to buy’- besluit van het kabinet al maanden aankomen. Het kabinetsbesluit van vrijdag stemt me somber. Het kabinet tast het eigendomsrecht aan en hiermee het recht zelf te kunnen beslissen welke woningen wel en welke niet worden verkocht. De verzelfstandiging van corporaties die 25 jaar geleden werd ingezet, heeft een keerpunt bereikt. Ik begrijp het besluit niet, zelfs niet als je de ideologie deelt dat het eigen woningbezit superieur is aan het huren van een woning. Het is op alle fronten een schadelijk besluit.
Schadelijk voor de volkshuisvesting
Het wetsvoorstel, dat overigens nog niet openbaar is, verplicht corporaties ten minste 75% van hun bezit te koop aan te bieden aan zittende huurders. Als woningen voor studenten, ouderenwoningen en woningen die gesloopt gaan worden buiten de aanbieding blijven, komen we al aardig in de buurt van de resterende 25%. In het persbericht van het Ministerie van BZK staat: ‘het kooprecht vergroot voor zittende huurders de keuzevrijheid’. Het is wel een vrijheid die ten koste gaat van de vrijheid van anderen. De aantrekkelijke woningen worden natuurlijk het eerst verkocht. Woningen op de mindere locaties en kleinere woningen blijven achter. Voor het NOS Journaal geef ik een voorbeeld. In Amsterdam hebben we een tekort aan grote woningen. Het is te verwachten dat huurders van een aantrekkelijke grote woning het eerst kopen. Hierdoor bezitten we straks steeds minder grote woningen om toe te wijzen aan grote gezinnen. Van corporaties wordt verwacht dat ze een portefeuillestrategie voeren. Met de verkoopplicht zitten we niet langer aan het stuur. Exit portefeuillestrategie.
Schadelijk voor de woningmarkt
Het is weer een generieke maatregel die in krimpgebieden anders uitpakt dan in regio’s met een grote vraag naar huurwoningen. In de Noordvleugel van de Randstad hebben we voor iedere huurwoning die leegkomt vaak meer dan 100 gegadigden. We zien dat dit aantal toeneemt en ook de tijd dat iemand op een huurwoning moet wachten. Het omgekeerde is sinds de crisis op de woningmarkt het geval bij het verkopen van een huurwoning. Corporaties verkopen al veel woningen. Dit is noodzakelijk om het investeringsniveau op peil te houden. De Alliantie heeft 15.000 woningen als ‘te koop’ gelabeld. Zittende huurders kunnen hun woning kopen en als een gelabelde woning leegkomt wordt deze verkocht. We verkopen dit jaar minder huurwoningen dan we van plan waren. Voor een huurwoning staan mensen in de rij, voor een koopwoning niet. Het kabinetsbesluit heeft ook tot gevolg dat er nog minder wordt verhuisd. Starters zullen eerder hun huurhuis kopen dan de markt opgaan voor een nieuwe woning. Nu al treft corporaties vaak het verwijt dat ze met het verkopen van huurwoningen de koopwoningmarkt bederven. Corporatiewoningen zijn vaak net iets goedkoper en drukken daardoor de prijs van bestaande koopwoningen. Van het kabinet moeten we de huurwoning tegen 90% van de WOZ-waarde aanbieden. Vaak is de WOZ-waarde lager dan de vrije verkoopwaarde. Door het grote aanbod en de lage prijs, daalt de prijs van koopwoningen. Ik ben benieuwd wat de Vereniging Eigen Huis van de plannen vindt.
Eén miljoen woningen
In zijn toelichting was premier Rutte laaiend enthousiast over het ‘right to buy’ in Groot-Brittannië. Ik begrijp niet waar hij zijn informatie vandaan heeft. Hij kan enthousiast zijn over het formidabele aantal woningen dat is verkocht, namelijk één miljoen. De effecten zijn echter desastreus. Alleen de huurders van de gemeentelijke woningbedrijven hebben een kooprecht. Vanwege het eigendomsrecht hebben huurders van Housing Associations, woningcorporaties dus, dit recht niet. Doordat de aantrekkelijkste woningen door huurders zijn gekocht, blijven de gemeentelijke woningbedrijven met het slechtste bezit zitten. De vrijheid van de sterke huurder die kan kopen, beperkt die van de huurder die hiertoe niet in staat is. De premier kan ook naar een ander buitenland kijken. Hij ziet dan dat de landen met de sterkste economieën een omvangrijke huursector hebben: Zweden, Zwitserland, Duitsland en Nederland. De armste hebben bijna alleen maar koopwoningen: Albanië en Portugal bijvoorbeeld. Om de economische crisis het hoofd te bieden, zou je bijna verwachten dat het IMF landen gaat adviseren de bouw van meer huurwoningen te stimuleren.
Eerste Kamer of rechter
Het wetsvoorstel gaat naar de Raad van State en de Tweede Kamer. Ik ben benieuwd naar het advies. Bij zijn aantreden wekte Donner niet de indruk erg van het kooprecht gecharmeerd te zijn. Ik neem aan dat de Raad van State het voorstel ook toetst aan artikel 1 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. In dit artikel is het eigendomsrecht vastgelegd. Ook als de Raad een negatief advies uitbrengt, zet het kabinet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid de plannen door. Dan is mijn hoop op de Eerste Kamer gevestigd. Daar zit toch het nadenkende deel van onze natie? Als dit geen soelaas biedt, rest corporaties geen andere weg dan die naar het Europees Hof in Straatsburg. Geen wenkend perspectief, maar wellicht niet te vermijden.
Jim Schuyt (19 – 23 december 2011)
3 reacties
Het is heel goed wat er gaat gebeuren. Wat is tevens een reden. Het volgende: woningcorporaties zijn veel te machtig geworden, doen niet meer waarvoor ze opgericht zijn. Daarnaast misdragen ze zich. Er worden woningen verkocht die niet aan de eisen van splitsing voldoen maar toch gesplitst worden. Huizen in slecht staat waarvan deze slechte staat opzettelijk niet vermeld wordt of verdoezeld wordt, worden verkocht en mensen kopen een kat in de zak. De woningcorporaties hebben weinig ethiek en gedragen zich soms als criminelen. Maar dat geloofd u toch niet, dat weet ik ook wel.
Geachte Jim,
Ik ben het helemaal eens met je stellingname, zowel in argumenten als in de strijdbaarheid.
Dank voor je adequate reactie.
Wat is het standpunt van Aedes en andere organisaties?
Hoe zelfstandig is een corporatie eigenlijk als
ze gedwongen kan worden bezit te koop aan te
bieden? Mag dat?
Met vriendelijke groet
Fransje de la Court
RIO-medewerker Amsterdam
Dit bericht is een reactie en ook een toekomstvisie over wonen in Nederland (uitgezonderd bepaalde gebieden).
Denk dat de koopmarkt sowieso minder populair zal worden en zal blijven voor de langere termijn onder de nieuwe generatie. Dit komt door de economische onzekerheid maar ook door de geloofwaardigheid van de woningmarkt. Heb het gevoel dat dit de nieuwe manier van wonen moet worden. De populariteit op de huurmarkt zal alleen maar toenemen door de onzekerheid die er is over de waarde die een koopwoning vertegenwoordigd en wanneer deze gerealiseerd wordt bij toekomstige verkoop. Simpelweg gesteld, levert mijn koopwoning als ik over 7jr wil doorverhuizen wel een kostendekkende opbrengst op? De meesten die in de guldentijd hebben gekocht hoeven zich geen zorgen te maken. De nieuwe generatie echter zouden bewuste afwegingen moeten maken. De afzet van een huurprijs tov hypotheeklast ontlopen elkaar nauwelijks op basis van een standaard eengezinswoning, in de Vsh bijvoorbeeld. Voordeel is dat men bij een huurwoning en bij bijv. een inkomensteruggang gemakkelijk van de woning af kan en zijn levenswijze kan aanpassen. Ik ben er van overtuigd dat als er meer geloof zou zijn in een juist huurproduct dat de nieuwe generatie zal afstappen van het idee dat kopen hetgeen is wat ze moeten doen en de juiste manier van wonen is. We moeten af van idee dat huren maar huren is en dat het minder is dat je niet de eigenaar bent van je woning. Er zal een other way of thinking moeten ontstaan over hoe te wonen. Daarnaast als de keuzevrijheid in de afwerking van een woning voor huurders wordt vergroot of de mogelijkheid wordt geboden, zullen zij ook meer het gevoel krijgen dat het hun eigen woning is (als dit de wens is) en dit wel binnen gestelde kaders van de organisatie. Ook denk ik dat als je betaalbare vrije sector woningen op de markt zal brengen je beter op de markt kan inspelen. Flexibel is het toverwoord in deze economische slechte tijden. Ik denk dat er in de toekomst meer een huurmarkt zal ontstaan dan een koopmarkt, die trend is al duidelijk zichtbaar (vsh). De mensen worden nu bij het kopen van een woning zo overgeleverd aan de macht van de financiers. Men zal meer financiële bewegingsvrijheid en flexibiliteit willen om zo meer in control te zijn in hun eigen leven. Het individu staat immers centraal in deze maatschappij.
Overigens ben ik het compleet eens met de afkeuring om 75% aan te bieden aan de huurder van een woning. Dit zal een complete daling van de huizenprijzen doorzetten waardoor er meer gedwongen verkopen zullen ontstaan en de doorstroming voor de komende jaren alleen maar zal stagneren. Slecht plan dus.