De vakanties zijn weer achter de rug. Zou de crisis haar hoogtepunt hebben bereikt en de woningmarkt weer uit het dal kruipen? Ik lees dat we het ergste hebben gehad en dat de economische crisis op haar retour is.

Marginaal herstel – voordelen Koopgarant – woonrechtmodel – investeringscapaciteit onder druk – dalende mutatiegraad – nieuwe btw-spelregels

Verkoop onder voorwaarden en de crisis
De vakanties zijn weer achter de rug. Zou de crisis haar hoogtepunt hebben bereikt en de woningmarkt weer uit het dal kruipen? Ik lees dat we het ergste hebben gehad en dat de economische crisis op haar retour is. Hier en daar trekken de verkopen van woningen een beetje aan. De verschillen met enkele maanden geleden zijn echter marginaal. Eén zwaluw brengt nog geen zomer op de woningmarkt. We zien dat onze verkopen nog steeds achterlopen op de planning. Hierbij zien we een flinke verschuiving. Het leeuwendeel van de bestaande woningen verkopen we op basis van Koopgarant. Alleen in Amsterdam is dit nog steeds niet mogelijk, omdat de Belastingdienst hier nog dwars ligt. Koopgarant blijkt een uitermate geschikt instrument. Een woning die op basis van Koopgarant wordt verkocht, is 25% goedkoper dan een woning die zonder voorwaarden wordt verkocht. Een ander belangrijk voordeel is dat het risico van waardedaling voor de koper veel kleiner is. Inmiddels heeft een derde van alle corporaties een licentie om Koopgarant in te zetten en het aantal woningen dat via Koopgarant wordt verkocht is landelijk verdubbeld.

Verkoop onder voorwaarden bewees ook in eerdere crises op de woningmarkt zijn waarde. Ik herinner me het model ‘Safe wonen’, dat het voormalige bouwbedrijf Van Eijkelenburg in de jaren 80 ontwikkelde. Het was gebaseerd op het kopen van een woonrecht. Als de bewoner kwam te overlijden stopte het woonrecht. De prijs werd bepaald aan de hand van een zogenoemde sterftetafel: hoe ouder men was hoe goedkoper de woning. Van Eijkelenburg had nooit klachten. Als een bewoner eerder overleed dan de sterftetafel voorspelde, waren er geen klachten. En een bewoner die langer leefde dan de statistieken, had geen reden tot klagen. Het is interessant om te kijken welke modellen er indertijd zijn ontwikkeld en nu weer ingezet kunnen worden.

Opvallend sectorbeeld
Deze week bracht het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) het sectorbeeld naar buiten. Het CFV geeft aan welke (des)investeringen corporaties van plan zijn in 2009 – 2013 te doen. Een aantal voorspellingen vind ik opvallend. In de eerste plaats wordt voor het eerst door het CFV aangegeven dat corporaties in financiële zin achteruit boeren. De afgelopen jaren namen de investeringen sterk toe. Deze stijging is ten einde. Corporaties verwachten in de komende vijf jaar ruim 10% minder huurwoningen te bouwen. In de tweede plaats is het opvallend dat er weliswaar ook minder koopwoningen worden gebouwd, maar het aandeel duurdere koopwoningen neemt relatief toe. Dit is opvallend, omdat de vraag naar duurdere koopwoningen door de crisis zo ongeveer nihil is. We zien dan ook dat er koopwoningen worden omgezet in huurwoningen en dat duurdere koopwoningen worden herontwikkeld naar goedkope categorieën. Corporaties nemen investeringsbeslissingen op basis van de missie, de vraag op de woningmarkt en de financiële poolsstok. Het ontwikkelen van duurdere koopwoningen past in het geheel niet in deze driehoek. Ik ga ervan uit dat de volle omvang van de crisis niet in dit sectorbeeld doorklinkt. Het beeld voor volgend jaar dient zich aan: door de slinkende investeringscapaciteit worden minder koop- en huurwoningen gebouwd. De investeringscapaciteit staat onder druk door stagnerende verkopen van huurwoningen. Dit heeft minder met de crisis en meer met de almaar dalende mutatiegraad te maken. In Amsterdam is de mutatiegraad in ons bezit al naar ongeveer 5% gedaald. In grondgebonden woningen in Gooi en Vechtstreek wordt bijna niet meer verhuisd. Daar is de mutatiegraad gedaald naar 2 1/2%.

Begerige blikken
Het begrotingstekort van het rijk loopt op. Er moet worden bezuinigd en de penningmeester van ons land heeft geld nodig. Hierbij lijken zijn begerige blikken opnieuw op de corporaties te vallen. Na de vennootschapsbelasting gaan corporaties ook meer btw betalen. Naar verluidt wordt in het Belastingplan 2010 voorgesteld de spelregels voor het verrekenen van btw door corporaties aan te passen. Hierdoor gaan corporaties vooral bij investeringen in woningen in bestaande wijken en buurten veel meer btw betalen. We moeten niet gek opkijken als corporaties hier minder gaan investeren. Ook voor ons geldt immers dat we de tering naar de nering moeten zetten.

Investeren in het vernieuwen van wijken en buurten moet juist fiscaal gestimuleerd worden, in plaats van afgestraft.

Jim Schuyt (31 augustus – 4 september)