De afgelopen weken zijn we druk in de weer geweest met ons jaarverslag over 2010. Onze investeringen bleven op peil en het financieel resultaat was ronduit goed. Ik zie de lijstjes al weer in de krant verschijnen en ik verwacht - net als vorig  jaar – felicitaties met het behaalde resultaat. Ik neem deze in ontvangst, maar realiseer me dat deze gebaseerd zijn op boekhoudkundige regels.

Kabinet moet woningproductie stimuleren – besparing op faalkosten investeren in energiebesparing – reacties gevraagd op voorwoord jaarverslag 2010 – 50 AMvB’s op komst door nieuwe Woningwet

Dieptepunt
Het vorige jaar werden in Nederland 56.000 nieuwe woningen opgeleverd: 40% minder dan in 2009. Sinds 1952 zijn er niet zo weinig woningen opgeleverd. Eerder voorspelde het Economisch Instituut Bouwnijverheid (EIB) nog een toename. Het EIB baseert zich op harde cijfers, zoals het aantal afgegeven bouwvergunningen. De resultaten uit het verleden bieden geen houvast meer. Gebruikelijk was dat 90% van de woningen waarvoor een bouwvergunning werd afgegeven, ook daadwerkelijk gebouwd werd. In 2010 was dit gedaald naar 70%. Minister Donner voorspelt dat er in 2011 een kleine 70.000 woningen worden opgeleverd. Hij baseert zich hierbij ondermeer op de prognoses van het EIB. Ik hoop dat de minister gelijk krijgt, ik vrees echter dat de productie dit jaar onder de 50.000 woningen duikt. Doordat de woningbehoefte groot blijft, worden voor de langere termijn grote woningtekorten en prijsstijgingen voorspeld. Voor de korte termijn blijft het kommer en kwel. Vooral doordat kopers minder kunnen lenen blijft de markt van koopwoningen onder druk staan. De achteruitgang van het aantal opgeleverde huurwoningen was vorig jaar bescheidener dan die van de koopwoningen. Ik verwacht dat er ook weer minder huurwoningen worden gebouwd. De financiële positie van veel corporaties staat onder druk en dit vertaalt zich in minder investeringen. Veel projecten worden kleiner. De Alliantie leverde in 2010 ruim 1600 nieuwe woningen op: een record. De projecten die we nu in aanbouw hebben zijn veel kleiner en in 2011 leveren we veel minder nieuwe woningen op. Het wordt hoog tijd dat het kabinet ingrijpt en de woningproductie gaat stimuleren.

Faalkosten
Ik houd in Amsterdam een speekbeurt over energiebesparing. De nadruk ligt op het aanpakken van onze bestaande woningen. Aangezien energiebesparing één van onze vier speerpunten is, gaan we hier de komende jaren flink in investeren. De energielabels zijn een belangrijk hulpmiddel om te bepalen wat we willen bereiken. Op dit moment heeft 20% van onze woningen een A- of een B-label. In de komende 5 jaar willen we dit aandeel verdubbelen. Dit is een ambitieuze en kostbare opgave. Tijdens deze bijeenkomst houdt een andere spreker ons gehoor voor, dat het bestrijden van de fouten in de bouw, in het jargon faalkosten genoemd, ons flink wat geld kan opleveren. Het bureau USP becijferde dat deze kosten maar liefst 11,4% van de omzet bedragen. Uitgedrukt in echt geld: 6,2 miljard euro. Geld dat we goed kunnen gebruiken om ondermeer te investeren in energiebesparing.

Fopgeld
De afgelopen weken zijn we druk in de weer geweest met ons jaarverslag over 2010. Ik meldde al eerder dat 2010 voor de Alliantie een goed jaar was. Onze investeringen bleven op peil en het financieel resultaat was ronduit goed. Ik zie de lijstjes al weer in de krant verschijnen en ik verwacht - net als vorig jaar – felicitaties met het behaalde resultaat. Ik neem deze in ontvangst, maar realiseer me dat deze gebaseerd zijn op boekhoudkundige regels. Ons resultaat is als het ware fopgeld. Het echte resultaat is vele malen bescheidener. In 2010 gaven we meer geld uit dan er binnen kwam. Ons operationele resultaat – gebaseerd op echt geld – komt in 2010 net boven nihil uit. Zoals gebruikelijk schrijf ik bij ons jaarverslag een uitgebreid voorwoord. Ik ga hier in op de positie van de Alliantie en op wat er op het terrein van de volkshuisvesting speelt. Ik stel bijvoorbeeld vast dat er sprake is van een bewegingloze woningmarkt. De mutatiegraad daalt nog steeds. In Amsterdam is deze zelfs gedaald naar een schrikbarend laag percentage van 4,1%. Ik ontvang overigens graag reacties op de concepttekst van mijn voorwoord bij ons jaarverslag .

Woningwet in kabinet
Aanstaande donderdag behandelt het kabinet het ontwerp van de nieuwe Woningwet. Dit wordt spannend. De Woningwet regelt niet alleen de verhouding tussen de rijksoverheid en de corporaties, maar ook de scheiding die corporaties moeten gaan aanbrengen tussen activiteiten die we met en zonder staatssteun kunnen uitvoeren. Ik hoorde deze week dat nadat de wet van kracht wordt, er meer dan 50 uitvoeringsmaatregelen (Algemene Maatregelen van Bestuur) het licht moeten zien. Het echt spannende komt dan pas.

Jim Schuyt
(11-15 april 2011)