Ik geef een voorbeeld: stel de rente gaat met 2% omhoog, dan gaan bij de Alliantie de rentelasten met ongeveer 5 miljoen euro per jaar omhoog. Ten opzichte van de huidige – lage – rente kunnen we dan ieder jaar 100 miljoen minder investeren. Door de economische crisis is de rente laag: de zonzijde van de crisis.

Integriteit bespreken; moresprudentie – de (in)formateur informeren over corporaties: investeren, vitale wijken, betaalbaar wonen – woningfonds simpele oplossing na 1 oktober – gaat een AmvB boven een Huisvestingsverordening? – renterisico; lage rente is zonzijde van de crisis

Werkoverleg
Vorig jaar vroegen we onze leidinggevenden het onderwerp integriteit in het werkoverleg te bespreken. Daar kwam onze gedragscode: ‘Zo zijn onze manieren’ aan de orde. Ook werden integriteitdilemma’s besproken. In de werkoverleggen is een groot aantal zaken genoemd die onze gedragscode kunnen aanvullen. Deze hebben betrekking op professionaliteit, samenwerken (‘geen werk over de schutting gooien’), voorbeeldgedrag, duurzaamheid en werknormen (‘geen fouten verdoezelen’). Uit de gesprekken blijkt dat het moeilijk is om elkaar aan te spreken. De collegialiteit bij de Alliantie is groot en er is een neiging om zaken met de mantel der liefde te bedekken. In ‘Zo zijn onze manieren’ is sprake van het begrip proportionaliteit. Dingen die we al dan niet accepteren, moeten we in de context plaatsen. Dit wordt als lastig ervaren en er wordt gepleit voor het eenduidige normen. In de Stuurgroep Integriteit bespreken we dit en we besluiten onze toevlucht niet te zoeken in normen. Ook met normen timmer je niet alles dicht. We benadrukken de eigen verantwoordelijkheid van onze medewerkers. Het beoordelen van wat acceptabel is en wat niet kan, hoort hierbij. Tenslotte is de werkelijkheid vaak net te ingewikkeld om deze in normen te vatten. Essentieel is dat er open over wordt gesproken. Met een knipoog naar jurisprudentie, gaan wij ‘moresprudentie’ opbouwen. Onze interne accountantsdienst start binnenkort een ‘integriteitscan’. We hebben flink wat instrumenten om integer gedrag te bevorderen en uitwassen te voorkomen. In deze scan staat de vraag centraal: we hebben van alles, maar gebruiken we het ook?

Simpel voorstel
In het bestuurdersplatform van De Vernieuwde Stad bespreken we hoe wij bij de (in)formateur aandacht kunnen vragen voor het werk van corporaties. De informateur ontvangt stapels papier waar niet veel meer mee gebeurt dan archiveren. We moeten dus uit een ander vaatje tappen. We vragen aandacht voor drie kernthema’s. Corporaties investeren vele miljarden in het bouwen en opknappen van woningen. Corporaties staan voor vitale wijken en hierbij gaat het om meer dan stenen. Corporaties zijn medeverantwoordelijk voor de betaalbaarheid van het wonen. We bespreken ook de interim-regeling in verband met de beschikking van de Europese Commissie, die waarschijnlijk per 1 oktober aanstaande al van kracht wordt. We komen in de knel bij het bouwen van woningen met een huur boven de € 648 per maand. Er wordt gewerkt aan ingewikkelde oplossingen, terwijl er een simpele binnen handbereik is. Waar het om gaat is dat er een gelijk speelveld met marktpartijen ontstaat. We richten – bijvoorbeeld – een woningfonds op en dat ontvangt van de toegelaten instellingen een marktconforme rente. Hiermee is een gelijk speelveld met de beleggers ontstaan. We moeten dan alleen maar vaststellen hoe hoog de opslag moet zijn. De Europese Commissie is hierbij behulpzaam door het voordeel van de WSW-borging voor corporaties op 400 miljoen euro per jaar te ramen. Een deel van deze staatssteun kan worden toegerekend aan het bouwen van vrije sector huurwoningen.

Stille gemeenten
Over drie maanden worden corporaties geacht sociale huurwoningen alleen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen lager dan € 33.000 per jaar. Ik vind het opvallend dat gemeenten zich hierover niet of nauwelijks roeren, terwijl zij er eigenlijk over gaan. De Huisvestingswet regelt dat gemeenten verantwoordelijk zijn voor de woningtoewijzing en zij worden geacht in verband hiermee een Huisvestingsverordening op te stellen. Een aantal gemeenten waarin de Alliantie werkt, verbiedt corporaties een huur-inkomen tabel te hanteren. Het Rijk bepaalt dat corporaties bij toewijzing van woningen juist op basis van inkomen moeten toewijzen. Ik acht de kans erg klein dat alle gemeenten voor 1 oktober aanstaande de huisvestingsverordeningen hebben aangepast. De interim-regeling, in juridische termen een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB), verplicht op inkomen toe te wijzen. De Huisvestingsverordening, die zijn basis in de Huisvestingswet vindt, verbiedt dit. Wie het weet mag het zeggen. Is er een lezer van mijn blog die het antwoord weet op de vraag: gaat een AMvB boven een Huisvestingsverordening?

Renterisico
In onze Raad van Commissarissen geef ik een toelichting op het verdienmodel van de corporatie. Ik benadruk opnieuw dat corporaties geen subsidie krijgen en dat iedere euro die we uitgeven op enig moment weer moet worden terugverdiend. Vorig jaar investeerden de gezamenlijke corporaties 11,6 miljard, zonder dat het Rijk hoefde bij te passen. Als het taakveld voor corporaties smaller wordt en alleen activiteiten worden toegestaan die niet of nauwelijks renderen, stokt het model. Corporaties zijn erg afhankelijk van de hoogte van de rente. Corporaties investeren veel met geleend geld. Als de rente omhoog gaat kunnen corporaties veel minder investeren. Ik geef een voorbeeld: stel de rente gaat met 2% omhoog, dan gaan bij de Alliantie de rentelasten met ongeveer 5 miljoen euro per jaar omhoog. Ten opzichte van de huidige – lage – rente kunnen we dan ieder jaar 100 miljoen minder investeren. Door de economische crisis is de rente laag: de zonzijde van de crisis. Als de economie weer aantrekt is de kans groot dat de rente omhoog gaat en dit hakt er bij corporaties in. Uiteindelijk raakt dit onze huurders.

Jim Schuyt
(21-25 juni 2010)