Ik heb een gesprek met de (interim) bestuurders van Rochdale, wellicht de meest geplaagde corporatie van het land. Ik ben onder de indruk van de manier waarop zij alles op alles zetten

René Grotendorst naar Rochdale – financierbaarheid investeringen – woningvraag en planuitval – uitstel en afstel van plannen en wetten    

Rochdale
Ik heb een gesprek met de (interim) bestuurders van Rochdale, wellicht de meest geplaagde corporatie van het land. Ik ben onder de indruk van de manier waarop zij alles op alles zetten om de zaken intern op een rij te krijgen en de beeldvorming te doen kantelen. Ze informeren mij dat in de loop van de week bekend wordt gemaakt dat René Grotendorst de nieuwe voorzitter van de Raad van Bestuur van Rochdale wordt. Ik ken hem nog uit de tijd dat ik directeur was van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) en hij bestuurder was van Nieuw Amsterdam. Deze corporatie was indertijd actief in de Bijlmer. Een prima keuze voor een van de meest uitdagende banen in de volkshuisvesting. Ik weet het zeker: Rochdale komt er weer helemaal bovenop. 

Financiële zorgen
De Tweede Kamer maakt zich zorgen over de financiële positie van corporaties. Dat doen  de bestuurders van corporaties ook. Vooral de liquiditeitspositie van corporaties staat onder druk. In een onderzoek lees ik dat 40% van de ondervraagde bestuurders verwacht dat de solvabiliteit van hun corporatie in 2010 verslechtert. Een derde van de bestuurders verwacht dat dit jaar de operationele kasstromen negatief zijn. Ik schrik van deze uitkomsten. Operationele kasstromen zijn essentieel voor de toegang tot de kapitaalmarkt. Vele jaren speelde bij investeringsbesluiten de financierbaarheid niet of nauwelijks een rol. Dit wordt geheel anders. Voor veel corporaties wordt dit het kritieke pad en het zet investeringen onder druk. 

Te veel plannen
Het Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting (Nirov) meldt dat in Nederland ‘veel meer ruimtelijke plannen worden voorbereid dan waar op basis van prognoses behoefte aan is’. Het Nirov concludeert dit naar aanleiding van een analyse van plannen op de Nieuwe Kaart van Nederland. Deze conclusie staat haaks op de gesprekken die de Alliantie de afgelopen tijd voerde met experts op het terrein van de woningmarkt. Dezen benadrukten dat de prognoses wel degelijk sporen met de latente vraag naar woningen. Ik stel intern de vraag: wie moeten we nu geloven? ‘Als alle plannen voor de Nieuwe Kaart worden opgeteld, tja, dan kom je veel te hoog uit’, is de  reactie. Om de onvermijdelijke planuitval op te vangen, plannen gemeenten de bouw van veel meer woningen dan reëel te realiseren zijn. Twee voorbeelden: de gemeente Amsterdam heeft opgeteld de bouw van 120.000 woningen gepland, om uiteindelijk op 80.000 woningen uit te komen. In de gemeente Almere worden nu jaarlijks 800 woningen geproduceerd. De afgelopen jaren lag dit aantal op 1000 per jaar. Volgens de plannen worden dit er jaarlijks 3.000. Hoezo crisis. In theorie heeft het Nirov gelijk, in de praktijk niet. 

Uitstel en afstel
De komende week vergadert de Tweede Kamer over de vraag welke onderwerpen controversieel worden verklaard. Ik verwacht dat veel plannen en wetten die de volkshuisvesting raken controversieel worden verklaard. De antikraakwet is weliswaar een initiatiefwetsontwerp van de Tweede Kamer zelf, maar ik verwacht dat deze op de lange baan wordt geschoven. Als deze wet in de Eerste Kamer zou worden behandeld, is de samenstelling van de huidige Tweede Kamer – de indiener – niet meer dezelfde. De aanpassing van de Huisvestingswet zou woningzoekenden meer mogelijkheden moeten geven en meer drempels moeten opwerpen voor gemeenten om de eigen woningmarkt af te schermen. Verwachting: controversieel. De Herzieningswet, een moderne naam voor de Woningwet, ligt bij de Raad van State. Ik neem aan dat de Raad van State in de loop van april advies uitbrengt. Dit advies zal blijven liggen en het nieuwe kabinet zal er over moeten oordelen. Het is onzeker of een nieuw kabinet het wetsontwerp ongewijzigd aan de Tweede Kamer zal voorleggen. Verwachting: controversieel met gerede kans op afstel. De Europese Commissie heeft beschikt over de staatssteun aan corporaties. Corporaties moeten Chinese muren aanbrengen tussen het bedrijf dat met staatssteun mag blijven opereren en het niet-staatssteunbedrijf. Een ander belangrijk onderdeel van het besluit van de Europese Commissie is het toewijzen van 90% van vrijkomende huurwoningen onder de grens van de huurtoeslag (€ 648 per maand) aan huishoudens met een bruto inkomen van maximaal € 33.000 per jaar. Dit komt overeen met een netto inkomen van minder dan € 1800 euro per maand. Onderwijzers, verpleegkundigen en politieagenten en anderen met een middeninkomen kunnen niet meer bij een corporatie terecht. Voor zowel het toewijzen als het splitsen van corporatie is aanpassing van wetgeving nodig. Dit betekent uitstel. Helaas, geen afstel. 

Jim Schuyt (22 – 26 februari)