Maandagavond komen de bestuurders van De Vernieuwde Stad bij elkaar. Het zijn spannende tijden en bijna iedereen is dan ook aanwezig. De hoofdschotel laat zich raden: de nieuwe Woningwet, het staatssteundossier en de heroverwegingen.

Minder woningbouw door afspraken Brussel – de leiding krijgen of verdienen – criminaliteitspreventie door regelingen en cultuur 

Minder huur- en koopwoningen
Maandagavond komen de bestuurders van De Vernieuwde Stad bij elkaar. Het zijn spannende tijden en bijna iedereen is dan ook aanwezig. De hoofdschotel laat zich raden: de nieuwe Woningwet, het staatssteundossier en de heroverwegingen. Het is de bedoeling dat de uitwerking van de afspraken met Brussel per 1 april aanstaande in werking treden. Vanaf die dag zijn er Chinese muren opgetrokken tussen het staatssteunbedrijf en het niet-staatssteunbedrijf. Ik wees al eerder op het feit dat corporaties dan geen woningen meer kunnen bouwen met een huur boven de € 650 per maand. Voor de doorstroming en voor het bedienen van huishoudens met een inkomen tussen de € 33.000 en ongeveer € 43.000 per jaar, zijn middeldure huurwoningen essentieel. Zeker nu corporaties bijna alleen nog woningen mogen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.000. Het kan niet de bedoeling zijn dat huishoudens met een laag middeninkomen het kind van de rekening worden van de afspraken met Brussel. We spreken af te inventariseren hoeveel woningen corporaties per jaar hierdoor minder kunnen bouwen. Een van de bestuurders wijst erop dat door de maatregel corporaties ook minder koopwoningen gaan bouwen. Corporaties kunnen vaak eerder dan projectontwikkelaars met de bouw van koopwoningen starten. Als er onverhoopt woningen niet verkocht worden, kunnen zij ze nog altijd tijdelijk in de huur nemen. Deze weg wordt afgesneden. Daarnaast wordt het onmogelijk om onverkochte koopwoningen van ontwikkelaars over te nemen. De huur van woningen die van koop naar huur worden omgezet, ligt altijd boven de € 650 per maand. Het zou mij niet verbazen als uit onze verkenning blijkt dat als er geen maatregelen worden genomen, corporaties jaarlijks tegen de 10.000 woningen minder gaan bouwen.

Leerlijn leidinggeven
De Alliantie Academie organiseert een nieuwe leerlijn: basiscursus leidinggeven. Ik houd bij de kick off een praatje. Ik heb al 32 jaar een eindverantwoordelijke positie en dit is mijn vijfde baan als directeur. Ik tracht de collega’s die leiding gaan geven wat van mijn ervaring mee te geven. Het gaat erom gezag op te bouwen. Als je regelmatig moet wijzen op het feit dat je meer strepen hebt dan anderen, wordt leidinggeven geen succes. De leiding krijg je niet, maar verdien je. Leidinggeven is niet de baas spelen. Ik kan me twee keer herinneren dat ik een besluit waaraan werd getwijfeld, kracht bij zette door te verwijzen naar het feit dat ik de baas was. Dat waren eerder uitingen van zwakte dan van kracht. Ik benadruk dat leidinggeven niet iets bijzonders is. Houd leidinggeven klein en blijf dicht bij jezelf. Een cursus leidinggeven is goed en belangrijk. Het meeste leer je echter door goed te luisteren en te kijken. Fouten maken mag, maar leer ervan. Als leidinggevende is het belangrijk dat je leert schakelen tussen verschillende abstractieniveaus en onderkent hoe zaken met elkaar samenhangen. Voor goed leidinggeven zijn de details even belangrijk. Het gaat niet alleen om de grote meeslepende zaken. Het is belangrijk dat medewerkers trots zijn op het bedrijf waarvoor ze werken, op hun bestuurder en op hun leidinggevende. Voorbeeldgedrag is essentieel. Als je leidinggeven klein houdt, is het eigenlijk appeltje-eitje.

Criminaliteitspreventie
Het ministerie van Justitie doet regelmatig onderzoek naar de risico’s van het ontstaan van crimineel gedrag. Verschillende bedrijfstakken zijn al onder de loep genomen. Corporaties zijn blijkbaar aan de beurt. In het kader van het onderzoek ‘preventieve criminaliteitsdoorlichting woningcorporatiesector’ heb ik een gesprek met de onderzoekers. De grootste valkuil is naïviteit: ‘bij ons gebeurt dat niet’. Corporaties moeten de zaak goed op orde hebben. Ik benadruk dat corporaties zeer kapitaalintensief zijn. Bij het voorkomen van crimineel gedrag, moet dus vooral worden gekeken naar die onderdelen van corporaties waar veel geld in om gaat: aanbestedingen en vastgoedtransacties. Het is essentieel dat het aanbestedingsbeleid en de –praktijk goed op orde zijn. Bij vastgoedtransacties moet extra goed worden gekeken als er een zogenoemde ABC-transactie aan de orde is. Ervaring leert dat bij veel fraudes A aan B verkoopt en B weer aan C. Bij B blijft er wat aan de strijkstok hangen. Het is ook belangrijk dat corporaties over een register beschikken waar de historie van een pand of complex wordt vastgelegd. Bij aan- of verkoop is dan in een oogopslag duidelijk of er sprake is van onverklaarbare sprongen in de prijs. Ik benadruk niet voor de eerste keer dat dit soort zaken en klokkenluidersregelingen en codes belangrijk zijn. Als deze regelingen echter niet zijn ingebed in een cultuur waarin integer gedrag gedijt, geef ik weinig voor de effectiviteit ervan.

Jim Schuyt (25 – 29 januari)