In verband met de crisis vindt er een verschuiving plaats van koop naar huur. Hij verwacht dat deze verschuiving structureel is: ‘ook na de crisis blijven de banken zich bij hypothecaire leningen risicomijdend opstellen’.

Advies van Meijerink nog niet geland – NEPROM somber – wisselend perspectief verhouding corporatie–gemeente – stijging grondkosten Almere – problemen bij Portaal 

Volkshuisvesting en de gemeenten
Ik lever een bijdrage aan een studiedag van het onderzoeksinstituut OTB over het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Ik ging er vanuit dat het vooral zou gaan over het toezicht op corporaties en de rol van gemeenten daarbij. De laatste weken werd er uit de kring van gemeenten voor gepleit dat gemeenten een belangrijkere rol zouden moeten spelen bij het toezicht. De voorzitter van de Eerste-Kamerfractie van D’66 pleitte er zelfs voor om het gehele toezicht over te hevelen naar de gemeenten. Een idioot voorstel. Toen ik twaalf jaar geleden corporatiebestuurder werd, hielden gemeenten toezicht. Er valt af te dingen op het toezicht dat nu door de minister van WWI wordt uitgeoefend. Dit is echter nog heilig vergeleken met het gemeentelijk toezicht indertijd. Een grotere wassen neus moet nog worden uitgevonden. Sinds die tijd is de betrokkenheid op gemeentelijk niveau op het terrein van de volkshuisvesting eerder af dan toegenomen. Daarbij komt dat gemeentelijk toezicht een uitermate vreemde figuur zou zijn.

Corporaties en gemeenten maken zakelijke afspraken over gewenste investeringen en de bijdragen die gemeenten en corporaties daarbij leveren. Als vervolgens gemeenten een publiekrechtelijke rol hebben en toezicht houden op corporaties ontstaat er wel een zeer merkwaardige situatie. Een gemeente moet een oordeel geven over een afspraak die ze zelf heeft gemaakt. Of nog erger: een gemeente kan in de verleiding komen haar rol als toezichthouder in te zetten om de positie bij investeringsafspraken met corporaties te versterken. Op de bijeenkomst stelde VNG-directeur Kees Jan de Vet dat in het advies van Meijerink veel te weinig aandacht is voor de rol van gemeenten. Het lijkt wel of het advies van Meijerink bij gemeenten niet is geland. De belangrijkste pijler van het advies is dat volkshuisvesting lokaal is en dat over de prestaties van corporaties dient te worden geoordeeld in de lokale en regionale context. Hier liggen voor gemeenten kansen te over om met corporaties afspraken te maken over de lokaal gewenste investeringen. Gemeenten zeggen het nog net niet, maar ze zouden corporaties graag willen dwingen bepaalde investeringen te doen danwel te laten.

Woonvisie en worstelende gemeenten
Op alle bijeenkomsten gaat het over de crisis, ook al is dit onderwerp niet geprogrammeerd. Ik vind Peter Noordanus, die namens de NEPROM sprak, somber. Volgens de voorman van de projectontwikkelaars zakt het woningbouwprogramma vanaf 2010 verder in, de prijzen dalen met 7,5% – 10%, grondexploitaties lopen financieel uit de hand -vooral bij de binnenstedelijke opgave moet er veel geld bij- en het landschap van publiek-private samenwerking verandert drastisch. Om zijn wanhoop te onderstrepen, antwoordde hij op een vraag uit de zaal: ‘Ik wil wel toegelaten instelling worden.’ Paul Depla, wethouder van Nijmegen, vond een gemeentelijke woonvisie te beperkt en bepleitte een stadsvisie, een publiek programma van eisen waarin de politieke visie tot uitdrukking komt. Ik stelde vast dat gemeenten worstelen met hun verhouding ten opzichte van corporaties. Op het ene moment beschouwen gemeenten corporaties als partner en trekken vanuit een gezamenlijk belang samen op. Op het andere moment vinden gemeenten zich bovengeschikt aan corporaties en vinden dat corporaties zich moeten voegen in hetgeen de gemeente wil. Ik merk ook op dat sommige gemeenten zich opstellen vanuit een perspectief van duurzame samenwerking en andere gemeenten inzetten op concurrentie per project en ongeveer alles via tenders of prijsvragen organiseren. Je kunt als gemeente voor de laatste insteek kiezen, maar je moet dan niet vreemd opkijken dat een corporatie ook niet veel verder kijkt dan het ene project dat voorligt. Hugo Priemus had nog een in mijn ogen opvallende voorspelling. In verband met de crisis vindt er een verschuiving plaats van koop naar huur. Hij verwacht dat deze verschuiving structureel is: ‘ook na de crisis blijven de banken zich bij hypothecaire leningen risicomijdend opstellen’.

Vastgoedscore, bouwkosten en grondprijzen
Vrijdag komt onze directie bijeen. Na de bijeenkomst buigen we ons over de vraag hoe we onze investeringsafwegingen kunnen verbeteren en hoe we kostenefficiënter woningen kunnen ontwikken, zonder de kwaliteit aan te tasten. Er is indrukwekkend voorwerk gedaan. Onze mensen hebben nauwgezet geanalyseerd hoe onze bouwkosten zich de afgelopen jaren hebben ontwikkeld en hoe deze zich verhouden tot de landelijke stijging van de bouwkosten. Ze hebben ook nagegaan hoeveel groter onze nieuwe woningen zijn. Vastgesteld wordt dat we duurder bouwen dan de trend is en dat we veel meer gestapelde woningen hebben ontwikkeld dan we van plan waren. Ik vind het onthutsend dat de afgelopen drie jaar de grondkosten in Almere in vergelijking tot het Gooi, Amersfoort en Amsterdam enorm zijn gestegen. Daarbij komt dat de opbrengsten per vierkante meter in Almere van deze vier regio’s het laagst is.

René Scherpenisse
Mijn collega en vriend René Scherpenisse belt me en deelt me mee dat hij vertrekt als bestuurder bij Portaal. Hoewel ik wist dat er problemen waren in de samenwerking met zijn collega-bestuurder, schrik ik er toch van. René heeft de eerste slag kennelijk verwerkt en heeft iets van: jammer, maar all in the game. Ik vind het erg jammer voor hem en ook voor Portaal.

Jim Schuyt (2 – 6 maart)