We bezoeken in de wijk Heerlerheide projecten die woningcorporatie Weller realiseert. Ik ben onder de indruk en vraag me af hoe lang een corporatie het volhoudt zo massief onrendabel te investeren.

Streven naar evenredig aandeel woningen voor kwetsbare mensen – meer keuzevrijheid voor onze huurders – demografische krimp in Limburg – volkshuisvesting naar ministerie van BZK; minister Donner zal einde maken aan ‘kooprecht’ van huurders

Maatschappelijke huisvesting
De week start met de directievergadering. We bespreken ondermeer onze prestaties op het terrein van de maatschappelijke huisvesting. Het platform heeft goed werk verricht en de zaken op een rijtje gezet. Namens het platform geeft Sietske Bolt in de directie een heldere toelichting. De Alliantie heeft ruim 1250 woningen/voorzieningen voor kwetsbare mensen in onze samenleving, zoals demente bejaarden en verslaafden. De afgelopen twee jaar is het aantal met ruim 100 toegenomen. In totaal zitten er 620 projecten in de pijplijn. Het bieden van deze vorm van huisvesting is voor de Alliantie een speerpunt. De vraag is dan: doen we het goed? wat is de norm? We spreken af dat het minimum ons evenredig aandeel is. Als we – bijvoorbeeld – in een regio 20% van alle sociale huurwoningen bezitten, willen we dat ons aandeel in maatschappelijke huisvesting groter is. We spreken af uit te zoeken hoe wij scoren als we van dit principe uitgaan.

Mijn Woning in Eemvallei
Dinsdag ga ik op bezoek bij onze werkmaatschappij Eemvallei. Met een zestal collega’s die nauw betrokken zijn bij het project ‘Mijn Woning’ luister ik naar ervaringen met deze werkwijze. Bij ‘Mijn Woning’ onderhandelen onze woonadviseurs met een nieuwe huurder over veranderingen aan de woning en of deze aanpassingen voor rekening van de huurder of voor onze rekening komen. De ervaringen zijn uitermate positief: voor onze medewerkers is het in gesprek gaan met een huurder over aanpassingen veel leuker werken dan het afvinken van lijsten, zoals in het verleden gebeurde. Ook de huurders zijn meer tevreden. We bespreken de dilemma’s die in de praktijk spelen. Opnieuw valt me de grote betrokkenheid en klantgerichtheid van onze medewerkers op. We bezoeken een mutatiewoning en gaan na wat er aan de woning gedaan moet worden en wat het resultaat van de onderhandeling tussen de verhuurder en de huurder zou kunnen zijn. In de gesprekken gaat het bijna altijd om de keuken, de doucheruimte en het toilet. De regelgeving belemmert nog steeds deze onderhandelingen. Als een huurder bijvoorbeeld een keuken wil met alles erop en eraan, kan dit voor ons een probleem zijn. Regelgeving verplicht ons de keuken, inclusief de inbouwapparatuur, te onderhouden. Alles wat aard- en nagelvast zit, valt onder onze onderhoudsplicht. Wordt het niet tijd om wet- en regelgeving op dit punt aan te passen en een keuken die uitstijgt boven de basis als interieur te beschouwen. Dit geeft huurder en verhuurder veel meer keuzevrijheid.

In krimpgebieden dalen woningen flink in waarde. Woningen die enkele jaren geleden nog meer dan honderdduizend euro kostten, brengen nu nog maar dertigduizend euro op.

Investeren in krimpen
De jaarlijkse studiereis van het ministerie van VROM en de NEPROM gaat dit jaar naar Maastricht, Heerlen en Luik. Centraal staan de gevolgen van de demografische krimp. In Maastricht staat de aanpak van de herontwikkeling van het gebied Belvedere onder druk. Het gaat hier om een publiek-private samenwerking. Doordat de vraag naar woningen, kantoren en bedrijfsruimten sterk is teruggelopen wordt slechts een beperkt deel van het plan uitgevoerd. Het tekort op het plan is sterk gestegen. Niet duidelijk is nog wie deze rekening gaat betalen. In Heerlen en Brunssum worden we geïnformeerd over het actieplan voor Parkstad Limburg. Krimp betekent hier tweemaal onrendabel investeren. Krimp houdt in dat er woningen moeten worden gesloopt. Er moet hierdoor schaarste worden gecreëerd. Vervolgens moeten er nieuwe woningen en voorzieningen worden gebouwd.

Woningcorporatie Weller investeert in een multifunctioneel gebouw in de wijk Heerlerheide in Heerlen.

Krimp is naast een kwantiteits- ook een kwaliteitsvraag. We bezoeken in de wijk Heerlerheide projecten die woningcorporatie Weller realiseert. Ik ben onder de indruk en vraag me af hoe lang een corporatie het volhoudt zo massief onrendabel te investeren. Terwijl er nauwelijks uitzicht is op waardecreatie. Zouden deze projecten ook uitgevoerd kunnen worden onder het regime van de beschikking van de Europese Commissie? Krimp is voor huiseigenaren soms ook een drama. Woningen die drie jaar geleden nog voor meer dan € 100.000 werden verkocht, zijn nu nog € 30.000 waard.

Volkshuisvesting naar BZK

Voor de voormalige Sfinxfabriek in de herstructureringswijk Belvedere wordt een nieuwe bestemming gezocht.

Tijdens de studiereis houden we de Haagse ontwikkelingen scherp in de gaten. In de loop van donderdagavond sijpelt door dat de volkshuisvesting niet onder het ministerie van Ruimte, maar onder het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksaangelegenheden (BZK) komt te vallen. BZK wordt verrijkt met de volkshuisvesting, met minister Donner aan het roer. Direct maken mijn reisgenoten en ik de winst- en verliesrekening op van deze opvallende transfer. Het is jammer dat de relatie tussen de fysieke ruimte en de volkshuisvesting wordt losgelaten. De winst is dat de volkshuisvesting wordt ondergebracht bij een ministerie dat een stevige positie heeft. Steviger dan het nieuwe ministerie van Infrastructuur en Milieu. Minister Donner staat goed aangeschreven en in ons gezelschap zijn de ervaringen met deze minister zonder uitzondering positief. Hij is ‘rechtstatelijk’ ingesteld en ik verwacht dat hij korte metten maakt met gekkigheden als right to buy van huurwoningen. Hij zal vaststellen dat hier het eigendomsrecht in het geding is en er geen juridische grond is om onverkort een dergelijk kooprecht aan huurders toe te kennen. De winst- en verliesrekening van het besluit om de volkshuisvesting bij BZK onder te brengen valt voor mij voorlopig positief uit.

Jim Schuyt (4-8 oktober 2010)