Geschat wordt dat er omgerekend 5000 tot 6000 pagina’s aan documenten naar de visitator gaan. Ik wist dat het er veel waren, maar zoveel?

Klant wil in de stad wonen – visitatie moet slimmer – overdrachtsbelasting ad hoc maatregel; hervorming woningmarkt nodig – bij verlagen staatssteungrens minder investeringen

Kiezen voor het model
Wie wil de klant niet centraal stellen? Zeker als de klant een potentiële koper van een nieuwe woning is. Een koper kan van alles kiezen. De klant kan dan zelf de indeling voor zijn nieuwe woning bepalen. Vanzelfsprekend kan volgens de eigen smaak een keuken worden gekozen. Ook kiest de klant zelf het sanitair uit. In de directieraad bespreken we de verkoop van nieuwe woningen. Wat opvalt, is dat van alles wordt gedaan om de aspirant-koper zo veel als mogelijk keuzevrijheid te bieden. De klant blijkt hier maar weinig belangstelling voor te hebben. De modelwoningen worden als eerste verkocht. Geen gedoe, geen ingewikkelde keuzes. Gemak dient de mens: kopen wat kant-en-klaar is. We besluiten meer woningen als modelwoning in te richten. Het valt me ook op dat de verkoop van nieuwe woningen in de uitleggebieden sterkt achterblijft bij de interesse voor nieuwe woningen in het bestaande stedelijk gebied. Ver van de stad wonen is in deze tijd blijkbaar minder in trek.

Erg veel papier
De Alliantie wordt voor de tweede keer aan een visitatie onderworpen. We stonden mee aan de wieg van het visitatiestelsel. Op dit moment worden de relevante documenten verzameld en naar het bureau gestuurd dat de visitatie uitvoert. Ik informeer naar de voortgang en krijg te horen dat het monnikenwerk is. Geschat wordt dat er omgerekend 5000 tot 6000 pagina’s aan documenten naar de visitator gaan. Ik wist dat het er veel waren, maar zoveel? Ik vraag me af of een visitatiestelsel dat zich op een zo gedetailleerd niveau afspeelt op termijn houdbaar is. De Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland is verantwoordelijk voor het visitatiestelsel. Deze stichting doet er goed aan na te gaan of het beoordelen en meten van de prestaties van corporaties niet op een hoger abstractieniveau kan plaatsvinden. Visitatie moet slimmer kunnen. Het verzamelen en beoordelen van bergen papier is kostbaar en voedt de twijfel of het wel effectief is. Het zou erg jammer zijn als het draagvlak onder het stelsel van visitatie hierdoor wordt ondermijnd.

Van 6% naar 2%
Vrijdagochtend was het feest bij de makelaarskantoren en bij hypotheekverstrekkers. Naar verluidt is bij de Vereniging Eigen Huis de polonaise ingezet. Het kabinet besluit om de overdrachtsbelasting van 6% te verlagen naar 2%. Dit scheelt een slok op een borrel. Natuurlijk is het mooi meegenomen en het stimuleert de verkoop van bestaande woningen. De maatregel heeft echter een ad hoc karakter, dat helemaal niets te maken heeft met het hervormen van de woningmarkt. Het is te vergelijken met de lagere belasting op minder milieubelastende auto’s en met subsidies op milieumaatregelen. We zien dat er een run op ontstaat. Vervolgens wordt de regeling duur en afgeschaft. De verlaging van de overdrachtsbelasting geldt voorlopig voor één jaar. Ik moet er niet aan denken dat de belastingverlaging over een jaar weer verdwijnt. Dan wordt er geen woning meer verkocht en raakt de woningmarkt verder in het slop. Ik hoop dat de belastingmaatregel de voorbode is voor de hervorming van zowel de koop- als de huurwoningmarkt.

Tip 7
In het Financieele Dagblad staan 7 tips om de woningmarkt weer vlot te brengen. Tip nummer 7 is het voorstel van Johan Conijn om de staatssteungrens van € 652 te verlagen naar € 550 huur per maand. In mijn ogen is het vooral voor investerende corporaties een voorstel dat ons verder in de problemen brengt. Omdat er meer woningen vrijgespeeld worden voor middeninkomens lijkt het voorstel sympathiek. Dat is het allerminst. De financiële gevolgen zijn groot. De activiteiten die corporaties zonder staatssteun mogen uitvoeren, moeten we commercieel financieren. Door de splitsing van activiteiten moeten we 130 miljoen euro financieren zonder WSW-borging, om niet-staatssteunactiviteiten te herfinancieren. Als de grens wordt verlaagd wordt het niet-staatssteun deel een stuk groter en moeten we 310 miljoen euro commercieel financieren. Bijna al onze nieuwe huurwoningen hebben een huur boven de € 550 per maand. Tip nummer 7 houdt dus in dat alle nieuwbouw door corporaties zonder WSW-borging gefinancierd moet worden. Door de lage rendementen kan slechts de helft van de investering worden geleend. Als corporaties geen eigen vermogen mogen inzetten om de andere helft te betalen, kunnen corporaties geen nieuwe huurwoningen meer bouwen. De inzet van eigen vermogen moet nog door het ministerie van BZK worden geregeld. Als het al wordt toegestaan, worden huurwoningen door hogere rente in ieder geval zo’n 15 à 20 euro per maand duurder. Tip 7 is wellicht wat voor beherende corporaties die niet of nauwelijks nieuwe huurwoningen bouwen. Voor investerende corporaties is het verlagen van de staatssteungrens bepaald geen wenkend perspectief.

Jim Schuyt
27 juni – 1 juli 2011

In de vakantieperiode houd ik geen weblog bij. Mijn volgende weblog verschijnt begin september.