Het kan toch niet zo zijn dat het feit dat het kabinet het bezit van een woning superieur acht aan het huren van een woning als ‘algemeen belang’ kan worden aangemerkt? De juridificering van de volkshuisvesting vind ik geen wenkend perspectief.

Eigendomsrecht met voeten getreden – betaalbaarheid van het wonen

Verkoopplicht
Alles wijst erop dat minister Donner nog voordat hij naar de Raad van State vertrekt de passage ‘right to buy’ uit het regeerakkoord wil verwezenlijken. Eerder had ik de indruk dat deze topjurist zich hieraan niet wilde branden. Het eigendomsrecht is immers een ijzersterk recht. Zelfs Margaret Thatcher beperkte indertijd het ‘right to buy’ voor de gemeentelijke woningbedrijven en ging de deur bij de housing associations voorbij. De minister gaat het waarschijnlijk niet vormgeven door huurders een kooprecht te bieden, maar door corporaties een verkoopplicht op te leggen. Insteek hierbij is de waarde in lege staat, de WOZ-waarde dus. Deze verkoopplicht heeft in de praktijk flinke gevolgen. Tussen de 15 en 20% van het aantal huurwoningen dat de Alliantie verkoopt, wordt gekocht door zittende huurders. Dit aandeel daalt. Dit betekent dat de Alliantie per jaar tussen de 100 en 150 woningen aan zittende huurders verkoopt. Als wij alle woningen te koop moeten aanbieden verdubbelt dit aantal waarschijnlijk. Om dit te kunnen doen, moeten we al onze woningen splitsen. Dit is een prijzige aangelegenheid. In Amsterdam moeten bij splitsing alle corporaties de erfpacht afkopen. Dit alleen betekent een voorinvestering van honderden miljoenen euro’s. Euro’s die niet voor investeringen kunnen worden gebruikt. Ik verwacht dat als wij in 2013 huurders hun woning te koop moet aanbieden, dit de Alliantie ruim 100 miljoen euro kost. Uitgaven die wij maar langzaam terugverdienen. Daarbij komt dat huurders te kust en te keur woningen kunnen kopen. Een verkoopplicht kan de volkshuisvesting grote schade berokkenen. Denk aan complexen die in aanmerking komen voor sloop en vervangende nieuwbouw, aan woningen die op de rol staan om opgeknapt te worden. Los van deze praktische bezwaren, treedt het kabinet het eigendomsrecht met voeten. Het eigendomsrecht is verankerd in artikel 1 van het Europese verdrag voor de rechten van de mens. Ik citeer:

Het kan toch niet zo zijn dat het feit dat het kabinet het bezit van een woning superieur acht aan het huren van een woning als ‘algemeen belang’ kan worden aangemerkt? De juridificering van de volkshuisvesting vind ik geen wenkend perspectief. Ik ben dan ook zeer terughoudend om langs juridische weg kabinetsbesluiten aan te vechten. Bij een kooprecht voor huurders of een verkoopplicht voor corporaties maak ik een uitzondering op deze regel. Dit treft corporaties in het hart. Met tegenzin klopt de Alliantie dan in Straatsburg bij het Europese Hof voor de rechten van de mens aan. We zullen niet de enige zijn.

Tweesprong in het huurbeleid
De afgelopen week bogen we ons over het huurbeleid. Het kabinet heeft extra punten bij energiemaatregelen aan het Woningwaarderingsstelsel (WWS) toegevoegd. Voor zogenoemde schaarstegebieden is het WWS met maximaal 25 punten opgehoogd. Vanaf 1 juli van het volgende jaar kunnen corporaties huurders van een sociale huurwoning die meer verdienen dan de € 43.000 per jaar een huurverhoging van 5% geven. Minister Donner houdt zich aan de letter van het regeerakkoord. Op andere voorstellen zit hij niet te wachten. De Alliantie hanteert een huurbeleid waarbij de maximale huur wordt gevraagd, tenzij… De crux zit hem in de vraag hoe het ‘tenzij’ wordt ingevuld. In de komende weken geven wij hier inhoud aan. Het liefst zouden wij het ‘tenzij’ zo specifiek mogelijk invullen. De huidige regelgeving verhindert dat we naar inkomens kijken. We gaan ook aan de slag met ons huurbeleid voor de lange termijn. Dan willen we dat er wel degelijk naar het inkomen wordt gekeken. Niet – zoals vaak wordt tegen geworpen – gebaseerd op willekeur. Niet ingevuld door iedere afzonderlijke corporatie, maar op basis van generieke politiek gesanctioneerde tabellen. Ik verwacht dat in de komende maanden een scherp debat ontstaat over hoe vorm te geven aan het huurbeleid op langere termijn. Er zijn twee scholen. De eerste kiest als uitgangspunt: de rijksoverheid gaat over de betaalbaarheid en corporaties niet. Dus corporaties vragen de markthuur of de maximaal toegestane. Het Rijk zet de huurtoeslag in om huurwoningen bereikbaar te maken voor huishoudens met een bescheiden inkomen. Het bestuur van Aedes zit op deze lijn. De andere school gaat ervan uit dat corporaties sedert jaar en dag mede verantwoordelijk zijn voor de betaalbaarheid. Tot op heden komt dit tot uitdrukking door generiek een lagere huur te vragen dan toegestaan. De Alliantie rekent zich tot de tweede school. Wij zijn ook van de betaalbaarheid. Alleen sturen op stenen betekent dat de huurtoeslag explodeert. Het Rijk zal vervolgens de onbedwingbare neiging krijgen corporaties te laten meebetalen aan de huurtoeslag. Het instrument hiervoor is al beschikbaar: de heffing. Met gemak kan de in het vooruitzicht gestelde heffing verdubbeld worden. Het rekening houden met het huishoudinkomen bij het al dan niet geven van een afslag op de markthuur is maatschappelijk rechtvaardiger en uit de evaluatie van het experiment ‘Huur op Maat’ blijkt dat zelfs degenen die de markthuur betalen dit rechtvaardig vinden. In de statuten van corporaties staat dat wij geacht worden te voorzien in de huisvesting voor mensen met een krappe beurs. Dit is niet het geval bij particuliere verhuurders en institutionele beleggers. Laten we dit onderscheid zo houden.

Jim Schuyt
(17-21 oktober 2011)