Hoe brengt dokter Donner het aftapkraantje aan in de almaar slanker wordende buik van de volkshuisvesting? Eén ding is duidelijk: 2011 wordt gelukkig niet saai.

Zwarte cijfers ondanks crisis – meer segregatie in de wijken – lage middeninkomens in de knel – doorgaan met plannen maken – € 760 miljoen voor de volkshuisvesting?

Crisis in meervoud
Tijdens het nieuwjaarsontbijt houd ik – naar goed gebruik – een speech. Ik kijk terug en werp vooral een blik op wat ons in 2011 te wachten staat. Het afgelopen jaar stond in het teken van de crisis: de economische crisis, de bankencrisis, de landencrisis en last but not least de crisis op de woningmarkt. Ik stel vast dat de Alliantie tot op heden de crisis redelijk is doorgekomen. Ook wij hebben onze investeringen getemporiseerd. In het voorjaar van 2008 stelden we voor 40 miljoen euro aan investeringen uit en hielden een budget van 310 miljoen over. Ook in 2011 kunnen we dit bedrag investeren. Het financieel resultaat van 2009 schreven we in zwarte cijfers. Ook voor 2010 verwacht ik een uitstekend en vergelijkbaar positief resultaat.

Mammoettanker
Ondanks de crisis op de woningmarkt hebben we in 2009 en 2010 nog bijna 1200 nieuwe woningen opgeleverd en een flink aantal woningen verbeterd. Corporaties zijn net mammoettankers: als er zich een crisis aandient duurt het een tijdje voordat deze merkbaar wordt. Veel plannen zitten in de pijplijn en worden niet direct stilgelegd.
2010 was ook het jaar waarin Europa definitief zijn intrede in de volkshuisvesting deed. Er wordt een Chinese muur aangebracht tussen activiteiten die corporaties nog met achtervang van de rijksoverheid mogen financieren en voor welke we zijn aangewezen op de kapitaalmarkt zonder borging. Op deze plaats en in artikelen en interviews heb ik al gewezen op de ingrijpende gevolgen van de beschikking van de Europese Commissie. Op lange termijn lopen we het gevaar dat de Nederlandse volkshuisvesting wordt versmald tot het huisvesten van arme mensen. Het exclusief toewijzen van sociale huurwoningen aan huishoudens met een netto inkomen tot € 1800 per maand werkt segregatie in de hand. Op korte termijn zien we dat iedereen blijft zitten waar hij zit en zich niet verroert. We gaan in 2011 zien dat nog minder mensen gaan verhuizen, waardoor de woningmarkt nog verder op slot raakt. Wat mij het meest stoort is dat lage middeninkomens in de knel komen. In het gebied waar de Alliantie actief is verdienen lage middeninkomens te weinig om een woning te kunnen kopen, maar weer te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Voor het huren van een dure huurwoning, bijvoorbeeld met een maandhuur van € 900, verdienen middeninkomens ook te weinig. Vaak wordt hier als eis gesteld dat het bruto huishoudinkomen tenminste 40 maal de maandhuur bedraagt. Buiten de Noordvleugel van de Randstad kunnen huishoudens met een inkomen van boven de € 1800 wel een woning kopen. Voor een sociale huurwoning komt deze groep ook daar niet in aanmerking. Een keuze tussen huren of kopen is niet aan de orde en lage middeninkomens zijn hier dus veroordeeld tot de koopsector.

Samenwerking knelt
De belangrijkste opgave voor 2011 is in mijn ogen het kunnen huisvesten van lage middeninkomens. De abstracte politieke discussies over Europa zijn achter de rug. We krijgen nu de wrange voorbeelden van huishoudens die tussen wal en schip terecht komen. Hopelijk zijn dit voor minister Donner signalen om aanvullende maatregelen te nemen. Ik heb al suggesties aan hem voorgelegd en als hij er meer nodig heeft, help ik hem graag.
Veel gemeenten bezuinigen en collega-corporaties stellen investeringen uit. Vaak werken we samen om gebieden te ontwikkelen. Ik vrees dat deze samenwerking in 2011 gaat knellen. Als Amsterdam en Amersfoort de broekriem aanhalen en collega’s afwachten raakt dat ook onze investeringen. Wij gaan immers de investeringen die op het bordje van gemeenten liggen niet overnemen en wij investeren ook minder als collega-corporaties in gebieden waar we samen optrekken, temporiseren. Het tempo van investeringen waarbij we nauw samenwerken wordt bepaald door de partner met de kortste financiële polsstok.

Lichtpuntjes
In 2011 dienen zich financieel-economische lichtpuntjes aan. De beurzen lijken zich te herstellen, de internationale handel neemt weer toe, de industriële productie vertoont weer groei. De vraag is of dit jaar sprake is van een keerpunt in de crisis. Voor de woningmarkt verwacht ik dat in ieder geval niet. Een crisis treft ons later en het duurt langer voordat de woningmarkt er weer uit is. Er worden weinig nieuwe projecten gestart en van nieuwe acquisities is nauwelijks sprake. Als we aan de slag gaan als de crisis voorbij is en er is weer vraag is naar woningen, zijn we te laat. Van begin tot einde duurt het ontwikkelen van een project immers gemiddeld 90 maanden. We gaan door met plannen maken en gaan weer voorzichtig acquireren. Dan kunnen we, als de woningvraag weer aantrekt, ook leveren.

Aftapkraantje
In 2011 worden aangekondigde maatregelen uit het regeerakkoord op het terrein van de corporaties uitgewerkt. Eind maart gaat de nieuwe Woningwet naar de Tweede Kamer. Dan wordt duidelijk of het wetsontwerp dat minister Van der Laan indertijd schreef en waar overheidssturing dominant was, min of meer intact blijft. Of laat minister Donner een geheel eigen geluid horen en geeft hij ruim baan aan het maatschappelijk middenveld? Ook zal duidelijk worden hoe de heffing van 760 miljoen euro per jaar in de staatskas terecht gaat komen. Dat wordt volgens mij nog een hele puzzel. Volgens de wet mag het vermogen van corporaties alleen worden aangewend binnen de volkshuisvesting. De staatskas valt daarbuiten. Minister Donner overtreedt de wet als hij corporaties zomaar een heffing oplegt, waarvan de opbrengsten niet aan de volkshuisvesting toevallen. Hoe brengt dokter Donner het aftapkraantje aan in de almaar slanker wordende buik van de volkshuisvesting? Eén ding is duidelijk: 2011 wordt gelukkig niet saai.

Jim Schuyt
(3 – 7 januari 2011)