Uit onderzoek blijkt steevast dat de bewoners van VINEX-wijken hun wijk een hoog rapportcijfer geven. Vooral de woningen worden gewaardeerd, de woonomgeving en de voorzieningen scoren minder hoog.

Investeren in wijken en buurten blijft nodig – eigen energiemaatschappij in Veenendaal Oost– dieptepunt in de bouw – verhuur niet kostendekkend – rentestijging komt hard aan

Noodklok
‘VINEX-wijken dreigen achterstandsbuurten te worden door sociale spanning, overlast, vervuiling en criminaliteit. Als gemeenten niet snel flink investeren in veiligheid en jeugdvoorzieningen, trekken hoogopgeleiden weg en verpauperen buurten, waarschuwen deskundigen.’ Aldus een alarmerend bericht in het AD van begin deze week. Hier wordt vooral gewezen op de grote VINEX-wijken bij de grote steden, zoals IJburg, Nesselande, Ypenburg en Leidsche Rijn. Gewezen wordt op het ontbreken van voorzieningen voor de oudere jeugd. VINEX-wijken zijn in mijn ogen geen bijzondere wijken. Voor alle wijken geldt dat er oog moet zijn voor de relatie tussen wonen, werken en voorzieningen. Uit onderzoek blijkt steevast dat de bewoners van VINEX-wijken hun wijk een hoog rapportcijfer geven. Vooral de woningen worden gewaardeerd, de woonomgeving en de voorzieningen scoren minder hoog. Het is dan ook belangrijk dat er flink in wijken – ook de VINEX-wijken – en buurten wordt geïnvesteerd. Ik vrees dat dit juist niet het geval is, integendeel. Vooral gemeenten zullen de komende jaren bezuinigen en voorzieningen eerder afbouwen dan erin investeren. We dreigen hiermee zelf het onheil over ons af te roepen.

Geen architectuurprijs
Ik ben commissaris van het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal Oost (OVO). Na de vergadering nemen de leden van de Raad van Commissarissen een kijkje in de wijk. Ik zie een aantrekkelijke wijk in aanbouw. Een uitermate mooie VINEX-wijk, met ruimte, groen en woningen waar vraag naar is. Ik vermoed dat er geen projecten bij zijn die een architectuurprijs winnen. Daarvoor heeft bij de ontwikkeling de voorkeur van de consumenten te zeer voorop gestaan. Veenendaal Oost komt wel in aanmerking voor een prijs op het terrein van duurzaamheid. Welke wijk heeft er een eigen energiemaatschappij? Ik loop ook langs prachtige sociale huurwoningen. Mooie grondgebonden woningen, waar een corporatie er nooit genoeg van in bezit kan hebben. Mijn complimenten aan de collega’s van woningstichting Patrimonium.

Dieptepunt
Het dieptepunt in de bouw lijkt te zijn bereikt. Veel bouwbedrijven hebben het moeilijk en de afgelopen tijd is er een aantal failliet gegaan. Een faillissement raakt ons ook: de bouwplaats wordt verlaten, onderaannemers proberen te redden wat er te redden valt en de bouwplaats wordt door de curatoren verzegeld. Daarna kunnen we alleen nog maar hopen dat er een doorstart komt. Alom wordt verwacht dat er het komend half jaar nog flink wat bouwbedrijven failliet gaan. Voor de langere termijn is dit ernstig. Er is immers vooral in de Noordvleugel van de Randstad nog een flinke latente vraag naar woningen. Als de vraag straks aantrekt ontstaat er een gebrek aan bouwvakkers, met oplopende bouwkosten als gevolg.

Niet meer bouwen, of potverteren
In mijn blog van vorige week hekelde ik het voorstel van Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt en daarnaast werkzaam bij het adviesbureau ORTEC. Hij stelde voor om de huurgrens van sociale huurwoningen te verlagen van € 650 naar € 550 per maand. Dit zou lage middeninkomens helpen. Ik heb hier verschillende vragen over gekregen. Daarom een nieuwe poging. Corporaties bouwen vooral woningen met een huur boven de € 550 per maand. Als het voorstel-Conijn wordt overgenomen bouwen corporaties geen nieuwe woningen met WSW-borging meer. Een corporatie met voldoende borgingsruimte van het WSW, kan een sociale huurwoning 100% financieren. Als we een huurwoning bouwen, dekken de opbrengsten uit de huur niet de lasten. Hierdoor kunnen we als de grens voor de sociale huursector daalt, maar de helft van de investering commercieel financieren. De andere helft moet dan worden gedekt uit eigen vermogen. Bijvoorbeeld uit verkoop van huurwoningen. Hiervoor moet wel de minister van BZK het licht nog op groen zetten. Ook moet een corporatie huurwoningen kunnen verkopen. Mij werd de vraag gesteld: ‘hoe doen beleggers dat’? In wezen gaat mijn betoog ook op voor beleggers. Ook voor hen geldt dat het directe rendement de kosten niet dekt. Bij beleggers is door ondermeer hogere huuropbrengsten weliswaar het gat kleiner dan bij corporaties, maar ook bij hen is geen sprake kostendekkende verhuur. Beleggers hebben de afgelopen jaren massaal woningen verkocht om dit gat te dekken. De georganiseerde institutionele beleggers hadden ooit 300.000 huurwoningen en nu nog maar ruim 100.000. Voor veel corporaties is straks het dilemma: niet meer bouwen, of potverteren.

Foutje
In mijn blog van de vorige week meldde ik dat een rentestijging bij corporaties hard aankomt. Ik maakte hierbij een rekenfout. De Alliantie heeft 2,2 miljard euro geleend. Als de rente met 1% stijgt, betalen we per jaar 22 miljoen meer aan rente. Dit wordt bij lange na niet goed gemaakt door hogere huren. Stijgt de inflatie ook met 1%, dan nemen op basis van het huidige huurbeleid onze inkomsten met slechts 3 miljoen euro per jaar toe. Voor alle woningcorporaties samen betekent 1% renteverhoging jaarlijks 800 miljoen meer rente betalen. Als daar de heffing bijkomt, stijgen de jaarlijkse lasten voor corporaties met 1,4 miljard euro. Als ik uitga van een rente van 5%, neemt de investeringscapaciteit van alle corporaties in totaal met maar liefst 28 miljard euro af. Corporaties zijn kapitaalintensieve bedrijven en hier geldt: kleine veranderingen, grote gevolgen.

Jim Schuyt
(21-25 februari 2011)